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저는 1995년 이혼 후부터 친한 언니 A와 동거했고, 2009년에는 서울주택도시공사 소유 임대아파트를 제 이름으로 임차해 같이 그곳으로 이사해 살았습니다. 그 후 저는 2014년 1월 교제하는 남성의 집에서 살게 됐고, 기존 살던 임대아파트는 A 혼자 계속 쓰라고 했습니다.그런데 최근 서울주택도시공사에서 뒤늦게 A가 2009년 임대아파트에 별도로 세대주로 전입신고를 한 사실을 알고 A를 찾아와 거주자실태조사를 했다고 합니다. 서울주택도시공사는 제가 임대아파트를 불법 전대했다고 경찰에 고발했고, 경찰 조사를 받으러 오라는 연락을 받았습니다. 저는 여태껏 아무런 전과 없이 성실히 살아왔고, 지인에게 무상으로 집을 쓰게 한 것일 뿐인데도 형사처벌을 받게 되는 것인가요? 공공주택 특별법 제49조의 4에 의하면 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 전대(轉貸)할 수 없습니다. 다만 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 가능합니다. 이를 위반했을 경우 위 법 제57조의 3에 따라 3년 이하의 징역 또는 300
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김형철 변호사
호수 1324
2023.08.03 09:13
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오늘 소개할 판결은 입주자대표회의에서 동대표 해임 의결 하자를 다퉈 무효 확인을 받은 사례입니다. 다음은 대상판결의 사실관계.1) 원고는 이 사건 아파트 제6기 입대의 구성원으로서 동대표직을 수행해오던 사람입니다. 원고는 제7기 동대표 선거에서 동대표로 재선됐고, 제7기 입대의 임원선거를 통해 감사로 선출됐습니다.2) 피고는 이 아파트의 입대의입니다.3) 주식회사 A는 이 아파트 관리를 위탁받은 주택관리업자고, B는 A 소속직원으로 관리사무소에서 근무하는 관리실장입니다.4) 관리실장 B는 제7기 입대의 임원선거 감사 후보자 등록 접수를 받고 있었는데, 접수시간인 아침 9시가 되기 전 원고보다 먼저 와서 줄을 서고 있던 C가 잠시 자리를 비웠는데 C가 원고보다 먼저 왔다는 이유로 C에게 후보 기호 1번을 부여했습니다. 원고는 C과 함께 감사로 선출됐으나 A본사 대표이사에게 ‘관리실장 B가 입대의 임원선거 후보자 등록 접수업무를 수행하면서 감사 후보자의 접수순위를 조작해 특정후보(C)를 지원하는 행위를 해 아파트 관리규약과 선거관리규정을 위반했다’는 이유로 관리실장 B의 인사조치를 요청했습니다.5) 피고는 입대의를 개최해 원고의 위와 같은 행위로 원고의 동대표
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권형필 변호사
호수 1324
2023.07.28 17:18
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입주 후 15년 된 A아파트의 한 세대에 누수사고가 발생했다. 그 세대의 임차인이 추석연휴 기간 동안 집을 비웠다가 돌아와 보니 집 전체에 약 2㎝ 가량의 물이 고여 있었다.침수사고의 원인은 공용부 배수횡주관이 음식물이나 기름덩어리로 막혀 싱크대 하수관으로 하수가 역류한 때문이었다. 추석 때 기름기 섞인 하수들이 많이 배출돼 배수관이 막히게 된 것이었다.이에 임차인은 공용부분 관리소홀로 인해 손해를 입었다며 배상을 청구했다. 구체적으로 △가재도구 피해액 △임시거주 비용 △휴업손해 비용 등 약 2500만 원을 A아파트 입주자대표회의에게 배상 청구했다.이에 대해 재판부는 가재도구 피해액이나 임시거주 비용에 대해서는 배상을 인정했으나 휴업손해 비용은 배상을 인정하지 않았다(의정부지방법원 남양주시법원 2019. 11. 7. 선고 2019가소11294 판결).특히 가재도구 피해액과 관련해 임차인은 신제품 등의 가액을 기준으로 손해배상을 구하고 있으나 피해를 입은 물건들은 일정 기간 사용했던 제품들이므로 신제품 가액으로 배상액을 정할 수는 없다. 더욱이 그 물건들이 현존하지 않아 감정 등이 불가능하므로 손해사정인이 산정한 손해액을 기준으로 금액을 산정함이 타당하다고 봤
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장혁순 변호사
호수 1323
2023.07.28 09:11
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근로기준법 제11조 제1항 본문의 ‘상시 5명 이상의 근로자를 사용하는 사업 또는 사업장’이라 함은 ‘상시 근무하는 근로자의 수가 5명 이상인 사업 또는 사업장’이 아니라 ‘사용하는 근로자의 수가 상시 5명 이상인 사업 또는 사업장’을 뜻하는 것이고, 이 경우 상시란 상태(常態)를 의미하므로 근로자의 수가 때때로 5명 미만이 되는 경우가 있어도 사회통념에 의해 객관적으로 판단해 상태적으로 5명 이상이 되는 경우에는 이에 해당합니다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2008도364 판결 등 참조).위 취지에 비춰 보면 주휴일은 근로기준법 제55조 제1항에 의해 주 1회 이상 휴일로 보장되는 근로의무가 없는 날이므로, 주휴일에 실제 근무하지 않은 근로자는 근로기준법 제11조 제3항의 ‘상시 사용하는 근로자 수’를 산정하는 기준이 되는 같은 법 시행령 제7조의 2 제1항의 ‘산정기간 동안 사용한 근로자의 연인원’ 및 같은 조 제2항 각 호의 ‘일(日)별 근로자 수’에 포함해서는 안됩니다. 주휴일은 매주 일정하게 발생하는 휴일로서 주휴일에 실제 출근하지 않은 근로자를 상시 사용 근로자 수에서 제외해야 해당 사업장의 보통 때의 통상적인 사용 상태를 제대로 반영할 수
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한영화 변호사
호수 1329
2023.07.25 09:09
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오늘 소개할 판결은 복도식 아파트 난간에 주택법 및 그 시행령이 정한 관리업체의 동의를 받지 않고 설치한 창문이 추락해 사망한 입주민의 유족이 해당 창문을 설치한 세대주에 대해 손해배상을 청구한 사건으로 관리업체 책임의 존부가 문제된 사례입니다.대상 판결의 사실 관계를 살펴보면 다음과 같습니다.1) 원고 및 선정자들은 피고 소유의 ‘K시 ××동 B타운 G동 제10층 제10××호’ 아파트 (위 G동 아파트 전체를 이하 ‘이 사건 아파트’) 현관 앞 복도에서 추락한 유리 창문(이하 ‘이 사건 창문’이라 한다)에 부딪혀 사망한 H(이하 ‘망인’이라 한다)의 상속인들입니다.2) 이 사건 아파트는 15층 아파트로, ‘복도식 아파트’ 구조로 돼 있는바, 위 제10××호가 위치한 10층 공용 복도의 경우 10층 구분소유자들이 공동으로 비용을 부담해 위 복도 난간 위에 알루미늄 창틀과 유리 창문을 설치한 뒤 이를 유지·관리해 왔습니다.3) 이 사건 아파트 중 복도 난간 전체에 위와 같은 유리 창문이 설치돼 있는 층은 제10층이 유일하고, 이러한 경우 주택법 시행령 제57조 제4항 제5호나 이 사건 아파트 관리규약 제39조 제1항 제4호에서 정하는 대로 이를 설치하려는 입주
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권형필 변호사
호수 1322
2023.07.21 16:38
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도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 시행령 제33조 제2항 제1호는 동의의 철회 또는 반대의사 표시는 해당 동의에 따른 인ㆍ허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호는 도시정비법 제21조 제1항 제4호에 따른 정비구역의 해제에 대한 동의 및 도시정비법 제35조에 따른 조합설립에 대한 동의(동의 후 제30조 제2항 각 호의 사항이 변경되지 않은 경우로 한정)는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있되, 조합설립동의의 경우 최초 동의일로부터 30일이 지나지 않았어도 조합설립을 위한 창립총회 후에는 철회할 수 없다고 규정하고 있습니다. 같은 법 시행령 제33조 제3항은 위와 같이 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소유자는 철회서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부해 동의의 상대방 및 시장ㆍ군수 등에게 내용증명의 방법으로 발송해야 한다고 규정하고 있고, 이 경우 시장ㆍ군수 등이 철회서를 받은 때에는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지해야 한다고 규정하고 있습니다.그리고 같은 법 시행령 제33조 제
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김남근 변호사
호수 1322
2023.07.19 08:27
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A씨는 최근 직장동료로 지냈던 지인으로서 교회에서 가끔 만나는 손님을 집으로 초대했다가 아래층에 사는 B씨로부터 인터폰을 받았습니다. B씨는 A씨가 이전부터 자주 손님을 데려오는 것과 지금도 손님이 방문해 층간소음이 발생하는 것에 대해 강하게 비난하면서 “내 위층에 너 같은 것들이 사는 것이 아주 끔찍하고 저주스럽다”는 등의 폭언과 함께 자녀교육까지 운운했습니다. 이 아파트의 인터폰은 별도의 송수화기 없이 그 음향이 그대로 스피커를 통해 울려 나오는 구조로 돼 있었기에 이러한 B씨의 발언은 A씨 뿐만 아니라 그곳을 방문한 손님, 두 딸이 모두 듣게 됐습니다. B씨에게 모욕죄의 죄책이 인정될까요?형법 제311조는 ‘공연히 사람을 모욕한 자’를 처벌한다고 규정하는바, 형법 제307조의 명예훼손죄와 마찬가지로 ‘공연성’을 요건으로 합니다. 대법원 전원합의체 판결은 명예훼손죄의 구성요건인 공연성이란 ‘불특정 또는 다수인이 인식할 수 있는 상태’를 의미합니다.개별적으로 소수의 사람에게 사실을 적시했더라도 그 상대방이 불특정 또는 다수인에게 적시된 사실을 전파할 가능성이 있는 때는 공연성이 인정된다는 종전 대법원의 일관된 판시를 재확인했습니다.이러한 법리는 모욕죄에도
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김지혜 변호사
호수 1321
2023.07.14 18:05
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대규모점포관리자에게 관리비를 징수할 수 있는 권한이 있는지에 대해 많은 판례들에서 언급됐습니다. 그러나 그 관리비를 납부하는 주체는 점포소유자에 한정됐는바, 대규모점포관리자가 관리하는 시장권역 내의 구분소유자들로 구성된 관리단에 직접 관리비를 청구할 수 있는지가 쟁점이 되는 판례를 소개하겠습니다.법률에 따른 관리비 징수권 유무와 관련해 판결에서 피고는 전통시장법에 따른 시장관리자더라도 관리업무에 동의하는 상인에게 임의로 관리비를 청구할 권한이 있을 뿐 이에 동의하지 않는 상인에게까지 강제로 관리비를 징수할 권한은 없다고 주장했습니다.이에 법원은 전통시장법은 유통시장발전법에 따른 대규모점포등관리자가 없는 경우에 그 업무를 대신 수행하게 해 시장의 질서를 유지하기 위한 목적으로 시장관리자를 지정하도록 규정하고 있어 그 문맥 및 입법취지에 비춰 시장관리자에게 대규모점포등관리자에 준하는 지위를 부여하는 것으로 이해할 수 있습니다.상인들이 함께 이용하는 시설이나 공간의 관리업무를 수행하는 과정에서 동의하는 상인들로부터만 관리비를 수령하게 되면 비동의 상인들은 비용을 부담하지 않으면서 혜택만 누리는 부당한 결과가 발생하게 되는 사정들을 고려하면 시장관리자로 지정된 자는
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권형필 변호사
호수 1321
2023.07.14 18:00
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공동주택관리법에 따라 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제66조). 이때 고의 또는 중대한 과실로 손해가 발생했다면 주택관리사 자격의 취소나 정지까지 이를 수 있다(법 제69조).이때 소장에게 손해가 인정되려면 어떠한 요건이 필요하고, 사안별로 얼마의 손해액이 인정되는지 구체적 사례를 통해 확인해본다.A아파트는 정문 부근의 옹벽설치공사와 문주설치공사를 진행하고자 각 업체와 공사계약을 체결한 후 공사를 완료했다. 그러나 공사 진행 시 입주자대표회의 의결이 없음은 물론 행위 허가조차 받지 않았다. 이에 관할 지자체는 자진 철거하라고 처분했고, 이에 옹벽과 문주를 다시 철거공사를 진행했다.이후 A아파트 입대의는 입대의 회장과 소장을 상대로 손해배상을 청구했다. 적법한 입대의 의결도 없고, 행위허가도 받지 않는 등 불법행위로 인해 당초 공사 비용과 철거공사 비용 등 총 1억4000만 원의 손해가 발생했다는 이유였다.이에 대해 법원은 공사를 진행하면서 고의 또는 과실로 관리규약 및 관계 법령을 위반함으로써 A아파트에게 손해를 가했다면 이를 배상할 책임이 있다고 판
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장혁순 변호사
호수 1321
2023.07.14 09:05
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이번 판결은 선거관리위원회에 해산사유가 없음에도 선관위를 해산하고 새로운 선관위를 구성한 후 선출된 입주자대표회의 회장이나 감사의 지위가 부인될 수 있는지에 관한 판결입니다.입대의 회장 및 감사 선거를 할 때 선관위 구성에 하자가 있다는 등 선거의 절차에서 위반 사유가 있더라도 선거로 선출된 회장이나 감사의 지위를 부인하는 것은 당선인은 물론 입주자등의 권리에 중대한 영향을 미치게 되기 때문에 특별한 사정이 있는 경우에만 회장이나 감사의 지위를 부인할 수 있다고 봐 집단적 의사결정의 결과를 존중하는 법원의 태도를 알 수 있습니다. 다음은 사실관계.1) 원고는 이 사건 아파트의 3기 선관위 위원장으로 선출돼 다음해부터 그 임기가 개시됐습니다.2) 입대의는 주민공청회를 개최해 선관위의 즉시해산 및 재구성에 대한 입주자등의 동의를 구했고, 이후 입주자 과반수가 선관위 해산 및 재구성에 서면동의 했습니다.3) 입대의는 선관위가 관리사무소장과 전임 선관위원장의 독단적 행위로 구성됐고, 일부 위원은 선관위의 자격을 갖추지 못했으며, 입대의의 선관위원 자격심사 요청 및 입후보자의 사전 선거운동에 대한 조사요구를 각 거부했다는 등의 이유로 선관위 해산(전원해촉) 공고를 했
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권형필 변호사
호수 1320
2023.07.07 16:00
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저는 몇 달 전 A아파트 분양업무를 담당하던 B로부터 홍보 문자메시지를 받았고, B에게 전화를 해 홍보관 방문예약을 잡은 뒤 상담을 받았습니다. B는 분양계약을 체결하면 저에게만 특별히 1억 원 상당의 주방가전제품 등 유상 옵션 품목을 무상으로 제공한다는 약속을 했고, 저는 계약금 1억2000만 원을 지급함과 동시에 위 내용에 대한 확인서도 받았습니다.그런데 알고 보니 유상 옵션은 수분양자 전부에게 무상 제공하는 것이었습니다. 아파트 전매를 생각하고 분양계약을 체결한 제 입장에선 전매이익이 감소하는 손해를 입은 셈입니다. 지인이 아파트 홍보관을 통해 분양계약을 체결했다가 방문방매법 위반으로 청약 철회 후 계약금을 모두 돌려받았다고 하는데, 제 경우도 가능할까요? 방문판매법 제2조 제1호는 사업장 외의 장소에서 ‘권유 등 총리령이 정하는 방법으로’ 소비자를 유인해 사업장에서 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우도 ‘방문판매’의 범주에 포함시키고 있습니다. 그런데 같은 법 시행규칙 제3조 제1호는 사업장 외의 장소에서 권유 등의 방법으로 소비자를 유인해 ‘함께 사업장으로 이동’하는 경우여야 합니다. 질의자의 경우 사전에 방문일정에 관한 예약을 하고 해당 일시에 스
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김형철 변호사
호수 1320
2023.07.05 09:15
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최근 아파트 입주자대표회의와 입주자 간의 분쟁은 지속적으로 증가하고 있으며 사회적인 문제로 인식되고 있습니다. 공동주택관리법상 입대의를 구성하는 동대표 또는 입대의에서 선출된 임원들이 부정·부실하게 업무를 집행하기 때문입니다. 오늘 판결은 입대의가 의결사항을 위반해 특정 업체와 위탁관리계약을 체결한 경우 입주자가 입대의가 체결한 위탁관리계약이 무효임을 확인할 법률상 이익이 있는지를 다투는 사건입니다.다음은 사실관계.1) 피고는 사건 아파트의 입대의고, 원고들은 이 아파트에 거주하고 있는 입주자이자 동대표입니다.2) 피고는 ‘주택관리업체 선정 진행은 임원회에서 주관한다’는 안건을 의결했습니다. 피고의 임원회는 주택관리업체 선정 절차를 집행했습니다. 주택관리업체 선정 절차에는 17개의 업체가 입찰등록서류를 제출했고, 피고의 임원회는 최저가를 제시한 4개 업체를 1차로 선정한 후 위 4개 업체에 대한 서류심사를 통해 낙찰자를 선정(이하 ‘1차 선정결의’)했습니다. 피고는 낙찰자와 공동주택 위·수탁관리계약을 체결했습니다.3) 일부 입주자들이 행정기관에 낙찰자 선정 및 계약은 무효라고 진정을 했고, 관할 행정청은 주택관리업자를 재선정하라는 시정명령을 했습니다. 피고의
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권형필 변호사
호수 1319
2023.06.30 16:59
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사용자는 근로자에게 정당한 이유 없이 해고, 휴직, 정직, 전직, 감봉, 그 밖의 징벌(이하 ‘부당해고등’이라 합니다)을 하지 못하는바(근로기준법 제23조 제1항 참조), 상시 5명 이상의 근로자를 사용하는 모든 사업 또는 사업장의 경우 사용자가 근로자에게 부당해고등을 하면 근로자는 노동위원회에 구제를 신청할 수 있고, 위 구제신청은 부당해고등이 있었던 날부터 3개월 이내에 해야 합니다(근로기준법 제11조 제1항 본문 및 제28조 참조).노동위원회법에 따른 지방노동위원회의 구제명령이나 기각결정에 불복하는 사용자나 근로자는 구제명령서나 기각결정서를 통지받은 날부터 10일 이내에 중앙노동위원회에 재심을 신청할 수 있습니다.중노위의 재심판정에 대해 사용자나 근로자는 재심판정서를 송달받은 날부터 15일 이내에 행정소송법의 규정에 따라 소(訴)를 제기할 수 있습니다(근로기준법 제31조 제1항 및 제2항 참조).위에 따른 부당해고 구제신청에 관한 중노위의 명령 또는 결정의 취소를 구하는 소송에서 그 명령 또는 결정이 적법한지는 그 명령 또는 결정이 이뤄진 시점을 기준으로 판단해야 하고, 그 명령 또는 결정 후에 생긴 사유를 들어 적법 여부를 판단할 수는 없으나, 그 명
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한영화 변호사
호수 1319
2023.06.29 09:29
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동대표의 선출 결과에 대해 입주자등이 무효라고 주장하며 소송을 제기하는 것을 ‘동대표 선거 무효확인 소송’이라고 한다. 동대표를 선출하는 과정에서 법령이나 관리규약을 위반한 경우 입주자등은 선출무효를 소 제기 할 수 있다.이때 실제 선출의 유무효를 따지기에 앞서 동대표 선출의 무효확인을 구할 확인의 이익이 있어야 한다. 이때 확인의 이익이 의미하는 바에 대해 검토하고자 한다.우선 확인의 소에서 오로지 당사자 사이의 권리관계만이 확인의 대상이 될 수 있는 것은 아니다. 당사자 일방과 제3자 사이의 권리관계 또는 제3자 사이의 권리관계에 관해서도 확인의 이익이 인정될 수 있다.당사자 사이에 다툼이 있어 당사자 일방의 권리권계에 불안이나 위험이 초래되고 있고, 다른 일방에 대한 관계에서 그 법률관계를 확정시키는 것이 당사자의 권리관계에 대한 불안이나 위험을 제거할 수 있는 유효·적절한 수단이 되는 경우에는 당사자 일방과 제3자 사이의 권리관계 또는 제3자 사이의 권리관계에 관하여도 확인의 이익이 있다(대법원 1997. 6. 10. 선고 96다25449, 25456).다만 어떤 단체의 임원을 선임한 결의에 하자가 있다는 이유로 무효확인이나 부존재확인 소송에서 그 결
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장혁순 변호사
호수 1319
2023.06.27 09:27
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입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자들을 대리해 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있는지에 관한 사례를 소개하겠습니다.관리단은 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대해 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.집합건물에 있어서 그와 같은 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고, 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있습니다.나아가 집합건물에 관해 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단 집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련해 관리단을 대표해 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있습니다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774). 반면 우리 법원은 입대의에 대해서는 그와 같은 권리를 인정하지 않고 있습니다.대상판결의 사실관계를 간
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권형필 변호사
호수 1318
2023.06.23 16:00
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아파트 전세로 살고 있는 세입자입니다. 전세 계약을 체결할 때 주민등록 전입신고를 했고, 임대차계약서에 확정일자를 받아뒀습니다. 그런데 얼마 전에 집주인의 채권자가 경매를 신청해 법원에서 권리신고 겸 배당요구를 하라고 통지서가 날라왔습니다. 그래서 우선변제권을 주장하려고 임대차계약서를 찾아봤는데 아무리 찾아도 나오지 않는 것이 분실한 것으로 보입니다. 저는 어떻게 우선변제권을 입증해야 할까요.법무부령으로 제정돼 있는 ‘주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙’은 제2조 제1항에서 주택임대차계약증서의 소지인은 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)ㆍ군ㆍ구(자치구)의 출장소 또는 공증인법에 따른 공증인에 대해 확정일자 부여를 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 제5조 제4항에서 별지2호 서식, 즉 확정일자부 작성시 확정일자부여일, 임대인, 임차인, 신청인의 인적사항, 임대차기간, 보증금, 차임 항목의 확정일자부를 표준서식으로 사용할 수 있다고 규정하고 있으며, 제5조 제2항 전문에서 확정일자부는 1년을 단위로 매년 만들도록 규정하고 있고, 제5조 제3항에서 폐
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김남근 변호사
호수 1318
2023.06.21 09:00
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관리단 총회 결의 시 관리단을 구성함에 있어서 특정 구분소유자, 특히 관리위탁계약을 체결하지 않은 구분소유자를 임의로 제외하고 정족수를 판단할 수 있을까요? 이와 관련한 판례를 소개하고자 합니다. 대상판결에서의 원고는 구분소유자 중 일부를 제외한 채 관리단 총회가 진행됐으므로 총회의 소집절차 및 결의방법에 중대한 하자가 있어 총회가 부존재한다고 주장했습니다. 관리인이 없는 경우 관리단 집회는 구분소유자의 5분의 1 이상이 소집할 수 있으므로, 이 사건 건물의 경우 관리단 집회를 개최하기 위해서는 전체 488명의 구분소유자 중 적어도 98명 이상의 구분소유자가 관리단 집회를 소집해야 하나, 80명의 구분소유자만이 관리인 선임 결의를 위한 집회를 소집했으므로 중대한 하자가 있다고 본 것입니다.그러나 피고는 이와 같은 원고의 주장에 관해 위탁관리계약을 체결하지 않은 구분소유자 및 상가 구분소유자는 관리단 구성에서 제외됐기 때문에 정족수 판단에 이와 같은 구분소유자는 제외해야 한다고 주장했습니다. 해당 사건의 건물의 543개의 객실 중 149개의 객실 구분소유자들은 위탁관리계약을 체결하지 않아 피고의 구성원이 되지 않았고, 65개의 상가 구분소유자들은 이 사건 규약
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권형필 변호사
호수 1317
2023.06.16 11:17
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우리 아파트는 최초의 입주자대표회의가 구성된 이후 새로운 관리회사를 선정했고, 이전에 사업주체와 약정한 A 관리회사와의 계약은 정리했습니다. 이에 전 관리회사인 A 업체를 상대로 과다하게 지급된 인원의 용역비를 정리하고자 하는데, 우리 아파트 입대의는 정산을 받을 수 있을까요? A 업체는 사업주체와 위탁관리계약을 체결했고, 관리업무 인수자가 새 관리회사기 때문에 아파트 입대의에게는 정산해줄 수 없다고 나오고 있습니다.공동주택관리법 제11조 제1항에 의하면 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주했을 때는 입주자등에게 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구해야 합니다. 위 규정에 따라 사업주체가 관리회사와 위탁관리계약을 체결했고, 이후 최초의 아파트 입주자대표회의가 사업주체로부터 아파트의 관리를 이관받아 A 업체가 관리업무를 계속하면서 입대의로부터 위탁관리계약에서 정한 수수료와 용역비를 지급받아 왔다면 입대의는 계약당사자의 지위를 승계했다고 볼 수 있습니다. 새 관리업체가 관리업무를 인수한 관리주체라고 하더라도 새 업체는 업무 인수의 주체일 뿐이고 계약에
법률상담
김지혜 변호사
호수 1317
2023.06.15 15:48
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서울의 A아파트 입주자대표회의는 115세대의 각 동을 대표하는 동대표들로 구성됐다. 당초 A아파트 관리규약은 동대표의 중임을 1회로 제한했으나 이후 3회 연임을 할 수 있도록 개정됐다.이때 관리규약 개정 투표 시 A아파트 입주민 총 115명 중 89명이 위 관리규약 개정에 서면으로 동의했고, 이후 A아파트 입대의는 관리규약 개정 안건을 의결하고 이에 따라 동대표를 선출했다.그러나 A아파트 입주민 중 한 명이 관리규약 개정과 동대표 선출이 무효라며 소송을 제기했다. 집합건물법에 따라 관리규약을 개정하기 위해서는 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 하는데(제18조 제1항), 관리규약 개정 시 이 요건을 충족하지 못했다고 주장했다. 이에 개정된 관리규약은 무효라는 것이다.또 종전 관리규약에 따라 1회만 중임할 수 있음에도 중임 제한을 넘어서는 사람들까지 동대표로 선임한 것은 관리규약 위반이라며 동대표 선출도 무효라고 주장했다.1심 법원은 개정된 관리규약의 무효 확인 부분은 기각했지만 동대표의 선출은 무효라고 판단했다(서울북부지법 2016. 7. 6. 선고 2015가합3123 판결). 2심 법원 역시 동대표의 선출이 무효임을 확인
법률상담
장혁순 변호사
호수 1317
2023.06.13 16:00
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구 주택법 시행령 제50조 제7항 3호에 의하면 입주자대표회의 임원의 해임에 관해 단지 관리규정으로 정하는 절차에 따라 해임한다고 규정돼 있어 입대의와 선거관리위원회에 폭넓은 자치권을 인정하고 있습니다. 따라서 회장 해임투표에 있어 방문투표의 방법을 허용하는 것이 구 주택법 시행령, 관리규약 등 관련 규정에 위반되지 않는다면 반드시 무효라고만 할 수는 없습니다.그러나 방문투표의 문제점은 입주민의 의사가 왜곡될 우려가 있다는 것입니다. 즉 방문하는 자는 의도적으로 투표함을 갖고 다니는 것이기 때문에 방문 투표를 위해 방문한 선거 당사자의 의사에 따라 입주민의 의사가 결정될 우려가 있습니다. 더욱이 해임투표와 관련해서는 해당 절차에 의해 동대표의 지위가 상실되기 때문에 그 위험성은 더더욱 높아집니다.해임절차를 방문투표로 진행한 경우 지금까지 각 하급심법원은 판단을 달리하고 있어 기준을 정할 수 없으나 방문투표로 동대표의 해임투표를 진행해 무효라고 판단한 사례를 소개하겠습니다.(1) 피고는 이 아파트의 동대표로 구성된 입대의고, 원고는 이 아파트 제4선거구 동대표이자 피고의 감사직을 수행해 오던 사람입니다.(2) 이 아파트 제4선거구 10분의 1 이상 입주자들의
법률상담
권형필 변호사
호수 1316
2023.06.09 17:18