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저는 아파트에 살고 있는데, 저희 집에 손님이 올 때마다 층간소음으로 아래층 이웃 A와 갈등을 겪고 있습니다. 최근 지인인 B가 어린 딸 둘을 데리고 놀러 와서 제 아들과 어울려 놀았습니다. 그런데 A가 인터폰으로 전화해 손님들이 또 와서 시끄럽다면서 층간소음 관련해 제 아들 교육과 인성을 비하하는 욕설을 했습니다. 우리 아파트 인터폰은 수화기가 없는 스피커 형태였기 때문에, A의 욕설을 모두 듣게 됐습니다. 저희 집에 손님이 온 것을 알면서도 일부러 인터폰으로 욕을 한 A를 모욕죄로 형사 고소 하는 것이 가능할까요?형법 제311조(모욕)는 ‘공연히 사람을 모욕한 자’를 처벌한다고 규정하는데 공연성이란 ‘불특정 또는 다수인이 인식할 수 있는 상태’를 의미합니다. 다만 개별적으로 소수의 사람에게 사실을 적시했더라도 그 상대방이 불특정 또는 다수인에게 적시된 사실을 전파할 가능성이 있는 때에는 공연성이 인정됩니다. 전파가능성 여부를 판단할 때 발언 상대방이 발언자나 피해자의 배우자, 친척, 친구 등 사적으로 친밀한 관계인지를 고려하게 되는데, 그러한 관계로 인해 비밀의 보장이 상당히 높은 정도로 기대되는 경우라면 ‘전파가능성’이 없다고 판단돼 공연성이 부정됩니다
법률상담
김형철 변호사
호수 1276
2022.08.04 09:00
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의무관리대상 공동주택의 정의 중 ‘자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과’된다는 규정(공동주택관리법 제2조)에서도 알 수 있듯이 입주자대표회의의 구성은 필수적이다. 입대의는 4명 이상의 선출된 동별 대표자로 구성된다. 이들은 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통해 선출한다(법 제14조).최근 입대의의 중요성이 점점 커지다보니 동별 대표자로서 봉사하려는 입주자가 많아졌다. 이에 따라 동별 대표자 후보자가 2명 이상인 경우 해당 선거구의 전체 입주자등의 과반수가 투표해 최다득표자를 최종 당선인으로 선출된다(시행령 제11조).이때 동별 대표자에 선출되고자 하는 자는 자신에게 결격 사유가 없고, 동별 대표자로 선출되기에 충분함을 증명하기 위해 각종 서류를 제출해야 한다. 학력 등의 기재가 포함된 입후보 등록서류도 제출해야 하는데 그 서류 중 일부가 누락된 경우 선거관리위원회로서는 보완을 요구해야 한다.서류 보완을 요구하지 않았음에도 선관위가 서류 중 일부가 누락됐음을 이유로 곧바로 후보자 제외를 결의하는 것은 위법하다. 누락된 서류의 보완을 요구한 후 그럼에도 후보자가 이를 제출하지 않는 경우에 비로소 후보자 제외 결의를 함이 타당하다(
법률상담
장혁순 변호사
호수 1275
2022.07.29 08:45
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1. 문제제기사업주체가 공동주택의 사용검사권자에게 사용검사신청서를 제출하면서 위 규정에 따라 건설공제조합(피고)이나 주택사업공제조합으로부터 하자보수보증서를 발급받아 이를 예치한 경우, 그 하자보수보증서에 의해 보증대상이 되는 하자의 보수책임기간이 문제됩니다. 2. 대상판결구 주택건설촉진법 제38조 제14항은 “사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의해 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다”고 규정하고 있습니다.구 공동주택관리령 제16조 제1항은 “공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 건설부령으로 정한다”고 규정하고 있습니다. 구 공동주택 관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항은 “공동주택관리령 제16조 제1항의 규정에 의한 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 그 하자보수책임기간은 별표3과 같다”고 규정하고 있습니다.별표3은 하자의 범위에 관해 규정하는 한편 공동주택 건설공사를 17개 영역의 57개 항목으로 구분한 다음, 대지조성공
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권형필 변호사
호수 1275
2022.07.29 08:43
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공동주택관리법 제93조에서 정한 자료 제출의무는, 해당 자료를 보관하고 있거나 이를 적법하게 확보할 권한이 있음을 전제로 하는 것인지요?공동주택관리법 제93조 제1항 전단에 따르면 지방자치단체의 장은 공동주택 관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위해 관리주체 등에게 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있고, 자료 제출명령을 위반한 경우 같은 법 제102조 제2항 제7호에 따라 과태료를 부과합니다.그런데 공동주택관리법 제93조에서 정한 자료 제출의무는 해당 자료를 보관하고 있거나 이를 적법하게 확보할 권한이 있음을 전제로 하는 것이지, 그 자료를 보유하고 있지 않고 확보할 권한도 없는 자가 자료 제출명령에 응하지 않았더라도 공동주택관리법 위반에 해당한다고 볼 수 없습니다.실제로 주택관리업자가 시로부터 선거관리위원장 해촉에 따른 관계 서류를 제출하라는 명령을 받았음에도 그 제출을 거부하자 이는 공동주택관리법 제93조 제1항에서 정한 자료 제출명령을 위반한 것이므로, 같은 법 제102조 제2항 제7호에 따라 과태료를 부과했으나 ① 시가 선관위원장 해촉에 따른 관계 서류로 주택관리업자에게 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 서면동의서 제출을 명할 당시 주
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한영화 변호사
호수 1275
2022.07.28 16:00
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입주자대표회의가 사업주체에 대해 하자담보추급에 의한 손해배상 청구를 한 경우 입대의가 구분소유자들을 대신해 손해배상을 청구했다거나 구분소유자들이 입대의를 통해 손해배상청구권을 행사했다고 볼 수 있는지? 1. 문제제기입대의가 하자담보추급에 의한 손해배상소송을 제기했을 경우 하자담보추급권은 입대의가 아니라 구분소유자 즉 입주민이 갖고 있는 것이므로 입대의가 제기한 소는 권리 없는 자에 의해 제기된 것에 불과합니다.이를 보완하기 위해서는 각 개별 입주민으로부터 채권양도를 받아서 청구취지 및 청구원인 변경을 하는 절차를 거쳐야 합니다. 그러나 이 과정에서 청구취지 및 청구원인 변경 시점이 민법 및 집합건물법에서 규정하는 하자담보추급권의 제척기간을 도과한 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 2. 대상판결대상판결 역시 입대의 명의로 제척기간 내에 소를 제기했으나 청구취지 및 청구원인 변경 시점에는 이미 민법 및 집합건물법이 규정하는 제척기간이 도과함에 따라 부득이하게 입대의의 “하자담보추급권” 행사를 입주민의 권리 행사로 볼 수 있는 것이 아니냐는 주장이 나온 것입니다. 이에 대해 대상판결은 입대의가 그 자신의 이름으로 사업주체에 대해 하자보수청구를 한 경우에는 특별한
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권형필 변호사
호수 1275
2022.07.22 09:08
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공동주택관리법 시행령 제14조 제1항은 ‘입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다’라고 규정하고 있고, 제2항 제2호는 입주자대표회의 의결사항으로 ‘관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지’를 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제15조 제1항은 ‘입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위해 선거관리위원회를 구성한다’고 규정하고 있습니다.같은 법 시행령 제15조 4항은 ‘선거관리위원회는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의사를 결정한다. 이 경우 이 영 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 그리고 2021. 4. 5. 서울시 공동 주택관리 규약 준칙 제50조는 선거관리위원회의 업무를 규정하면서 그 업무에 대해 제1호에서 ‘선거관리위원회 규정의 제정·개정(입주자대표회의의 의결을 받아야 한다)’, 제2호에서 ‘동별 대표자의 선출 및 해임에 관한 선거관리업무’를 규정하고 있습니다.위와 같은 공동주택관리법 및 시행령, 서울시 공동주택 관리규약 준칙 등을 종합해 보면 동별 대표자의 선출 및 해임에 관한
법률상담
김남근 변호사
호수 1275
2022.07.22 09:06
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지방자치제와 더불어 풀뿌리 민주주의를 선언하고 있는 현시점에서 법원은 민주주의의 원칙을 아파트 선거에도 적용하고 있습니다. 특히 최근 법원 판결의 추세는 아파트 내부의 문제에 관해서는 가급적이면 해당 아파트의 자율권에 맡기려 하지만 한편으로는 민주주의를 정착시키기 위한 전제에 해당하는 동대표 선거권과 피선거권에 관해 엄격하게 판단하기도 합니다. 그렇다면 만약 아파트에서 ‘사전선거운동’과 ‘후보자 등록서류 미비’를 이유로 동대표 후보자 등록사퇴를 시켰다면 이를 아파트의 자율권이라는 측면에서 어떻게 평가해야 할까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 소개하고자 합니다. ◆ 사례 요약① 원고 A와 B는 서울 노원구 C아파트 2XX동의 입주자, 원고 B는 2XX동의 입주자, 피고는 입주자대표회의입니다.② 원고들은 2013. 2. 19.경 제11기 입대의 동별 대표자 선거(선거일 : 2013. 4. 11. 선거활동기간 2013. 4. 5.부터 2013. 4. 11.까지)에 입후보했습니다.③ 선거관리위원회는 2013. 4. 4.경 회의를 개최해 원고들 및 2XX동 동별 대표자 선거에 입후보한 H, 2XX동 동별 대표자 선거에 입후보한 I가 사전선거운동을 했다는 이유로 이들의
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권형필 변호사
호수 1273
2022.07.14 10:16
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공동주택을 위탁관리하기 위해 입주자대표회의와 주택관리업체는 ‘위·수탁관리계약’을 체결한다. 이때 입대의가 마음대로 위수탁관리계약을 해지하는 경우가 더러 있다. 그러나 입대의가 위수탁 계약을 임의로 해지하는 것은 위법하다는 것이 판례의 입장이다.통상적으로 입대의와 주택관리업체 간 위수탁계약에는 계약 해지사유를 명시한다. 이때 일반적으로 다음 해지 사유들을 열거한다. ① 관리회사가 입찰 시 서류를 거짓으로 제출한 때 ② 관리회사가 금품제공 등 부정한 행위로 계약을 체결한 때 ③ 관리회사가 영업정지 등을 받은 때 ④ 특별한 사유 없이 계약을 불이행한 때 등이다.위수탁계약은 민법 상 위임계약의 성질을 갖고 있어 관련 민법 조문이 적용된다. 이에 민법 제689조 제1항에 따라 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지 가능하므로, 위수탁관리계약 역시 언제든 해지 가능하다는 것이 그 동안의 판례 입장이었다.판례의 입장에 따라 입대의가 무분별하게 위수탁 관리계약을 해지하고, 이로 인해 관리현장에서 큰 혼란이 빚어지는 경우들이 있었다. 즉, 관리를 잘해오던 업체가 이유없이 갑자기 계약해지를 당하고 전혀 경험이 없는 새 업체와 계약하는 경우들도 있었다.이러한 혼란을 방지하고자 최
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장혁순 변호사
호수 1273
2022.07.14 09:09
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저는 집에 심한 누수가 발생해 누수탐지업자 A에게 그 발생 부위 및 원인 탐지를 의뢰했습니다. A업자는 비가 올 때 누수가 더욱 심해진다는 제 말을 듣고 우수관 하자를 의심했고, 이를 알아보기 위해 아파트 옥상의 우수관으로 소방수를 흘려보냈습니다. 그런데 이 물은 저의 집으로 흘러들어 거실 바닥이 침수됐고, 결국 저는 거실 등 바닥을 교체해야 하는 상황에 이르렀습니다. A업자는 입주자대표회의 회장과 관리사무소장의 동의를 받고 우수관에 물을 흘려보낸 것이므로 자신에게는 책임이 없다고 하는데, 과연 이러한 업자의 주장은 타당한 것인가요?질의한 내용에 의하면 A업자가 누수 원인을 찾기 위해 아파트 우수관에 물을 흘려보냈고, 이로 인해 아파트에 침수 피해가 발생한 것으로 보이므로 A업자는 이 사고로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 보입니다. A업자는 비가 올 때 누수가 더욱 심해진다고 질의하신 분의 말을 듣고 우수관의 하자를 의심했고, 우수관에 물을 흘려보낼 경우 누수피해가 발생할 수 있음을 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보이기 때문입니다. 가사 A업자의 주장대로 입대의 회장과 소장의 동의를 받아 우수관에 물을 흘려보낸 것이 사실이라고 해도 이로 인해 책
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김지혜 변호사
호수 1273
2022.07.12 16:58
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아파트 관련 선거절차에서 해당 선거관리위원회 운영규정을 위반한다면 원칙적으로 절차의 하자로 볼 수 있을 것입니다. 하지만 이처럼 아파트 선관위 운영규정을 위반한 선거절차에 하자가 있다고 볼 수 있다고 해 당연히 그에 따른 해당 선거절차 또한 무효로 볼 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 소개해하고자 합니다.◆ 사례 요약① 원고는 이 사건 아파트의 3기 선거관리위원회 위원장으로 선출됐습니다.② 이 사건 아파트 입주자대표회의는 주민공청회를 개최해 선관위의 즉시해산 및 재구성 등에 대한 입주자 등의 동의를 구했고, 이후 입주자 중 약 960명이 선관위 해산 및 재구성에 서면동의 했습니다.③ 입대의는 선관위가 관리사무소장과 전임 선관위 위원장의 독단적 행위로 구성됐고, 일부 위원은 선관위 위원의 자격을 갖추지 못했으며, 입대의의 선관위 위원 자격심사 요청 및 입후보자의 사전 선거운동에 대한 조사요구를 각 거부했다는 등의 이유로 선관위 해산(전원해촉)을 공고했습니다.④ 이후 입대의 회장 직무대행 E는 선관위를 공개모집했고 이에 따라 새로 구성된 4기 선관위는 입대의 임원선거를 공고했고, 위 공고에 따라 C가 회장 후보자로, D가 감사 후보자로 단독 등록해 이후
법률상담
권형필 변호사
호수 1272
2022.07.08 09:05
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저는 최근 인터넷 부동산 정보에 게시된 아파트 매매중개 정보를 보고, 공인중개사에게 전화로 매수의사를 밝혔습니다. 아파트가 맘에 들었던 저는 그날 바로 공인중개사로부터 전달받은 매도인의 은행계좌로 가계약금 1000만 원을 우선 송금했습니다. 공인중개사는 매매대금과 지급일시 및 방법 등에 대한 내용을 문자로 보내줬고, 계약체결 장소와 시간도 전달 받았습니다. 그런데 며칠 뒤 매도인은 공인중개사를 통해 ‘매매계약 체결 거절’ 의사를 전달하고 제 계좌로 1000만 원을 다시 송금했습니다. 비록 매도인과 아파트 매매계약서를 작성하진 않았지만 매매계약의 주요 사항에 대해 의사합치가 이뤄진 것이므로 계약은 성립됐다고 생각합니다. 계약을 일방적으로 파기한 매도인으로부터 위약금이나 해약금을 받을 수 있을까요?질의자가 공인중개사를 통해 매도인과 아파트 매매계약서 작성을 위한 시간 및 장소를 정한 것은 매매계약서를 직접 작성함으로써 계약을 성립시키겠다는 의사라고 볼 수 있습니다. 그리고 이 사건에서 공인중개사는 매매 중개를 위임받았을 뿐 매매계약 체결 권한을 위임받은 것은 아니므로, 공인중개사를 통해 계약 내용에 대한 합의가 이뤄졌다고 하더라도 이는 매매계약의 주요 사항에 관
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김형철 변호사
호수 1272
2022.07.07 15:57
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질서위반행위규제법은 과태료의 부과대상인 질서위반행위에 대해서도 책임주의 원칙을 채택해 제7조에서 “고의 또는 과실이 없는 질서위반행위는 과태료를 부과하지 아니한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 질서위반행위를 한 자가 자신의 책임 없는 사유로 위반행위에 이르렀다고 주장하는 경우 법원으로서는 그 내용을 살펴 행위자에게 고의나 과실이 있는지를 따져봐야 합니다(대법원 2011. 7. 14.자 2011마364 결정 등 참조).여기서 ‘고의 또는 과실이 없는 질서위반행위’라 함은 행위 당시에 질서위반행위를 구성하는 사실에 대한 인식이 없거나 필요한 주의의무를 다했음에도 사실을 인식하지 못한 경우를 의미하고, 이 경우에는 과태료를 부과하지 않는다는 것입니다.실제로 주택관리업자에게 과태료가 부과된 이유는 급수계량기 및 난방분배기 공사가 전유부분에 대한 공사고 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 사용하지 않았다는 것입니다.△급수계량기 및 난방분배기 공사를 공용부분 공사로 볼 수 있는 점 △장기수선계획은 입주자대표회의와 관리주체가 관리여건 상 전체 입주자 과반수의 동의하에 언제든지 검토해 조정할 수 있는 점 △실제 급수계량기 및 난방분배기 공사는 입대의가 전체 입주자 과반수의
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한영화 변호사
호수 1271
2022.07.01 16:27
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공동주택의 기존 관리주체와 새로운 관리주체 간 공동주택의 인수인계를 두고 종종 갈등이 발생한다. 공동주택관리법령은 이러한 갈등을 방지하고자 관리업무의 인계에 관해 명시하면서 크게 2가지 경우로 나눠 설명하고 있다.우선 관리 초기 사업주체 등의 관리업무를 인계하는 경우로서 ①법 제11조에 따라 입주자 과반의 입주 후 입대의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우 ②법 제6조에 따라 자치관리기구가 구성된 경우 ③법 제12조에 따라 입대의의 선정통지나 자치관리기구 구성없이 사업주체가 주택관리업자를 선정한 경우 이에 해당하게 된 날로부터 1개월 이내에 사업주체 등은 해당 공동주택의 관리주체에게 관리업무를 인계해야 한다(법 제13조 제1항).다만 위 조문의 의미는 사업주체가 최초 체결한 위수탁계약에 따른 권리와 의무를 입대의가 모두 승계해야 한다는 것은 아니다.이와 관련해 공동주택관리법은 사업주체에 의한 공동주택 관리는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지의 한시적인 관리이고(제11조 제1항), 입주예정자의 과반수가 입주한 이후에는 입주자 또는 입대의에 의한 자율적인 공동주택의 관리를 보장함을 명시하고 있다(제11조 제2항).따라서 관리업무 인계 조항에도 불구
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장혁순 변호사
호수 1272
2022.06.30 16:16
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입주자대표회의는 비법인사단이므로 그 재산에 관한 소를 제기함에 있어 사원총회의 결의를 거쳐야 한다. 그러나 결의 없이 소가 제기 됐다면 이는 부적법하다고 할 것입니다. 그렇다면 입대의 의결 절차 중 정족수와 관련해 어떤 요건을 갖춰야 입대의가 당사자가 되는 소송의 제소의결로서 적법할까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 소개하고자 합니다.1) 원고는 광주 동구 소재 D아파트의 입대의고, 피고는 2005. 5. 2. 원고에게 고용돼 관리사무소장으로 근무했던 자입니다.2) 원고는 2015. 5. 18. ‘주택법 제47조 제2항, 주택법 제51조 제2항, 주택법 시행령 제66조를 위반행위 등 총 17개의 징계사유로 피고를 2015. 5. 20.자로 징계해고했습니다.3) 피고는 원고의 징계해고가 부당하다고 주장하면서 전남지방노동위원회에 구제를 신청했고, 전남지노위는 2015. 7. 20. 원고의 징계해고가 부당해고라는 취지로 구제신청을 인용하는 판정을 했으며, 이에 원고는 2015. 8. 11. 피고를 소장으로 복직시켰습니다.4) 원고는 피고를 해고하기 30일 전에 예고하지 않았고, 그에 따라 2015. 5. 27. 피고에게 근로기준법 제26조에 따른 30일분 이상의 통
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권형필 변호사
호수 1270
2022.06.24 10:24
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재건축조합의 임원입니다. 조합원 여러 분이 조합 사무실을 찾아와 단순히 ‘알 권리’라고만 목적을 밝힌 채 조합이 보관 및 관리하는 자료 일체를 복사해 달라면서 열람・복사 신청을 했습니다. 조합원이 요청하는 자료가 너무 방대해 난감한 상황입니다. 이런 식의 열람, 등사신청을 거부할 수 있는 것인가요. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제124조 제1항은 추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지 등 소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업의 경우에는 그 대표자)는 △정비사업의 시행에 관해 추진위원회 운영규정 및 정관 등 △설계자ㆍ시공자ㆍ철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서 △추진위원회ㆍ주민총회ㆍ조합총회 및 조합의 이사회ㆍ대의원회의 의사록 △사업시행계획서 △관리처분계획서 △해당 정비사업의 시행에 관한 공문서 △회계감사보고서 △월별 자금의 입금ㆍ출금 세부내역 △결산보고서 △청산인의 업무 처리 현황 △그 밖에 정비사업 시행에 관해 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료’가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지 등 소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행해 공개해야 한다고
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김남근 변호사
호수 1270
2022.06.22 09:00
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만약 원고가 어렵게 1심에서 결의 무효 또는 부존재 확인을 받았는데, 입주자대표회의가 1심 승소 판결에 불복해 항소한 후 부적법한 해당 결의에 관해 추인을 한다면 원고에게 해당 소송을 지속할 확인의 이익이 존재할 수 있을까요?오늘 소개할 판례는 그에 대한 답을 제시하고 있는 사례로, 간단한 사실관계는 다음과 같습니다.1) 원고는 제108동의 동대표고, 피고는 이 사건 아파트를 관리할 목적으로 주택법 등에 따라 각 동별 대표자로 구성된 권리능력이 없는 사단입니다.2) 피고는 이 아파트의 기존 관리업자인 N회사와의 주택 관리 계약이 2012. 6. 30. 만료 예정임에 따라 2012. 5. 24. 임시회의를 개최해 공개입찰의 방법으로 차기 주택관리업자를 선정하기로 결의하고, 위 결의에 따라 입찰공고 및 입찰서류 등의 절차를 진행했습니다.3) 그런데 공동주택의 관리업자 선정 방법을 규율하는 국토교통부 고시인 주택관리업자 및 사업자 선정 지침에는 ‘공개입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하고, 이러한 요건을 결여한 입찰은 무효로 한다’고 규정돼 있는 바, 피고는 뒤늦게 위 선정 결의가 무효고, 재입찰을 하는 경우에도 입찰 공고 기간을 단축할 수 없다는 사실을 알게
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권형필 변호사
호수 1269
2022.06.17 15:59
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아파트의 공사가 진행되던 중 몇몇 입주민들이 입주자 카페를 개설했고, 이 카페의 대표를 맡고 있는 이들이 시공사와 협상을 진행해 시공사에서 아파트에 일부 시설물을 추가로 설치해주기로 했습니다. 시공사와 합의한 사항을 이행하라고 요구하니 시공사가 이제와서 입주자대표회의도 아닌 입주자 카페 대표들과 합의를 한 것은 효력이 없다고 합니다. 정말 시공사 말대로 합의내용을 지키지 않아도 아무런 법적 문제가 없나요?공동주택관리법상 아파트의 입주자대표회의는 아파트 입주가 시작된 뒤에 입주민들의 선거를 통해 구성이 되고, 집합건물법상 관리단 역시 별도의 조직행위가 필요치 않은 당연발생적 조직이나 집합건물의 구분소유가 성립하고 공동관리의 필요성이 생기는 경우에 성립한다고 봐야 하므로, 아파트의 공사가 진행되는 도중에는 입대의와 관리단이 구성돼 있지 않은 것이 맞습니다. 위와 같은 상황에서 입주예정자들이 만든 입주자카페가 입대의나 집합건물법상 관리단과 같은 지위에 있다거나 법인격 없는 사단에 해당하지 않은 것은 분명합니다. 그러나 민법은 채권관계에서 사적자치의 원칙을 준용해 당사자 간의 의사의 합치가 있다면 채권계약의 성립을 유효한 것으로 보고 있는바, 입주자 카페의 대표자들
법률상담
이동현 변호사
호수 1269
2022.06.16 16:11
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공동주택의 관리방법은 크게 자치관리와 위탁관리로 나뉜다(공동주택관리법 제5조 제1항). 자치관리의 경우 입주자대표회의는 관리사무소장을 선임하고 법정 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 한다(법 제6조 제1항). 위탁관리의 경우 법정 선정지침에 따라 주택관리업자를 선정해야 한다(법 제7조 제1항).이러한 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 ①입대의의 의결로 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하거나 ②전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 등의 방법으로 한다(시행령 제3조).우선 자치관리의 경우 자치관리기구는 입대의에 의해 일정한 기술인력 및 장비를 갖춰 구성되고 입대의의 감독을 받는다. 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장과 자치관리기구의 직원은 입대의에 의해 임면된다. 그리고 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 소장은 입대의에서 의결한 공동주택의 관리업무 등을 집행하고 공용부분의 유지·보수 등 업무를 담당한다.이에 따라 자치관리의 소장이 체결한 계약 상 권리와 의무는 당사자인 입대의에게 귀속된다. 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 아파트에 있어 자치관리기구 및 관리주체인
법률상담
장혁순 변호사
호수 1269
2022.06.16 09:09
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본인 소송이나 그 밖의 신청 사건에서 입주자대표회의가 소송당사자가 되려면 주택법 및 시행령과 규약에서 인정한 경우에만 제한적으로 가능하고 그 외에는 계약 주체로 돼있지 않은 한 소송의 주체가 될 수 없습니다.입주민들이 피해를 입은 경우 이 같은 피해에 대한 권리는 단순한 입주민의 권리가 아닌 해당 구분소유자의 권리로서 입대의가 행사할 수 없는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 소개하고자 합니다.1) 원고는 아파트 입대의고, 피고는 각종 자동차 및 운송용 기계 등을 제조·판매하는 회사입니다.2) 피고가 매입한 토지 일대의 자동차 및 관련부품 생산 공장을 건설한 후 자동차 및 관련 부품 등을 생산하고 있었습니다.3) 이 사건 아파트는 이 사건 공장 부지로부터 도로와 논밭을 사이에 두고서 북쪽으로 170m 내지 250m 정도 떨어진 곳에 위치하고 있습니다.4) 이 사건 공장은 주간 2교대 근무 형태로 운영되고 있는데, 주간조 근무시간은 07:00부터 15:40까지고, 야간조 근무시간은 15:40부터 다음날 01:40까지고, 주요한 소음배출시설과 대기 및 악취배출시설이 있습니다.5) 이에 원고는 “피고가 운영하는 공장은 아파트 인근에 위치해 아파트 입주민들이 도
법률상담
권형필 변호사
호수 1268
2022.06.09 16:34
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아파트 분양 계약에서 분양자의 알선을 통해 은행에서 중도금 대출을 받고, 그 중도금을 분양자에게 납부했습니다. 그리고 계약서에는 분양자가 대출이자를 우선 대납하면 제가 입주할 때 분양자에게 총 대납이자를 지급하기로 하고, 계약이 해제된 경우 제가 분양자에게 대납이자를 일괄해 상환해야 한다고 정했습니다. 그런데 제가 개인적인 사정으로 잔금을 지급하지 못했고, 분양자는 잔금 미지급을 이유로 분양계약을 해제했습니다. 분양자는 대납이자 반환 및 계약서에 따른 해제 위약금, 그리고 별도로 대납 관련 관리비 및 재산세에 대한 손해배상까지 요구하고 있습니다. 특히 분양자는 대납이자 반환과 관련해 분양자가 대납한 날로부터 그 금액에 대한 이자를 가산해 지급할 것을 주장하고 있습니다. 저는 계약서에 따라서 계약 해제 시부터 일괄적으로 대납이자에 대한 이자를 가산해 지급하면 된다고 생각합니다. 이런 분양자의 청구는 타당한 것인지 궁금합니다. 아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것입니다. 따라서 분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 봐야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출
법률상담
김형철 변호사
호수 1268
2022.06.05 16:00