입주자대표회의가 사업주체에 대해 하자담보추급에 의한 손해배상 청구를 한 경우 입대의가 구분소유자들을 대신해 손해배상을 청구했다거나 구분소유자들이 입대의를 통해 손해배상청구권을 행사했다고 볼 수 있는지?

1. 문제제기

입대의가 하자담보추급에 의한 손해배상소송을 제기했을 경우 하자담보추급권은 입대의가 아니라 구분소유자 즉 입주민이 갖고 있는 것이므로 입대의가 제기한 소는 권리 없는 자에 의해 제기된 것에 불과합니다.

이를 보완하기 위해서는 각 개별 입주민으로부터 채권양도를 받아서 청구취지 및 청구원인 변경을 하는 절차를 거쳐야 합니다. 그러나 이 과정에서 청구취지 및 청구원인 변경 시점이 민법 및 집합건물법에서 규정하는 하자담보추급권의 제척기간을 도과한 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 대상판결

대상판결 역시 입대의 명의로 제척기간 내에 소를 제기했으나 청구취지 및 청구원인 변경 시점에는 이미 민법 및 집합건물법이 규정하는 제척기간이 도과함에 따라 부득이하게 입대의의 “하자담보추급권” 행사를 입주민의 권리 행사로 볼 수 있는 것이 아니냐는 주장이 나온 것입니다. 

이에 대해 대상판결은 입대의가 그 자신의 이름으로 사업주체에 대해 하자보수청구를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 입대의가 자신의 권리를 행사한 것으로 봐야 하고 이를 입대의가 구분소유자들을 대신해 하자보수를 청구했다거나 구분소유자들이 그들의 하자보수청구권을 입대의를 통해 행사했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

3. 소결

대법원에서는 입대의는 입주민과 분명히 구분되는 별개의 인격체이므로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 입주민이 입대의에게 양도한 것이 아닌 이상 입대의가 입주민을 대신해서 권리를 행사한 것으로 볼 수는 없기 때문에 이를 인정하지 않은 것입니다.

생각건대 입대의는 입주민을 대표하는 기관으로 입주민의 편의 및 이익을 위해 활동합니다. 더불어 하자가 발생한 경우 입주민 개개인이 이를 대응하기란 쉽지 않은 현실에 비춰 대부분의 아파트에서는 하자보수청구권에 관해서는 입대의가 주도적으로 이를 해결하고 있습니다. 

이렇듯 입대의가 입주민을 대신해 권리를 행사할 수 있음에 비춰 보면 입대의가 사업주체에 대해 하자담보추급에 의한 손해배상을 청구한 경우 입대의가 구분소유자들을 대신해 손해배상을 청구하였다거나 구분소유자들이 입대의를 통해 손해배상청구권을 행사했다고 선해해 해석해주는 것이 구분소유자들의 이익을 위해 더 바람직하지 않나 생각합니다.

이러한 점에서 하자담보추급권에 관해 대법원이 다소 엄격하게 판단한 것이 아닌가 하는 의문이 있으나 법원은 입대의의 이름으로 하자보수를 청구한 경우 입대의가 자신의 권리를 행사한 것일 뿐 구분소유자들의 권리를 대신 행사한 것이 아니라고 판단했습니다.

민법 및 집합건물법이 규정하는 하자담보추급권의 제척기간을 도과하지 않도록 주의를 기울여 그 이전에 입주민들의 채권양도를 받아 소를 제기해야 할 것입니다.