1. 문제제기

사업주체가 공동주택의 사용검사권자에게 사용검사신청서를 제출하면서 위 규정에 따라 건설공제조합(피고)이나 주택사업공제조합으로부터 하자보수보증서를 발급받아 이를 예치한 경우, 그 하자보수보증서에 의해 보증대상이 되는 하자의 보수책임기간이 문제됩니다.

2. 대상판결

구 주택건설촉진법 제38조 제14항은 “사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의해 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다”고 규정하고 있습니다.

구 공동주택관리령 제16조 제1항은 “공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 건설부령으로 정한다”고 규정하고 있습니다. 

구 공동주택 관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항은 “공동주택관리령 제16조 제1항의 규정에 의한 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 그 하자보수책임기간은 별표3과 같다”고 규정하고 있습니다.

별표3은 하자의 범위에 관해 규정하는 한편 공동주택 건설공사를 17개 영역의 57개 항목으로 구분한 다음, 대지조성공사 중 토공사 등 18개 항목의 하자보수책임기간은 1년, 대지조성공사 중 석축공사 등 34개 항목의 하자보수책임기간은 2년, 철근콘크리트공사 등 5개 항목의 하자보수책임기간은 3년으로 규정하고 있습니다. 

따라서 법원은 공동주택 건설사업을 시행한 사업주체가 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에 따라 부담하는 하자보수책임기간은 사용검사일로부터 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 별표3에 규정된 바와 같이 각 세부항목별로 1년 또는 2, 3년으로 한정된다고 봤습니다.

그 하자보수보증서에 구 공동주택 관리규칙 별표3에 정해진 1년 또는 2, 3년의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보증기간이 3년으로 기재돼 있더라도 보증대상이 되는 하자는 공동주택관리규칙 제11조 제1항 별표3에 규정된 바와 같이 각 세부항목별로 1년 또는 2, 3년으로 한정된다고 봐야합니다.

설령 그 하자보수보증서에 구 공동주택 관리규칙 별표3에 정해진 1년 또는 2, 3년의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보증기간이 3년으로 기재돼 있더라도 보증대상이 되는 하자는 구 공동주택관리규칙 별표3에 정해진 하자보수책임기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 합니다. 

그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 하자보수보증서에 기재된 보증기간 내에 발생했다 할지라도 그 보증대상이 되지 않는다고 봐야 한다(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 등 참조)고 판시했습니다.

왜냐하면 보증인인 건설공제조합이나 주택사업공제조합의 채무범위가 주채무자인 사업주체의 채무범위를 넘을 수는 없기 때문입니다.

3. 소결

판결은 구 공동주택 관리규칙 제11조 제1항 별표3에 규정된 바와 같이 그 하자의 보수책임기간이 각 세부항목별로 1년 또는 2, 3년으로 정해진 하자 항목에 관해 건설공제조합이 일괄적으로 3년의 보증책임을 했더라도 이로써 하자보수책임기간이 1년인 하자에 대한 보증기간이 3년으로 연장되는 것은 아니라고 판단한 것입니다.

즉, 이는 주채무자와 보증채무자의 범위와 관련된 문제이기 때문에 보증인의 채무는 주채무자의 범위를 벗어날 수 없다는 보증책임의 부종성(민법 제430조)으로 기인한 당연한 해석입니다. 

따라서 보증서에 명시적으로 그와 같이 기재돼 있더라도 이는 주채무의 범위를 벗어난 규정으로서 그 보증채무의 범위는 주채무의 범위로 한정돼 그 효력이 발생하는 것입니다.