아파트에서 자주 발생하는 소송


 
입주한 지 3년이 막 지난 E아파트 입주자대표회의는 아파트의 하자를 조사하여 분양회사 측에 하자보수를 청구하였으나 만족스럽게 보수를 하여주지 않아 결국 분양회사, 시공사, 보증보험사를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상금을 청구하였다.
그런데 상대방은 “하자담보책임기간이 경과하였으므로 하자보수책임도 없다”고 항변한다. 맞는 말일까?
 
하자보수기간은 그 기간 내에 하자의 발생기간을 의미
 
주택법은 지붕, 기둥, 보 등 내력구조부의 하자를 제외한 하자의 보수기간을 사용검사를 받은 날로부터 1년에서 3년으로 규정하고 있다. 그럼 E아파트의 경우 사용검사를 받고 입주한 지 3년이 지났으므로 내력구조부의 하자를 제외하고 하자보수청구를 할 수 없는 것일까? 
 
아니다. 대법원은 하자가 위 기간내에 발생해야 한다는 것일 뿐, 하자보수청구권은 위 기간 동안 행사하지 않았더라도 위 청구권이 시효로 소멸하기 전에는 그 권리를 행사할 수 있다고 하였다(대법원 2006.6.16. 선고 2005다25632 판결). 즉, 도배, 칠 등 마감공사, 창문틀 및 문짝공사 등과 같은 1년차 하자의 경우 사용검사를 받은 날로부터 1년 안에 그와 같은 하자가 발생하였다면 분양회사에 대하여는 5년 안에, 보증보험사에 대하여는 2년 안에 하자보수청구를 하면 된다. 2년차, 3년차 하자에 대하여도 마찬가지이다.
따라서 E아파트의 경우 2년차, 3년차 하자에 대하여 아직 하자보수청구권을 행사할 수 있고, 1년차 하자에 대하여도 입주자대표회의가 소멸시효기간내에 내용증명 등으로 청구권을 행사하였다면 재판을 통하여 하자보수청구나 그에 갈음한 손해배상청구를 할 수 있다.
 
하자의 발생시기에 대한 입증은 상대방이 해야
 
그럼 하자가 해당 하자보수기간 내에 발생했는지에 대하여는 누가 입증하여야 할까? 아파트 입주자 측에서는 하자가 존재한다는 사실을 입증하면, 그와 같은 하자가 보수기간이 지난 후에 발생하였다는 사실은 분양회사나 보증보험사측에서 입증하여야 한다(서울고등법원 2004나74394 판결 등). 즉, 입주자대표회의에서 하자 발생시기까지 입증할 필요는 없고, 분양회사 측에서 책임을 면하려면 하자가 실제로는 보수기간이 지난 후에 발생하였다는 근거를 제시하여야 한다.
상대방은 또 설사 하자보수책임이 인정된다 하더라도 입주자대표회의는 구분소유자들을 대신하여 손해배상청구를 할 수 없다고 주장한다. 어떻게 할까?
 
구분소유자들로부터 손해배상채권을 양도받을 필요
 
아파트 입주자대표회의의 이름으로 하자보수청구를 할 수는 있으나, 손해배상금 청구권은 원래 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다. 입주자대표회의에서 구분소유자들을 대신하여 손해배상청구꺼지 할 수 있는지에 대하여는 법원마다 견해가 다르고 아직 대법원의 판례는 나와 있지 않다. 따라서 법원에 따라서는 입주자대표회의의 손해배상청구권이 인정되지 않을 것에 대비하여, 하자보수 대신 손해배상금 청구를 할 경우에는 입주자대표회가 미리 구분소유자들로부터 손해배상청구 채권을 양도받아 놓을 필요가 있다.
그런데 구분소유자들로부터 손해배상청구 채권을 양도받은 채권양수인으로서 손해배상을 청구할 경우에는 전체 손해배상금 중 실제로 양도받은 비율만큼의 손해배상금이 인정될 뿐이다. 
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