아파트에서 자주 발생하는 소송
아파트 1층은 원래 사람들이 분양받기를 꺼려 분양가를 할인하여 분양하는 것이 일반적이었으나, 근래에는 1층 각 세대 앞 조경시설을 세대의 전용정원으로 꾸며 이른바 로열층 못지 않는 인기층으로 변모한 경우가 많다. 그런데 위와 같은 1층의 변신은 과연 무죄일까?
1층의 변신은 무죄?
아파트의 대지는 구분소유자들이 각 건물의 전유부분 면적의 비율에 따른 지분으로 공유하고 있다. 1층 각 세대 앞 조경시설이 각 세대의 전용정원으로 꾸며져 있더라도 실제로 등기부를 보면 해당 토지가 1층 구분소유자의 전유부분으로 되어 있거나(그러려면 해당 토지가 일일이 분필되어 있어야 하나 불가능하다) 그 면적만큼 1층 구분소유자들의 대지지분이 다른 층 세대보다 추가되어 있지 않다.
전용정원 설치 약속 이행 요구는 할 수 없어
그렇다면 ‘전용정원’이라고 하더라도 그 실질은 아파트 전체 구분소유자들의 공용부분에 해당한다고 보아야 한다. 그리고 공용부분인 조경시설의 일부를 1층 각 세대의 ‘전용정원’으로 조성하는 것은 공용부분의 변경에 해당한다. 그런데 아파트와 같은 집합건물의 공용부분을 변경하려면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)에 따라 총 구분소유자의 4분의3이 동의하여야 하고 동시에 동의자들의 지분의 합이 전체의 4분의 3에 이르는 집회 결의가 있어야 한다. 또한 조경시설은 공동주택의 부대시설에 해당하므로 그 중 일부의 용도를 폐지하여 1층 각 세대의 전용정원으로 하려면 주택법에 따라 전체 입주자의 2/3이상의 동의 및 시장, 군수의 허가가 있어야 한다. 이를 어길 경우 행정청은 원상복구 등 시정 명령을 내릴 수 있고, 주택법에 따른 처벌도 가능하다. 따라서 분양계약서에 전용정원을 설치하여주기로 하였더라도 그 계약내용 자체가 집합건물법 및 주택법에 위반하여 무효라고 할 것이므로, 분양회사에 약속한대로 정원을 설치해달라고 요구할 수는 없다.
분양가의 8%를 손해배상금으로 인정한 판례
그렇다면 전용정원 설치를 믿고 분양받은 D씨는 분양회사에 아무런 책임을 물을 수 없을까?
아파트 1층은 다른 층에 비하여 분양가를 할인하여 분양하는 것이 일반적인데 전용정원 설치를 이유로 다른 층과 동일한 분양가에 분양받았다면, 실제로 약속한 전용정원의 혜택을 누릴 수 없음에도 불구하고 분양가 할인도 받지 못하였으므로 분양회사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 그 손해액은 전용정원이 없었더라면 할인받았을 분양가 상당액이 될 것이다. 최근 아파트 1층의 분양가 할인율을 8%로 보아 1층 전용정원을 약속받고 다른 층과 동일한 금액에 분양받은 구분소유자들에게 분양가의 8%에 해당하는 손해배상금을 인정한 하급심 판례(서울고등법원 2006나 15658호)가 있다.
그런데 당초 전 세대에 대한 분양계약서에 일률적으로 “1층 각 세대 앞 조경시설에 해당하는 부분은 1층 각 세대의 전용정원으로 사용함을 인정한다”는 내용이 기재되어 있고 위 분양계약서에 따라 분양이 이루어진 경우라면 어떨까? 수분양자들이 당초 분양받을 때 위와 같은 내용에 동의하였으므로 이를 집합건물법에 따라 총 구분소유자의 4분의3이 동의하고 동시에 동의자들의 지분의 합이 전체의 4분의 3에 이르는 경우에 해당하여 전용정원 설치가 적법하다고 할 수 있을까?
1층 전용정원 법적 근거 없어
수분양자는 아직 구분소유자라고 할 수 없고, 수분양자와 분양회사간의 채권계약일 뿐인 분양계약에 의하여 이후 구분소유자 및 그 승계인들의 소유권행사에 중대한 제한을 가할 수 있는 구분소유자들의 ‘집회 결의’를 대신할 수 있다고 보기도 어렵다. 게다가 주택법에 따르면 그와 같은 동의가 인정되더라도 시장이나 군수의 허가가 있어야 한다.
따라서 현행 법제도하에서는 1층 전용정원 이를 인정할 수 있는 법적 근거가 마련되어 있다고 많은 법률적 분쟁의 소지를 않고 있는 셈이다.
법무법인 지성
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