아파트에서 자주 발생하는 소송
멋지게 포장된 광고와는 달리 막상 살다보면 아파트에는 많은 결함들이 발견된다.
입주한 지 2년이 된 C아파트 입주자대표회의는 위 아파트 입주 후 아파트의 하자 조사 결과 ① 각 동 외부 균열, ② 각 동 주계단 내부균열, ③ 각 동 주현관 앞 외부계단과 건물의 접합부 균열, ④ 각 동 지하대피소 벽체 누수, ⑤ 장애인 램프 규격 불량, ⑥ 옥탑 지붕 누수, ⑦ 우수관 빗물받이 맨홀 침하, ⑧ 옥상 난간 간살 간격 불량, ⑨ 지하주차장 천장슬라브 균열 및 누수 ⑩ 필로티 주차장 천장 슬라브 물끊기홈 미설치, ⑪ 장애인화장실 소변기 및 지지봉 미설치 등의 하자가, 전용부분에 ① 내부균열, ② 보일러실 연도의 외벽에 결로현상, ③ 일부 목재문 변형, ④ 욕실 양변기 고정불량, ⑤ 침실 2 외벽 결로현상, ⑥ 욕실천장 슬라브 배관부위 누수 등의 하자가 발생한 사실과 위와 같은 문제들이 대부분 설계도에 따르면 시공되어야 할 부분이 누락되었거나(미시공), 다르게 시공되어(변경시공) 발생하였음을 알게 되었다.
입주자대표회의는 분양회사나 시공사측에 하자보수를 청구하였으나 만족스럽게 보수를 하여주지 않아 결국 분양회사, 시공사, 보증보험사를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상이나 하자보수보증 보험금을 청구하였는데, 상대방은 “미시공, 변경시공에 대하여는 하자보수책임이 없다”고 항변한다. 맞는 말일까?
주택법상 하자보수대상은 ‘사용검사 이후 발생한 하자’만
아파트에 하자가 있는 때에는 주택법에 따라 사업시행자(건축주, 분양자) 또는 시공자에게 하자 보수를 청구할 수 있다. 주택법은 “공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에… 하자가 발생한 때”라고 하여 하자보수의 대상이 되는 하자를 ‘사용검사 이후 발생한 하자’로 제한하고 있다.
그런데 설계도에 따르면 시공되어야 할 부분이 누락되었거나(미시공), 다르게 시공되는(변경시공) 문제는 모두 사용검사전에 발생하게 된다. 그렇다면 분양회사측의 주장대로 미시공, 변경시공은 사용검사전에 발생한 하자가 되어 하자보수대상에서 제외되는 것일까?
미시공, 변경시공이라 해도 균열 등이 생겼을 때 하자가 발생한 것
그렇지 않다. 주택법은 하자담보책임의 대상이 되는 하자를 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상ㆍ미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자’라고 규정한다. 결국 위 법에 따라 분양회사 등이 책임을 지는 하자는 미시공, 변경시공과 같은 공사상의 잘못 그 자체가 아니라, 공사상의 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상·미관상·안전상 지장을 초래할 수 있는 균열·처짐 등의 현상이 발생한 것을 의미한다. 따라서 미시공이나 변경시공이 있다 하더라도 그로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 균열 등의 문제가 발생하기 전에는 아직 하자가 발생하였다고 할 수 없다. C아파트의 경우 미시공, 변경시공으로 인한 공용부분의 ① 각동 외부 균열, ② 각동 주계단 내부균열, ③ 각동 주현관 앞 외부계단과 건물의 접합부 균열, ④ 각동 지하대피소 벽체 누수, ⑤ 장애인 램프 규격 불량, ⑥ 옥탑 지붕 누수, ⑦ 우수관 빗물받이 맨홀 침하, ⑧ 옥상 난간 간살 간격 불량, ⑨ 지하주차장 천장슬라브 균열 및 누수와 전용부분의 ① 내부균열, ② 보일러실 연도의 외벽에 결로현상, ③ 일부 목재문 변형, ④ 욕실 양변기 고정불량, ⑤ 침실 2 외벽 결로현상, ⑥ 욕실천장 슬라브 배관부위 누수 등의 하자가 사용검사후에 발생하였다면 이는 모두 주택법상 하자담보책임의 대상이 된다.
미시공, 변경시공이 곧 하자 발생을 의미하는 경우
그러나 장애인 램프 규격 불량, 옥상 난간 간살 간격 불량, 필로티 주차장 천장 슬라브 물끊기홈 미설치, 장애인화장실 소변기 및 지지봉 미설치와 같이, 미시공, 변경시공 그 자체로 즉시 아파트의 기능불량 등의 상태가 있다고 볼 수 있고, 사용검사 이후에 비로소 나타나거나 확대 또는 악화되어 나타나는 것이 아닐 경우에는 사용검사전에 발생한 하자에 해당하여 주택법상 하자담보책임대상이 되지 않는다. 다만 이 경우와 같이 주택법의 적용을 받지 않는 사용검사전 하자에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용하여 분양회사에게 하자보수 또는 그에 갈음하는 손해배상책임을 물을 수 있다는 하급심 판례가 있다(서울중앙지법 2006.8.29. 선고 2003가합56194 판결).
법무법인 지성
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