아파트에서 자주 발생하는 소송
A씨는 아파트 분양대금이 부족했으나, ‘중도금대출가능’이라고 신문에 게재된 분양광고를 보고 분양상담을 하였는데 분양회사 직원이 대출안내문을 주면서 분양회사가 금융기관과 1차 중도금부터 중도금을 대출하여 준다고 하므로, 위 광고대로 대출금으로 중도금을 충당할 수 있다고 믿고 아파트분양계약을 체결하였다. 그 후 중도금 납부일이 다가와 중도금 대출을 받으려고 하였으나 분양회사로부터 은행쪽의 사정이 나빠져서 중도금 대출을 알선해줄 수 없으니 직접 대출을 받도록 하라는 답변을 받았다.
A씨는 분양회사가 계약을 위반했다는 이유로 분양계약을 해제할 수 있을까?
분양계약의 내용에 해당하는지가 문제
약속과 다르므로 계약을 해제하겠다고 하면 분양회사에서는 “분양계약에 그런 조건이 없다”고 오리발을 내밀기 십상이다. 따라서 먼저 당초 어떠한 계약이 있었는지부터 분명히 해야 한다. 분양계약내용은 무엇으로 판단할까? 우선 분양계약서를 보면 알 수 있으나 분양계약서에 기재된 것이 전부가 아니다. 분양계약서에 없는 것은 분양공고나 카탈로그 모델하우스, 설계도면 등의 내용이 이를 보충하게 된다.
예를 들어 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란일 경우 분양공고상 공유대지의 분배면적을 약정분양면적으로 볼 수 있다.(대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결) 분양공고외에도 분양안내책자나 분양카탈로그도 계약의 기준이 될 수 있다. 아파트의 분양자는 수분양자에게 그 분양광고나 분양안내책자대로 시공되지 아니한 하자 또는 미시공 부분에 대한 보수 혹은 재시공비용 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.(서울지법 2000. 3. 31. 선고 97가합61423 판결) 따라서 카탈로그를 일정기간 이상 보관하도록 하는 것이 좋다.
단순한 중도금 대출광고는 분양계약의 내용으로 볼 수 없어
모델하우스가 계약을 보충하기도 한다. 마감재 하자의 경우 계약서에 아무런 기재가 없는 것이 보통이므로 모델하우스가 중요한 기준이 될 것이다. 실제로 청주00아파트사건에서 난방용 배관파이프(15mm PPC 파이프 대신 12mm)와 싱크대(정품 대신 유사품) 등이 모델하우스와 다르게 시공되었다는 이유로 시공회사의 손해배상책임을 인정한 사례도 있다. 모델하우스를 비디오로 녹화해놓는다든지 하는 것도 한 방법이 될 것이다.
그러나 무엇보다도 중요한 것은 계약서이다. 계약서에 나와 있지 않는 내용들을 분양카탈로그나 모델하우스가 보충하는 것이므로 계약서와 분양공고 등의 내용이 서로 다를 경우에는 계약서가 우선이다. 예를 들어 계약서에 명시되어 있는 면적과는 일치하지만 카탈로그에 인쇄되어 있는 것과는 면적이 차이가 난다고 하더라도 계약서를 기준으로 하여야 할 것이므로 카탈로그에 있는 면적에 비해 부족하다는 주장을 하기 어렵다.(대법원 1995.7.28. 선고 95다19515,95다19522(반소) 판결)
특히 분양광고의 경우 모두 계약의 내용으로 인정되는 것은 아니다. 분양회사가 신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 선전하였더라도 분양계약서에 중도금의 대출절차를 비롯하여 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 아파트 분양거래의 일반 관행에 비추어 볼 때 그 선전은 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없다.
따라서 계약서에 중도금 대출 보장이 명시되지 않는 한, 단순히 광고한 대로 중도금 대출이 되지 않았다고 하여 분양회사가 분양계약을 어겼다고 할 수 없고, 계약위반을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수는 없다.
착오를 이유로 계약을 취소할 수도
다만 분양회사가 신문광고, 대출안내문 교부, 직원들의 대출 안내 등을 통하여 중도금 대출을 희망하는 수분양자는 누구나 신신상호신용금고로부터 대출을 받을 수 있다고 선전하였기 때문에, 중도금 대출이 가능하다고 착오하여 분양계약을 체결한 수분양자는 분양계약을 취소하고 이미 지급한 대금을 돌려받을 수 있다.
이때 중도금대출이 가능하다고 선전한 분양회사는 수분양자에 대하여 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 분양계약상의 위약금 규정을 들어 이미 지급된 계약금의 반환을 거부할 수 없다.(서울지법 2000. 7. 20. 선고 99나77808 판결)
자료제공 : 법무법인 지성
한국아파트신문사
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