어린이집 이용자 과반수 동의 절차 없이 재계약 거부한 아파트
어린이집 운영자, 관리규약 준칙・관리규약 위반 소 제기 ‘부적법’

‘관리규약 준칙’ 강행규정 아니고, ‘관리규약’ 입주민의 자율적인 내부 규약 마근화 기자l승인2020.02.05 11:10:19l1156호

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입대의 승소 판결에 어린이집 운영자 ‘항소’

 

서울중앙지법

지난 2001년 3월경부터 7회에 걸친 계약 갱신을 통해 아파트 관리사무소동에 있는 어린이집을 임차해온 운영자가 입주자대표회의의 어린이집 구립 전환에 따른 계약기간 만료 통보에 반발, 어린이집 이용자의 과반수 동의 절차를 밟지 않아 공동주택 관리규약 준칙 및 관리규약에 위반된다며 소송을 제기하고 나섰지만 받아들여지지 않았다.  
서울중앙지방법원 민사42부(재판장 박성인 부장판사)는 최근 어린이집 운영자 A씨가 서울 강남구 B아파트 입대의를 상대로 낸 무효확인 청구소송을 각하하는 한편, 입대의가 A씨에 대해 반소로 제기한 건물명도 청구소송은 받아들여 ‘A씨는 입대의에 어린이집을 인도하고 2019년 2월부터 인도를 완료할 때까지 월 약 80만원을 지급하라’며 입대의 측 손을 들어줬다. 
B아파트 입대의는 2018년 5월경 A씨와의 임대차계약 기간만료 시 어린이집을 구립으로 전환키로 의결, 같은 해 11월경 A씨에게 ‘임대차계약이 2019년 1월 말로 만료된다’고 통보했다.
한편 관할관청은 2018년 10월경 B아파트 구립어린이집 위탁운영체 모집공고를 냈다.  
그러자 A씨는 “입대의가 어린이집 재계약 여부를 결정하기 위해서는 관리규약 준칙 제66조 제3항과 관리규약 제66조 제3항에 따라 어린이집을 이용하는 사람의 과반수 동의가 필요하고, 이 규정은 강행규정에 해당한다”며 “그럼에도 불구하고 어린이집 이용자 과반수의 동의를 얻지 않은 채 일방적으로 재계약을 하지 않기로 의결한 것은 효력이 없다”고 주장했다. 
서울시 공동주택 관리규약 준칙 제66조 제3항과 이 아파트 관리규약 제66조 제3항에 따르면 관리주체는 어린이집 임대차계약기간 만료일 3개월 전에 기존 수탁자와의 재계약 여부를 결정해야 하며, 이 경우 관리주체는 어린이집을 이용하는 자에게 재계약 여부를 조사해 과반수가 서면동의를 했을 경우 기존 수탁자와 재계약을 한다고 규정하고 있다. 
이에 대해 재판부는 “관리규약 준칙은 공동주택관리법령에 근거해 관할시장이 공동주택 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 표준 관리규약으로 제정한 것으로서, 이는 공동주택의 입주자 등이 이를 ‘참조’해 자체적인 관리규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과할 뿐 강행규정이라 할 수 없다”고 못 박았다.   
아울러 “관리규약은 아파트 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 아파트 입주자 등이 정하는 자율적인 내부 규약에 불과할 뿐이므로 대외적인 구속력이 있다고 할 수 없는 바, 관리규약이 A씨와 입대의 사이의 임대차계약에 직접 적용될 수 없다”고 해석했다. 
이에 따라 “A씨와 입대의 간 임대차계약은 임대차계약의 내용에 따라 정해질 뿐”이라며 “임대차계약에 의해 2019년 1월 말 기간 만료로 종료됐다”고 판단했다. 
재판부는 이로써 “설령 이 사건 의결이 관리규약 준칙과 관리규약에 위반된다고 하더라도 아파트 입주자 등이 동의권 침해를 이유로 의결 무효확인을 구할 이익이 있음은 별론으로 하고, 임대차계약의 상대방에 불과한 A씨가 의결 무효확인을 구할 이익이 없다”며 A씨의 의결 무효확인 청구를 각하했다. 
한편 A씨는 관리규약 준칙에는 어린이집 임대료를 보육료 수입의 5%로 정하고 있음에도 10%로 정하고 있는 관리규약에 의해 2010년 9월경부터 2018년 12월경까지 약 8,100만원을 더 지급했다며 입대의는 이를 부당이득으로 반환하라고 주장했다. 
하지만 재판부는 앞서 인정한 것처럼 관리규약 준칙은 강행규정이라 할 수 없고, 관리규약은 아파트 입주자 등이 정하는 자율적인 내부 규약에 불과해 대외적인 구속력이 없어 A씨와 입대의 사이의 임대차계약에 직접 적용될 수 없다고 선을 그었다. 그러면서 임대차계약에서 정한 임대료가 관리규약 준칙이나 관리규약에 반한다는 이유만으로 임대차계약에서 정한 임대료가 관리규약 준칙이나 관리규약에서 정한 범위 내로 제한된다고 볼 수는 없다며 A씨의 부당이득 반환청구를 받아들이지 않았다. 
또한 관리규약 준칙이나 관리규약에 ‘임대료의 50% 이상을 어린이집 유지보수에 필요한 사항에 집행해야 한다’고 규정하고 있더라도 임대차계약에 이 같은 내용의 규정이 없는 이상 관리규약 준칙이나 관리규약의 규정만으로 A씨가 입대의에 임대료의 50% 이상을 어린이집 유지보수에 필요한 비용으로 청구할 수 있다고 볼 수도 없다고 덧붙였다. 
이에 따라 재판부는 입대의가 반소로 제기한 어린이집 인도 청구를 받아들여 “임대차계약은 2019년 1월 말 기간 만료로 종료됐다”며 “A씨는 입대의에 어린이집을 인도하고, 2019년 2월부터 인도 완료일까지 월 약 80만원의 비율로 계산한 차임 상당의 부당이득을 지급할 의무가 있다”고 판결했다.
이 같은 패소 판결에 어린이집 운영자 A씨는 항소를 제기한 상태다. 
 

 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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