김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

법은 의무관리대상 단지에서 특별히 지켜야 할 사항을 구분하고 있습니다. ‘의무관리대상 공동주택’이라고 표현하지 않은 조항은 모든 단지가 지켜야 할 사항이지만 간혹 의무관리대상이 아닌 단지에서 민원을 제기하면 지자체에서는 집합건물법에 따라 처리하라며 회피하는 경우가 있는데 행정력이 부족하다는 이유만으로 해결되지 않습니다. 처벌규정은 동일하니까요. 

1. 의무·비의무 단지의 구분은 준수해야 할 정도의 차이다
관리사무소장의 업무를 규정한 제64조 제1항은 의무관리단지는 주택관리사를 소장으로 배치하라는 규정이지만 소장의 업무를 정한 제2항과 제3항, 제4항은 모든 단지의 소장이 지켜야 할 규정입니다. 소장의 배치신고를 정한 제5항은 주택관리사가 아닌 소장은 해당하지 않지만 비의무관리단지도 주택관리사가 소장으로 임명되면 역시 신고해야 합니다. 즉 의무관리와 비의무관리단지는 주택관리사인 소장과 주택관리사가 아닌 소장이 지켜야 할 규정을 구분해 놓고 의무관리 대상 단지가 지켜야 할 더 많은 강행규정을 정해 놓은 것뿐입니다. 특히 벌칙규정인 법 제90조는 모든 공동주택에 적용되니 유의해야 하는데 제1항은 소장과 공모해 부정한 금품을 주거나 받은 동대표와 소장을 처벌하는 것이고, 제2항은 소장과 공모하지 않더라도 부정한 금품을 주거나 받은 경우며, 제3항은 관리비·사용료·장기수선충당금을 용도 외로 사용한 경우의 처벌규정입니다. 아직 비의무관리단지에서 용도외 사용으로 처벌받은 사례는 없지만 법 제93조에 의한 관리감사를 실시해 적발되면 역시 처벌받게 되니 유의해야 합니다. 구체적으로 비의무관리대상 단지도 지켜야 할 사항을 구분해 검토해 볼 필요가 있습니다. 의무관리대상이 아니라도 유의해야 합니다.

2. 의무관리대상 단지에만 적용하는 공동주택관리법
공동주택관리법은 사업계획 승인을 받은 모든 공동주택이 지켜야 할 것이 대부분으로서 비의무관리단지도 공동주택관리법 제93조에 의해 감독을 요청하면 관리실태를 점검해 시정명령 등 필요한 조치를 해야 하는데 비의무관리단지의 장기수선계획 미수립, 관리비 용도외 사용 등을 방치하고 감독대상이 아니라는 지자체도 있다니 문제입니다. 법으로 의무관리대상을 100가구 이상으로 확대하지 않아도, 실효성이 의심스러운 ‘의무관리 전환’을 하지 않아도 보다 법을 엄정하게 집행하면 관리 전문가인 주택관리사를 더 필요로 할 것인데 말입니다.

※의무관리대상 공동주택에만 적용하는 법령
제5조(공동주택의 관리방법) : 자치관리 또는 위탁관리 중 택일(다른 방법이 없음)
제11조(관리의 이관) : 사업주체의 의무관리, 과반수 입주 시 통지의무
제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) : K-Apt, 관리사무소 게시판, 동별 게시판 추가공개
제25조(관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정) : 사업자 선정지침 준수
제26조(회계감사) : 300가구 이상 의무(300가구 미만 의무관리단지는 제외)
제27조(회계서류의 작성ㆍ보관 및 공개 등) : 모든 거래 행위, 5년간 보관
제28조(계약서의 공개) : 사업자 선정지침 대상 공사, 용역, 구매, 판매 등 모든 계약서
제29조(장기수선계획) : 의무관리대상 아니라도 시설 유무 기준(승강기, 지역난방, 주상복합)
제31조(설계도서의 보관 등) : 설계도서 보관, 시설의 교체ㆍ보수 기록ㆍ보관ㆍ유지 
제32조(안전관리계획 및 교육 등) : 계획수립, 시설물별 안전관리자 지정, 의무교육
제33조(안전점검) : 시설물 안전 및 유지관리에 관한 특별법 방범 안전점검
제64조(관리사무소장의 업무 등) : 주택관리사 의무배치
제66조(관리사무소장의 손해배상책임) : 손해배상책임 보험

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