공공임대주택 임차인의 하자보수청구권의 현황과 한계

특별기고 국토교통부 하자심사・분쟁조정위원회 사무국l승인2019.08.28 11:04:09l1135호

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공동주택에서 발생하는 하자와 관련한 법률 분쟁 및 사회적 논쟁이 지속되고 있다. 그러나 이는 분양된 주택에 대한 것일 뿐 임대주택의 하자에 대한 법률적 또는 사회적 논의는 충분히 이뤄지지 않고 있는 것이 현실이다. 
분양된 아파트의 입주자는 집합건물법 및 공동주택관리법 등 관련 법령에 따라 하자보수청구를 할 수 있고 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구도 할 수 있다. 그러나 임대주택의 임차인은 구분소유자의 지위에 해당하지 않아 집합건물법의 담보책임 규정에 따른 권리 보장을 받을 수 없다. 이전 주택법이나 공동주택관리법에도 임대주택 하자와 관련된 사항은 규정에 없어 임대주택에 누수나 결로 등 실생활에 큰 지장을 초래하는 하자가 발생한 경우 이에 대한 적극적인 대응이 어려웠다.
이러한 문제점을 해결하고자 2017년 4월 18일 개정된 공동주택관리법에서는 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공공임대주택(이하 공공임대주택)의 임차인에게 하자보수청구권을 부여하고 있다. 
구체적인 내용을 살펴보면 (1)공공임대주택을 건설한 사업주체는 임차인에 대해 하자보수에 대한 담보책임을 지고 (2)담보책임기간 내에 하자가 발생한 경우 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의의 청구에 따라 사업주체가 하자를 보수하도록 하고 있다. 다만 공공임대주택을 분양한 사업주체는 분양에 따른 담보책임이 아닌 하자보수에 대한 담보책임을 진다. 따라서 사업주체에게 손해배상책임은 없다. 그리고 이렇게 개정된 공동주택관리법은 2017년 10월 19일 이후 사용검사를 받은 임대주택부터 적용된다. 
공동주택관리법에서는 공공임대주택 임차인의 하자보수청구권을 보장하기 위해 (1)사업주체가 정당한 사유 없이 보수를 하지 않을 때는 시·군·구청장이 시정을 명할 수 있도록 하고 있고 (2)이 시정명령을 이행하지 않은 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과할 수 있으며 (3)임차인은 하자보수 등과 관련한 분쟁에 대해 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사 및 분쟁조정을 신청할 수 있도록 하는 한편 (4)위원회에서 판정받은 하자를 보수하지 않은 자에게는 1,000만원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 하고 있다. 
이와 같이 공동주택관리법에서 공공임대주택 임차인에게 하자보수청구권을 부여하고, 하자보수 불이행 시 지방자치단체장의 시정명령권을 규정하는 등의 개정법 시행으로 공공임대주택 임차인에 대한 신속한 권리 구제의 계기를 마련됐다고 볼 수 있다.  
다만 담보책임기간 동안 하자보수보증보험에 가입하도록 하는 분양 공동주택과 달리 공공임대주택은 공동주택관리법 시행령 제41조 관련 규정에 따라 분양전환 시 하자보수보증금의 예치나 보증에 가입하도록 하고 있다. 때문에 공공임대주택의 사업주체가 임차인의 보수 청구를 거부하거나 보수를 이행하지 않는 경우라 하더라도 임차인대표회의는 하자보수보증금으로 직접 보수를 할 수 없다. 또한 앞서 살펴본 바와 같이 사업주체의 공공임대주택 임차인에 대한 ‘하자보수에 대한 담보책임’은 하자발생으로 인한 손해배상책임이 제외되므로, 임차인이 법원에 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 수도 없다. 따라서 분양된 공동주택과 공공임대주택의 하자담보책임은 여전히 큰 차이가 있다. 다만 개정 공동주택관리법의 시행으로 공공임대주택 하자분쟁에 대한 지자체 등 행정기관의 적극적인 개입과 조치가 가능해져 공공임대주택 사업주체의 하자보수 이행 수준이 점차 개선될 것으로 예상된다.

국토교통부 하자심사・분쟁조정위원회 사무국  kslee@hapt.co.kr
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