하자판정기준 개선, 신속한 입주자 권리구제 도모

하자판정기준 적용범위・대상 확대 등 분쟁해결 시스템 체계화
국토부, 아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안 마련
온영란 기자l승인2019.07.03 14:53:08l1128호

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아파트 품질관리를 위해 입주자 사전방문제도를 법제화하고, 지자체에 전문가로 구성된 ‘품질점검단’이 설치될 전망이다. 또 하자판정기준 적용범위와 대상이 확대되는 등 하자분쟁 해결이 빨라질 것으로 보인다.
국토교통부는 지난달 20일 제82회 국정현안점검조정회의에서 이 같은 내용의 ‘아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안’을 마련했다.
주택 품질에 대한 국민 눈높이가 높아짐에 따라 공동주택 품질 확보와 입주자 하자 피해의 신속한 해결을 위한 제도개선 방안을 마련한 것이다. 

공동주택 시공품질관리 강화

우선 마감 품질을 담보할 수 있는 시공품질관리 체계가 마련된다. 예정보다 공기가 지연되면 만회대책을 수립해 사업계획승인권자(시·군·구청장)에게 보고하고, 해당 공종은 중점품질관리대상으로 지정해 감리자가 수시로 확인하도록 했다.
또한 시공사의 부실시공 이력이 일정기준 이상인 경우 감리 인력을 현행 수준보다 더 많이 확충하는 한편, 우수한 감리인력이 선정될 수 있도록 면접평가 확대 등 감리 제도를 개선한다.
시공 부실에 대한 벌점 제도는 특정 공종 완료 또는 준공 후 적발된 법령 위반사항에 대해서도 벌점 부과 등 적극적 행정조치를 할 수 있도록 건설기술진흥법 시행령을 정비한다.
이와 함께 시공사 자체적으로 마감공종 품질관리를 강화할 수 있도록 주택 관련 협회 등과 협조해 현재 일부 건설사들이 운영 중인 현장대응팀 등을 활성화할 수 있도록 하고, 주택 품질 향상을 위한 캠페인도 전개해 나갈 계획이다.
입주 전 점검 제도도 강화한다. 먼저 입주자 사전방문제도를 법제화해 정식 점검절차로 규정하고, 전문성 등이 부족한 입주자가 해당 주택을 체계적으로 점검할 수 있도록 사업주체가 사전방문 점검표를 제공토록 했다. 
이때 보수가 필요하다고 인정되는 건은 사용검사 또는 입주 전까지 보수가 완료되도록 하고, 입주자가 보수 결과를 확인할 수 있도록 입주 시 조치결과확인서를 의무적으로 제공해야 한다. 
아울러 지자체에 전문가로 구성된 ‘품질점검단’도 도입한다. 점검단은 사용검사 전 점검을 통해 공동주택 품질을 확보하는 것을 목표로 한다.
품질점검단은 공유부와 샘플가구 전유부의 점검을 진행하며 입주자와 사업주체간 분쟁사항에 대해 객관적이고 전문적인 판단을 내리고, 사용검사권자도 점검단 판단 결과를 참고해 사용검사 여부를 결정토록 할 계획이다. 단 품질점검단의 판단에이의가 있는 경우 하자심사·분쟁조정위원회에 이의신청을 할 수 있도록 제도화할 방침이다.
또 사용검사 내실화를 위해 사용검사권자의 시정명령·과태료 부과권한을 명확히 규정했다.  입주 전 점검 시 지적된 하자 등의 경·중을 판단해 정상적 주거생활이 곤란한 수준의 하자 등이 미 보수된 경우에는 사용검사를 유보할 수 있도록 했다. 

하자판정기준 개선 통한 입주자 권리보호 확대 

‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’(이하 ‘하자판정기준’)의 하자 범위가 법원 판례나 건설감정실무보다 협소한 경우 권리구제를 위해서는 소송이 불가피한 불편함이 있어 하자판정기준을 확대 개편해 하자심사·분쟁조정위원회 결정만으로도 권리구제를 받을 수 있도록 하고 사업주체(시행사, 시공사 등) 및 보증기관도 하자판정기준 적용 대상에 포함시켰다. 
하자판정기준을 보다 구체적·세부적으로 규정해 하자 여부 판정 및 하자의 경중, 보수기간·비용 등에 대해 보다 명확한 기준을 마련했으며, 개정된 하자판정기준이 현장에서 일관되게 적용되도록 지자체 담당자 및 공동주택 품질점검위원 등을 대상으로 정기적으로 교육도 실시할 예정이다.
또 관리주체(관리사무소 등)에 하자보수 청구내역 보관(공종별 하자보수청구기간 + 5년)을 의무화하고, 입주자에게 열람을 허용해 소유주가 변경되더라도 하자보수청구권 행사에 제약이 없도록 해 입주자의 하자보수청구권을 폭넓게 보장한다는 방침이다.
아울러 하자심사·분쟁조정위원회의 하자판정결정이 있는 경우 이를 관할관청(지자체)과 즉시 공유하고 바로 보수공사 명령이 부과되도록 절차를 개선하는 등 입주자의 권리구제가 신속히 이뤄질 수 있도록 절차가 개선된다.
업체별 사용검사 전 하자(품질점검단 점검결과) 및 사용검사 후 하자(위원회 하자판정현황)를 축적해 향후 현장점검 대상 선정, 하자보수 보증료율 차등화(인센티브) 등 하자 예방을 위한 정책자료로 활용할 방침이다. 
특히 하자심사·분쟁조정위원회 내 현행 조정 제도보다 효과적인 소비자 권리구제가 가능한 재정기능을 신설해 위원회 단계에서 분쟁을 종결지을 수 있도록 하는 등 하자분쟁을 신속하게 해결한다.
소규모 공동주택 입주자의 경우 조정이 결렬될 경우 소송비용 등을 이유로 하자를 계속 다투기 곤란했으나, 재정 제도 신설로 하자심사·분쟁조정위원회 단계에서 분쟁을 종결지을 수 있어 권리보호의 범위도 한층 더 확대될 것으로 내다보고 있다.
국토부 관계자는 “관련 법령 개정사항이 많지만 신속한 처리를 통해 내년 상반기 중 시행을 목표로 하고 있다”고 밝혔다.
 

온영란 기자  oyr@hapt.co.kr
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