분양전환 아파트 임대사업자 ‘소유권이전등기 경료일 전날’까지 특충금 적립의무 있다

임대의무기간만 특충금 적립 의무 있다는 임대사업자 주장 ‘기각’ 마근화 기자l승인2019.05.15 14:34:29l1122호

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대구지법

대구지방법원 민사14부(재판장 이덕환 부장판사)가 최근 특별수선충당금 적립 의무 규정에 대한 임대사업자의 위헌법률심판제청을 기각한 데 이어(관련기사 제1119호 2019년 4월 24일자 게재) 경북 경산시 소재 A아파트 입주자대표회의가 임대사업자 B사를 상대로 제기한 특충금 지급 청구소송에서 ‘B사는 입대의에 약 5억5,700만원을 지급하라’고 주문했다. 
8개동 640가구 임대아파트로 2001년 11월경 사용검사를 받은 A아파트는 2016년 3월경부터 분양전환이 시작돼 2017년 2월경 입대의가 구성됐다. 
입대의는 2017년 3월 말경 B사로부터 아파트 관리업무를 인계받으면서 B사가 분양전환 가구로부터 징수·적립해둔 장기수선충당금 약 2,300만원을 지급받았다. 
그러자 입대의는 “아파트 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 분양전환 절차 종료일 전날, 즉 아파트의 각 가구에 대한 ‘소유권이전등기 경료일 전날’까지(관리업무 인계일까지 소유권이전등기를 마치지 않은 가구는 관리업무 인계일까지)는 구 임대주택법령에 따른 특충금 약 5억5,700만원을, 분양전환 절차 종료일부터 관리업무 인계일 전날인 2017년 3월 말경까지는 공동주택관리법령에 따른 장충금 약 2,800만원을 각 적립해 인계해야 함에도 장충금 약 2,300만원만 인계했다”며 “특충금 및 장충금 약 5억6,200만원을 지급하라”고 주장했다. 
이에 대해 B사 측은 “임대사업자의 특충금 적립의무는 임대의무기간으로 한정하는 것이 타당하므로 특충금 적립의무의 종기는 임대의무기간 만료일이 포함된 달로 해석해야 한다”면서 “아파트 사용검사 후 1년이 경과한 날인 2002년 11월경부터 임대의무기간 5년의 만료일이 포함된 달인 2006년 11월까지 적립해야 할 특충금은 약 2억60만원이므로 이를 초과하는 특충금을 인계할 의무가 없다”고 항변했다. 
이와 관련해 재판부는 대법원 판례를 참조해 “임대사업자는 임대주택이 분양전환되기 전에는 구 임대주택법에 의한 특충금을 적립해야 할 의무를 부담하나, 임대주택의 일부 또는 전부가 분양전환된 경우에는 그때부터 구 주택법에 의한 관리주체로서 분양 가구로부터 장충금을 징수, 적립할 의무를 부담하고, 특충금은 임대사업자가 사업주체로서 실제로 적립했는지 여부와 상관없이 구 임대주택법령에서 정한 기준에 따라 산정된 금액을 분양전환 후 입대의에 인계할 의무를 부담하는 것과 달리, 구 주택법에 의한 장충금은 임대사업자가 가구 소유자 또는 입대의를 대신하는 관리주체로서 이를 징수, 적립하는 것에 불과하므로 실제로 적립한 돈이 있어야만 이를 인계할 의무를 부담한다”고 밝혔다. 
이에 따라 “B사는 아파트에 대한 분양전환 절차가 종료되기 전날까지 특충금을 적립해 입대의에 인계할 의무가 있다”고 판시했다. 
이에 대한 근거로 재판부는 “임대주택은 분양주택에 비해 건축비가 저렴해 건축자재 등 주요시설의 설비가 열등한 경우가 많아 파손 및 교체의 개연성이 크고, 임차인의 경우 소유자에 비해 시설물에 대한 애착이나 공유의식이 약해 시설물의 파손이 빈번하고 내구연한이 도래하기 전에 설비를 교체하는 경우가 많이 발생하므로 특충금 적립의 필요성이 더욱 크다”면서 “이 같은 필요성은 임대의무기간이 만료하더라도 해당 주택이 분양전환되지 않고 계속해 임대주택으로 제공되는 이상 마찬가지”라며 헌법재판소의 전원재판부 결정(2009헌바37)을 인용해 설명했다. 
특히 “임대사업자가 그 지위를 상실할 때까지는 특충금의 적립의무를 인정하는 것이 타당하다”며 “임대주택에 대한 잔금 지급이 완료됐더라도 소유권이전등기가 경료돼 소유권이 확정적으로 이전되기 전까지는 임대사업자 지위를 상실한다고 볼 수 없다”고 봤다. 
재판부는 이에 따라 입대의 주장을 그대로 인정, “B사는 아파트의 각 가구에 대한 소유권이전등기 경료일 전날까지(관리업무 인계일까지 소유권이전등기를 마치지 않은 가구는 입대의가 구하는 바에 따라 관리업무 인계일까지) 각 가구에 대한 특충금을 적립해 입대의에 인계할 의무가 있다”고 결론 냈다. 
장충금과 관련해서는 “장충금은 특충금과는 달리 임대사업자인 B사가 가구 소유자 또는 입대의를 대신하는 관리주체로서 징수·적립하는 것에 불과하므로 실제로 적립한 돈이 있어야만 입대의에 인계할 의무를 부담한다”며 B사가 2017년 3월 말경 입대의에 실제로 징수·적립한 장충금 약 2,300만원을 인계한 사실을 인정, 이를 초과한 장충금을 징수·적립했다는 점을 인정할 증거가 없다며 이 부분 청구는 받아들이지 않았다. 
해당 재판부는 같은 지역 C아파트 입대의가 B사를 상대로 제기한 특충금 청구소송에서도 ‘B사는 C아파트 입대의에 약 3억4,500만원을 지급하라’며 입대의 승소 판결을 내렸다. 
한편 B사는 두 사건 모두 항소를 제기했다. 
 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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