광주지법

공공임대아파트에서 분양으로 전환된 아파트의 하자보수청구권에 대한 제척기간을 두고 입주자대표회의와 사업주체가 치열한 법정 공방을 벌였다.   
광주지방법원 민사11부(재판장 김승휘 부장판사)는 최근 광주광역시 남구 A아파트 입대의가 사업주체인 한국토지주택공사(LH)를 상대로 제기한 하자보수에 갈음한 손해배상 청구소송에서 ‘LH는 입대의에 약 8억2,000만원을 지급하라’며 입대의 일부 승소 판결을 내렸다. 
10개동에 1,000가구가 넘는 A아파트는 지난 2009년 8월경 사용검사를 받은 단지로 공공분양 18가구를 제외한 나머지는 공공임대아파트로 이뤄졌고 2015년경 모두 분양 전환됐다. 
입대의의 하자보수 청구소송에 대해 LH는 “입대의는 아파트 사용검사일인 2009년 8월 27일로부터 5년이 지난 2018년 8월 3일에서야 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 행사했으므로 분양전환 가구에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권 중 개정 집합건물법 제9조의 2에서 정한 담보책임의 제척기간이 5년 이하에 해당하는 전유부분 및 공용부분 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 모두 제척기간 도과로 소멸했다”고 주장했다. 
반면 입대의 측은 “개정 집합건물법 부칙 제3조의 분양의 의미는 ‘사용검사’로 봐야 하므로 2009년 8월경 사용검사를 받은 이 아파트는 개정 집합건물법이 아닌 구 집합건물법을 적용해야 한다”며 “구 집합건물법에 의할 경우 제척기간은 사용검사일로부터 10년이므로 제척기간을 준수했다”고 맞섰다. 
이에 대해 재판부는 먼저 “개정 집합건물법 부칙 제3조 ‘분양’의 의미는 ‘분양계약 체결일’로 보는 것이 타당하다”면서 “개정 집합건물법 시행일인 2013년 6월 19일 이후에 분양계약이 체결된 분양전환가구에 대해서는 개정 집합건물법을 적용해야 한다”고 밝혔다. 
2013년 6월 19일 시행된 개정 집합건물법 제9조의 2에 의하면 하자의 제척기간에 대해 주요 구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단) 및 지반공사의 하자는 10년, 이외의 하자는 5년의 범위에서 대통령으로 정하는 기간으로 정하면서, 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 기산한다고 규정했다. 또한 부칙 제3조에서는 개정규정 시행 전에 ‘분양’된 건물의 담보책임에 관해서는 종전 규정에 따른다고 경과규정을 뒀다. 
이때 대통령으로 정하는 기간에 대해 개정 집합건물법 시행령에서는 개정 집합건물법 제9조의 2 제2항 각호에 따른 기산일 전에 발생한 하자의 제척기간은 5년, 기산일 후에 발생한 하자의 제척기간은 하자의 성질에 따라 2·3·5년으로 구분해 규정했다.  
이 같은 규정을 토대로 재판부는 “전유부분의 경우에는 ‘구분소유자에게 인도한 날’ 이전에 발생한 하자의 제척기간은 그 성질과는 무관하게 5년, 인도일 이후에 발생한 하자의 제척기간은 그 성질에 따라 2·3·5년이고, 공용부분은 ‘사용검사일’ 이전에 발생한 하자의 제척기간은 그 성질과는 무관하게 5년, 사용검사일 이후에 발생한 하자의 제척기간은 하자의 성질에 따라 2·3·5년”이라고 판시했다. 
이에 따라 “입대의가 LH에 손해배상채권 이행통지를 하면서 가장 늦은 통지가 아파트 사용검사일인 2009년 8월 27일로부터 10년이 지나기 전인 2018년 7월 4일경”이라며 “공용부분 중 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자보수에 갈음한 손해배상채권은 제척기간을 준수했다”고 판단했다. 
다만 분양전환가구의 공용부분에 발생한 하자 중 건물의 주요 구조부 및 지반공사 하자 이외의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권에 대해서는 제척기간이 경과해 소멸했다고 인정했다. 
아파트 사용검사일인 2009년 8월 27일로부터 개정 집합건물법령에서 규정한 하자담보책임 제척기간의 최장기인 5년이 경과할 때까지 하자보수를 요청하거나 하자담보책임의 이행을 최고하는 등으로 손해배상채권을 행사한 사실을 인정할 증거가 없다고 봤기 때문이다.  
재판부는 분양전환가구의 전유부분 하자에 대한 손해배상채권은 제척기간을 준수했다고 밝혔다. 우선 전유부분 하자의 경우 최초 인도일인 2015년 1월 26일 이후에 발생했음을 인정할 아무런 증거가 없어 그 이전에 발생한 것이라고 봤으며, 이때 전유부분 하자가 최초 인도일 이후에 발생한 것이라는 사실은 단기의 제척기간을 적용받길 원하는 LH가 증명책임을 부담한다고 덧붙였다. 
이에 따라 “전유부분의 경우 주요 구조부 및 지반공사 하자의 제척기간은 최초 인도일로부터 10년, 이외 하자의 제척기간은 하자의 성질과는 무관하게 모두 최초 인도일로부터 5년”이라면서 “입대의가 LH에 한 가장 늦은 손해배상채권 이행통지가 최초 인도일인 2015년 1월 26일부터 5년이 지나기 전인 2018년 7월 4일이므로 입대의는 분양전환가구의 전유부분 하자보수에 갈음하는 손해배상채권에 관한 제척기간을 준수했다”며 LH 측 주장을 기각했다.
이 밖에 재판부는 LH가 분양전환가구의 구분소유자들은 사용검사일 이전에 발생한 전유부분 하자에 관한 보수청구권이 없다고 주장하나, 분양전환 당시 미 시공이나 변경시공된 것 자체를 분양계약의 목적물로 했다고 보기 어렵다며 받아들이지 않았다. 한편 입대의와 LH 쌍방이 항소를 제기하면서 이 사건은 광주고등법원에 계류 중이다.