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◈ 선급비용·선급법인세

#저희 아파트 관리사무소는 보험료, 시설물 정기검사비, 수선비, 회계감사비, 피복비 등을 지출한 월에 전액 부과하지 않고 관리비의 균등 배분을 위해 3~12개월에 걸쳐 부과하고 있으며, 미부과액은 선급비용으로 계상하고 있습니다. 이러한 회계처리가 공동주택 회계처리기준에 부합하는지요?   

☞일반적으로 인정된 회계기준에 따르면 자산은 ‘과거의 거래나 사건의 결과로 미래의 경제적 효익을 창출할 것으로 기대되는 자원’으로 정의되며, 보험료와 같이 계약기간에 앞서 일시에 지출한 경우 계약기간이 만료될 때까지 미리 지출한 비용에 대한 경제적 효익이 유지되므로 선급비용으로 계상하는 것이 회계기준에 부합합니다. 그런데 공동주택 시설물의 정기검사비, 수선비, 회계감사비, 피복비 등을 일정 기간 균등 부과하고 선급비용(자산)으로 계상하기 위해서는 다음 사항을 유의하기 바랍니다. 
첫번째, 관련된 비용에 대한 금액적 기준입니다. 즉 가구당 부과액이 일정 기준 금액(예: 관리면적 ㎡당 X원~XX원 수준에서 아파트별 사정에 따라 회계 정책으로 정해 재무제표의 주석에 기재) 이하의 지출이라면 경제적 효용이 1년 이상이라도 발생한 월에 비용으로 모두 처리하는 것이 합리적일 것입니다. 예컨대 피복비나 소모품비의 경우 경제적 효용이 1년 이상이라도 지출액이 일정 기준 이하라면 발생한 당월에 비용으로 계상하고 관리비로 부과하는 것이 적절합니다.
두 번째, 지출에 대한 경제적 효익의 귀속시기입니다. 즉 사전에 정해진 기준 금액을 초과한 지출인 경우 담당자가 임의로 정한 기간에 따라 배분하기보다는 향후 지속될 경제적 효용의 귀속기간을 따져서 그에 맞춰 체계적으로 배분하는 것이 적절합니다. 만약 과거에 귀속될 비용이라면 기준 금액을 초과하더라도 해당 회계기간 내 처리하는 것이 적절합니다.  
끝으로 세 번째, 선급비용에 대한 회계정책(해당되는 비용 항목, 자산으로 계상하는 금액적 기준, 경제적 효용의 귀속기간 등)을 재무제표에 대한 주석에서 공시하는 것이 필요합니다. 

#장기수선충당예치금에서 발생하는 이자수입에 대한 회계처리에서 선급법인세를 계상해야 하는지요? 선급법인세를 계상하니 장기수선충당예치금과 장기수선충당금의 잔액이 서로 일치하지 않습니다.

☞대부분의 공동주택에서는 장기수선충당예치금을 장기성예금으로 관리하면서 예치기간 중 발생하는 이자수익에 대해 미수수익을 계상하지 않고 만기에 이자를 수취할 때 이자수익을 인식합니다. 
따라서 관리 외 수익 중 이자수익에 대해서 발생주의가 아닌 현금주의를 채택하고 있는 경우에는 선급법인세를 미리 계상할 필요가 없다고 판단되며, 수익사업에 대한 법인세 신고 납부 시 환급되는 이자소득에 대한 법인세를 산출해 장기수선충당예치금/충당금에 대해 동액의 이자수익과 이자비용을 인식하면 잔액을 일치해 관리할 수 있을 것입니다.  

□ 제14회 – 관리외수익

<질의 1> 관리외수익 인식 기준 – 발생주의/현금주의
2018년도 알뜰시장 계약기간이 2018년 1월 1일부터 12월 31일이었고 2018년도 계약금액은 2018년 1월 중에 입금되어 입금된 날짜에 전액 수익으로 인식하였습니다. 그런데 2019년의 계약은 2018년 12월에 체결되어 해당 계약금액이 2018년 12월에 입금되었습니다. 이러한 경우 2018년도에 입금된 2개년치 수입금을 2018년도에 모두 관리외수익으로 인식해야 하는지요? 아니면 2019년분 계약금은 선수금으로 계상하였다가 2019년도에 수익으로 계상해야 하는지요?

<답변>
공동주택회계처리기준 제4조(회계처리원칙)에는“관리주체의 회계는 발생주의 회계를 적용하게 처리하지만, 관리외수익은 각 계정별로 발생주의 회계 또는 현금주의 회계를 선택하여 적용하되 매 회계연도마다 계속성을 유지하여야 한다”고 되어 있습니다. 따라서 각 계정별로 발생주의 회계를 적용할 것인지, 현금주의를 적용할 것인지는 각 공동주택에서 정한 회계정책에 따라 다를 수 있으며, 이러한 관리외수익에 대한 인식 기준은 공동주택회계처리기준 제49조(주석)에 따라 재무제표에 대한 주석에서 공시하도록 되어 있습니다. 관리외수익 중 계약기간이 1년 또는 그 이상인 경우(예: 임대수익 등)에는 현금주의보다는 발생주의에 따라 기간 별로 수익을 인식하는 것이 더욱 합리적이라고 판단됩니다. 아울러 한번 선택된 회계정책은 정당한 사유가 없는 한 변경할 수 없고 매 회계연도마다 계속성을 유지하여야 함에 유의하기 바랍니다. 

<질의2> 관리외수익의 주석 공시 사례
관리외수익의 인식기준에 대한 주석 공시 사례를 알려주세요.

<답변>
공동주택회계처리기준 제49조(주석)에 따르면 관리외수익의 인식기준은 재무제표 작성시 적용한 회계처리기준(=공동주택회계처리기준)과 함께 기술되며, 다음의 사례를 참조하여 각 공동주택의 사정에 맞게 적용하시기 바랍니다.
“관리외수익은 관리수익 외에 관리주체에게 유입되는 수익으로, 복리시설의 운영, 자치활동 등을 통하여 발생하는 수익과 경상적이고 반복적으로 발생하는 이자수익 등이 포함되며, 운영성과표에는 입주자가 적립에 기여한 수익과 입주자와 사용자가 함께 적립한 기여한 수익으로 구분하여 표시하고 있습니다. 한편, 관리외수익 중 발생주의에 따라 인식하는 계정은 임대수익, 알뜰시장수입, 시설물 광고수입이며 그 외의 관리수익은 모두 현금을 수취할 때 수익을 인식하고 있습니다.”  

<질의3> 이자수익과 선급법인세
이자수입에 대한 선급법인세를 계상하지 않으면 법인세 환급을 받지 못하는 불이익이 있지 않을까요?  

<답변> 
이자수익에 대한 법인세는 선급법인세 계상 여부와 무관하게 법인세 세무조정 과정에서 원천납부세액명세서(별지 10호 서식)가 작성되어 제출되므로 수익사업에서 산출된 납부할 세액에서 차감되거나 환급세액에서 가산됩니다.

□ 제15회 – 관리비 (1)

<질의 1> 관리비 납기일과 회계처리
관리비 납기일은 매월 말일로, 말일이 공휴일인 경우에는 그 다음날을 납기일로 정합니다. 자동이체로 되어 있는 세대는 익월 초 금융기관으로부터 수납처리가 되어 있습니다. 입주자대표회의 감사는 익월에 입금되는 미수관리비를 당월 말 수납된 것으로 처리하여 미수관리비를 정리하라고 하는데 말일 현재 입금되지 않은 미수관리비를 입금된 것으로 정리하는 것이 타당한 것인지요? 

<답변>
일반적으로 회계상 거래는 자산, 부채, 자본 및 수익과 비용의 변동을 초래하는 사건으로서 질의와 같이 말일 현재 입금되지 않은 미수관리비를 입금된 것으로 가정하여 처리하는 것은 공동주택회계처리기준 제4조 제3호의 객관적인 자료와 증거에 의한 처리가 아닌 사실과 다른 회계처리이므로 실제 입금된 시점으로 회계처리해야 합니다.

<질의 2> 관리비 단가
저희 아파트 관리비 부과내역서에 표시된 2018년도 11월 일반관리비 단가는 216원/㎡인데 공동주택관리정보시스템(K-APT)에 표시된 일반관리비 단가는 271원/㎡으로 차이가 있습니다. 그 이유는 무엇인가요?

<답변>
관리사무소에서 관리비 단가를 산출하는 기준은 관리면적(=주택공급면적)인데 비하여, 공동주택관리정보시스템(K-APT)에서 산정하는 기준은 관리면적보다 적은 주거전용면적으로 관리비단가를 산출하므로 차이가 발생합니다.

<질의 3> 전기료와 수도료 유보금
입주자 대표회의 의결로 과거로부터 누적된 전기료 및 수도료 유보금을 관리외수익으로 처분할 수 있는지요?

<회신>
공동주택관리법 제90조 제3항에 따라 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비〮사용료와 장기수선충당금을 이법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니된다고 규정하고 있으며, 동법 제102호 제2항, 제9호에 따라 관리비〮사용료와 장기수선충당금을 이법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과합니다. 따라서 질의내용의 유보금은 법령에서 정한 사용료에 해당되므로 관리외수익으로 처분하는 경우 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하는 경우에 해당되며, 전기료 및 수도료는 해당 사용료에서 차감하거나 환급하는 것이 타당합니다.

□ 제16회 – 관리비(2)

<질의 1> 공가의 관리비
입주민(소유자)가 전출하면서 해당 아파트를 공가로 비워두고 있다가 약 3달 후에 전세권자가 전입하였습니다. 입주자(소유자)는 본인이 거주하지 않은 기간이라는 이유로 공가로 비어 있던 기간의 관리비를 납부하지 못하겠다고 버티고 있습니다. 공가로 되어 있던 기간의 관리비는 누가 납부하는 것이 타당한지요?

<답변>
공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 고나리주체에게 납부하여야 합니다. (공동주택관리법 제23조 제1항). 따라서 공가가 발생할 경우에는 해당 주택의 소유자가 관리비를 납부하여야 합니다.

<질의 2> 주민운동시설 비용의 회계처리
아파트 주민운동 시설 내부 인테리어 및 운동기구 설치비용을 다음 안 중 선택하여 집행하려고 합니다. 제1안: 선급비용으로 집행하고 감가상각하는 방안, 제2안: 선급비용으로 집행하고 사용자부담원칙에 의거하여 수익금으로 비용 처분, 제3안: 단지 내 입주자 및 사용자의 공동기여한 잡수입을 이용한 경우. 상기의 안 중 어떤 안이 가장 적절한 회계처리인지요?

<답변>
주민운동시설의 설치가 주요시설의 신설 또는 보수에 해당된다면 공동주택관리법 제29조 제3항에 따라 장기수선계획의 조정을 통해 장기수선충당금으로 집행해야 합니다. 그러나 위의 경우에 해당하지 않는다면, 해당 시설 및 기구의 설치 비용은 주민공동시설 운영비용의 범위 내에서 이용자에게 따로 부과할 수 있으며(공동주택관리법 시행령 제23조 제4항) 이와 관련하여 공용시설물 이용료 부과기준은 입주자대표회의 의결로 결정할 사항입니다. (공동주택관리법 시행령 제14조 제2항 제5호) 참고로 주민공동시설의 관리에 소요되는 비용은 ① 관리비로 부과하는 방법 (공동주택관리법 제23조 제1항), ② 수익자부담의 원칙에 따라 그 비용의 일부를 해당 시설을 이용하는 사람에게 사용료로 따로 부과하는 방법(공동주택관리법 시행령 제23조 제4항), ③ ①,②에 의거하여 일부는 관리비, 일부는 이용료로 부과하는 방법 모두 가능합니다. 

<질의 3> 업무수당 환수의 회계처리
전임 입주자대표회의 기간 동안 대표회의 업무수당이 과 지급된 것으로 확정되어 환수 조치하고 그에 대한 회계처리를 하고자 합니다. 이러한 환수 조치를 했을 때, 분할 차감이 가능한지 여부와 적절한 계정과목을 알려주시기 바랍니다.

<회신>
입주자대표회의 업무수당을 포함한 운영비는 공동주택관리법 시행령 제23조 제3에 따라 관리비등으로 입주자등에게 부과〮징수하는 항목입니다. 이미 부과〮징수한 관리비 등을 환수하는 경우 향후에 부과할 관리비 등에서 조정할지 여부, 분할차감 여부 등 그 처리방법 등에 대해서는 공동주택관리법 시행령 제18조 제1항 제12호 및 제18호에 따라 귀 공동주택의 관리규약에서 정할 사항입니다. (국토교통부 주택건설공급과, <기준해설과 사례로 풀어본 공동주택회계>, 65쪽)