김영두 교수
충남대학교 법학전문대학원
 

A는 요즘 구입한 아파트 때문에 고민이 많다. 해당 아파트는 주상복합아파트였는데 다른 주상복합아파트와 달리 상가의 옥상을 대지 삼아 아파트 두 개동이 올라간 형국이었다. 상가의 옥상에는 나무도 심어져 있고 산책로도로 만들어져 있어 아파트 입주자들이 정말 옥상을 아파트의 대지처럼 사용하고 있었다. 
A가 구입한 가구는 아파트의 1층이었는데 거실 앞에는 전용정원이 있고 그 주위에 울타리가 둘러져 있었다. A는 B로부터 아파트를 구입했는데 비록 1층이었지만 전용정원이 있기 때문에 사생활도 보호되고 전용정원을 가꿀 수도 있다는 기대를 했다. 
그런데 어느 날 입주자대표회의 회장이 A가 무단으로 입주민들의 공용부분에 울타리를 치고 전용 사용하고 있으므로 이를 철거하라고 요구하는 공문을 보내왔다. 
A는 황망한 마음에 B에게 연락을 했는데 B는 비록 분양계약서에는 표시돼 있지 않지만 1층을 위한 전용정원이 설치된다는 분양자의 설명을 듣고 분양계약을 체결했다고, 자신이 살고 있는 동안에는 아무런 문제가 없었다고 말했다. 
A는 입대의 회장에게 B의 말을 전했지만 회장은 전용정원을 설치하기 위한 아무런 근거가 없으므로 철거해야 한다고 주장했다. 전용정원이 철거되면 정원을 가꾸는 즐거움이 사라지는 것은 차치하고 사람들이 오고가면서 거실을 훤히 들여다 볼 수 있게 된다. 심지어 철거를 위한 비용도 A가 부담해야 한다. 
이 사례는 전용사용권에 관련된 사례다. 아파트나 집합건물에서는 전용사용권을 둘러싼 분쟁이 종종 발생한다. 
전용사용권(專用使用權)은 말 그대로 혼자만 쓴다는 것을 의미하는데 전용사용권은 공용부분에 설정된다. 
원래 공용부분은 모든 사람이 함께 사용하는 것이 원칙이지만 전용사용권이 설정돼 있는 공용부분은 특정한 입주민이 혼자 사용하게 된다. 
위의 사례와 같은 전용정원이 전용사용권이 설정된 공용부분에 해당한다. 그밖에도 주차장은 공용부분이라 원칙적으로 모든 입주민이 어느 공간이든 자유롭게 주차할 수 있지만 특정한 주차공간에 대해서 전용사용권이 설정되는 경우도 있다. 
특히 도시형생활주택이나 오피스텔에서는 주차공간이 부족하기 때문에 주차장에 전용사용권이 설정되는 경우가 있는데, 주차장에 전용사용권을 갖고 있는 가구의 분양가는 당연히 그렇지 않은 가구보다 더 높다. 
옥상의 경우에도 옥탑방이나 다락방을 위해서 그 앞의 공간에 울타리가 둘러지고 전용사용권이 설정되기도 한다. 
전용사용권 이외에도 일부 공용부분이라는 용어가 있는데, 양자는 혼동하기 쉽다. 일부 공용부분은 일부의 구분소유자만이 사용하는 공용부분이라는 점에서 전용사용권과 공통점이 있다. 
그런데 전용사용권은 모든 구분소유자를 위한 공용부분을 특정한 구분소유만이 사용한다. 반면에 일부 공용부분은 이를 모든 구분소유자들이 공유하지 않고 일부의 구분소유자들만이 공유하고 있다. 따라서 다른 구분소유자들은 일부 공용부분에 대해서 지분을 갖고 있지 않다. 
전용사용권은 두 가지 방법에 의해 설정된다. 분양자가 분양을 하면서 특정한 가구를 위한 전용사용권을 설정하는 방법이 있고, 관리단에서 전용사용권을 설정하는 방법도 있다. 
두 방법 중에서 분양자가 전용사용권을 설정해 분양하는 경우가 일반적이다. 
분양자는 전용정원과 같이 입주민의 편의를 위해서 전용사용권을 설정하는데 다른 측면에서 본다면 전용사용권은 분양자에게 더 높은 분양가를 보장해 주는 수단으로 활용되기도 한다. 
따라서 분양자는 전용사용권을 적극적으로 활용하고자 한다. 
더 나아가서 분양자가 공용부분에 전용사용권을 설정하고 이를 제3자에게 분양하는 경우도 있다. 즉 분양자는 수분양자를 위해서 전용사용권을 설정하는 것이 아니라 순전히 자신의 이익을 위해서 전용사용권을 설정하는 경우도 있다. 
그런데 전용사용권은 공용부분에 대한 다른 입주민의 권리를 제한한다. 
따라서 전용사용권에 관해 분양자와 장차 입주자가 될 수분양자 사이의 이해관계는 어긋날 수밖에 없다. 
위 사례에서도 분양자는 1층 가구의 분양을 위해서 전용정원을 설치했을 것이다. 하지만 입주민들은 공용부분을 모든 입주민들이 이용할 수 있어야 한다는 주장을 하고 있다. 
이런 문제는 전용정원뿐만 아니라 주차장이나 옥상, 외벽에 전용사용권이 설정된 경우에도 발생할 수 있다. 
이 문제를 어떻게 해결해야 할까? 
먼저 분양자가 분양계약을 체결하는 과정에서 수분양자들이 전용사용권이 설정됐다는 점을 분명히 알 수 있도록 충분한 정보를 제공해야 한다. 물론 이러한 정보가 분양계약의 체결에 결정적인 영향을 미치지는 않겠지만, 전용사용권으로 인해 이익을 누리는 사람이 있다면 그로 인해서 권리가 제한되는 사람에게 이 점을 분명히 알려줘야 한다. 
이렇게 정보가 제공된 상태에서 전용사용권이 설정돼야 전용사용권을 둘러싼 분쟁도 예방할 수 있다. 
위의 사례에서 분양자가 분양계약의 체결 과정에서 1층 가구를 위해서 전용사용권이 설정돼 있다는 점을 분명히 했다면 입주민과 A 사이의 갈등은 예방할 수 있었을 것이다. 
더 나아가 전용사용권이 설정되면서 대가가 지급되기도 하는데 그 대가의 산정방법과 귀속주체를 명확히 해 그에 관한 정보도 수분양자들에게 제공할 필요가 있다. 또한 전용사용권의 기간에 관한 정보도 제공할 필요가 있다. 
우리나라에서는 전용사용권에 관한 논의를 발견하기 어렵다. 하지만 실무상으로는 전용사용권이 많이 이용되고 있고 분쟁도 종종 발생한다. 
앞으로 전용사용권에 대한 논의가 활발해지고 법적으로 이를 규율하기 위한 다양한 시도가 이뤄지길 기대해 본다.