소송 중 관리단집회 거쳐 관리인 선임, 소 제기 추인 ‘유효’
주상복합아파트 관리단, 상가 소유자에 공용부분 관리비 청구 ‘승소’

대전지법, 1심 각하 판결 뒤집어 마근화 기자l승인2019.01.23 13:59:47l1107호

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주상복합아파트인 대전 중구 A아파트 관리단이 상가 소유자 B씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송에 대해 1심 법원은 관리단 대표의 당사자 능력을 불인정해 소를 각하했지만, 항소심 법원은 이후 개최한 관리단집회에서 적법하게 관리인으로 선출한 사실 등을 인정해 관리단의 청구를 받아들였다.  
이에 따르면 A아파트 입주자대표회의는 2014년 12월경 C씨를 제2선거구의 입주자대표로 선출한 뒤 C씨를 회장으로 하는 관리위원회를 구성하기로 의결했으며, 이 관리위원회는 2016년 4월경 아파트 공용부분 관리비에 관한 소송을 제기하기로 결의해 C씨가 관리단을 대표해 관리비 청구소송을 제기했다. 하지만 1심 법원은 2017년 8월경 C씨가 관리단을 대표할 자격이 없다며 관리비 청구소송을 각하했다. 
그러자 이후 아파트 구분소유자들 중 90가구가 2018년 4월경 C씨를 관리단의 관리인으로 선임하는 등의 안건을 의결하기 위한 관리단집회 개최를 요구해 아파트 게시판, 승강기 내부 등에 관리단집회 개최 안내 공고문을 부착하는 한편 상가를 포함한 아파트 구분소유자들에게 직접 교부, 등기우편, 우편함 투입 등의 방법으로 공고문을 통지했고 이에 구분소유자 또는 점유자 268명이 C씨 등 3명에게 관리단집회 참석과 안건 의결 권한을 위임했다. 이 같은 과정을 거쳐 열린 관리단집회에서 구분소유자 수를 기준으로 76.5%(전유부분 면적비율 기준 74.7%)의 동의로 C씨를 관리인으로 선출, 종전 의결을 추인했다. 
같은 해 6월경에는 구분소유자들이 관리규약 설정 등을 위한 관리단집회 개최를 요구했고, 공고 및 권한 위임 등의 절차를 거쳐 열린 관리단집회에서 구분소유자 80.7%의 동의를 얻어 관리규약을 마련했다.  
이에 따라 항소심 대전지방법원 민사3부(재판장 송선양 부장판사)는 최근 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)에 의하면 집합건물 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 해 성립하는 단체이므로 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이뤄져서 공동관리의 필요가 생긴 때는 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다”며 “A아파트 관리단은 민법상 당사자능력이 있다”고 밝혔다. 
아울러 “적법한 대표자 자격이 없는 비법인사단의 대표자가 한 소송행위는 후에 대표자 자격을 적법하게 취득한 대표자가 그 소송행위를 추인하면 행위 시에 소급해 효력을 갖게 된다”면서 “C씨가 관리단을 대표해 이 사건 소를 제기할 당시 관리단의 적법한 관리인이었음을 인정할 만한 증거는 없으나, 2018년 4월경 개최된 관리단집회에서 C씨가 적법하게 관리인으로 선출됐고, 이 사건 소의 제기가 추인됐다”며 C씨의 대표권을 부정한 B씨의 항변을 배척했다. 
한편 B씨는 관리규약이 적법하게 설정되지 않았고, 상가와 주택은 A아파트가 준공될 때부터 구분관리하기로 했다며 관리단이 청구하는 관리비를 상가 구분소유자인 자신이 납부할 의무가 없다고 주장했다.
하지만 재판부는 관리규약은 집합건물법상 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 설정됐다며 적법하다고 인정했다. 또한 “집합건물법상 관리인은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도 적어도 공용부분 관리비를 부담의무자인 구분소유자에 대해 청구할 수 있다”며 “규약이 적법하게 설정됐는지 여부와 관계없이 특별한 사정이 없는 한 상가 구분소유자인 B씨는 관리단에 공용부분 관리비를 납부할 의무를 부담한다”고 부연했다. 
특히 A아파트 주택들과 상가는 별개 층으로 구분돼 있어도 모두 하나의 동으로 구성된 A아파트 일부를 이루고 주택들에서 상가들로 이동하는 것이 가능해 별개의 집합건물로 볼 수는 없는 점, 승강기는 지하에서부터 지상 15층까지 연결돼 A아파트를 구성하는 중요부분으로 볼 수 있는 점 등을 종합하면 일반관리비, 경비비, 승강기유지비, 수선유지비, 정화조오물수수료, 대표회의운영비, 건물보험료, 장기수선충당금, 공동전기료가 포함된 이 사건 관리비는 모두 A아파트 구분소유자 전체의 공동 이익을 위해 아파트를 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용이라고 인정했다. 
또한 B씨는 이 사건 관리비 기산일 이후에 소유권을 취득했으나, 집합건물법에 따라 공용부분에 관해 발생한 채무는 특별승계인이 승계하므로, 이 사건 관리비 전액을 지급할 의무가 있다고 밝혔다. 다만 관리비에 대한 연체료(2013년 1월부터 2018년 4월 말경까지) 청구부분에 있어서는 관리규약 부칙에 규약 시행일이 2018년 7월 1일이므로 연체료를 부과할 수는 없다며 제외했다. 
 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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