김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

공동주택관리법은 장기수선계획에 따라 주요시설을 보수하지 않으면 1,000만원 이하의 과태료를, 장기수선충당금을 용도 외로 사용한 관리주체는 영업정지 처분을 하도록 규정하고 있습니다.

1. 전면교체(수선)의 정의와 한계를 정해야 한다
전면교체 여부를 결정하는 가장 중요한 요소는 ‘독립적으로 작동’하느냐 하는 것입니다. 각 동의 옥상방수는 방수단위가 동(棟)이므로 10개동 중 1개동의 옥상방수 공사도 장기수선계획의 전면수선이며, CCTV카메라는 1대가 고장이 생겨도 나머지는 작동하고, 화재감지기도 하나하나  개별적으로 작동합니다. 또 계단의 논슬립은 1개가 독립적이고 보도블록도 1장이 독립적입니다. 문제는 소액 다량의 시설물이고 빈번히 보수해야 하는 경우 그때마다 입주자 과반수의 동의를 받아 장기수선계획을 일부 조정할 수 없으므로 ‘총론’에 우선 보수 후 정기조정 시 조정한다는 내용을 포함시킨 후 처리해야 합니다. 긴급 시에는 보수금액에 제한을 둬서는 안되겠지요. 배관은 전체가 연결돼 하나로 작동하므로 일부를 교체하는 경우 부분수선이 아니라 전면교체로 봐 장충금을 사용해야 합니다. 장기수선계획의 항목을 수선하면서 소액이라는 이유로 수선유지비를 사용한 경우 사용자(세입자)가 비용부담 주체가 된다는 이유로 관리비의 용도외 사용을 지적하면 복잡한 문제가 발생하므로 특히 유의해야 합니다.

2. 부품교환의 개념을 정립해야 한다
시설물과 설비의 부품교환은 자연스러운 사용상의 감가상각비용으로서 수선유지비의 대상입니다. 다만 장기수선계획상 전면교체의 주기가 도래하지 않았을 때까지만 사용할 수 있겠지요. 껍데기만 남기고 속 부품만 계속 교체하면 장기수선의 법리를 어기는 것이 됩니다. 부품교환은 금액의 과다를 불문합니다. 이런 문제가 발생한 이유는 장기수선계획과 장충금 적립, 전면교체와 부분수선의 정의, 장충금 부족 적립 시의 수선방법 등에 대한 법령의 규정이 사적자치와 장수명 관리라는 행정목적 달성을 위한 행정법적 요소의 중간에서 어정쩡한 태도를 보이고 있기 때문입니다. 게다가 장충금을 적정하게 확보해야 함에도 공동주택관리법 시행령 제31조 제3항은 장충금의 적립금액은 장기수선계획으로 정하도록 하면서도 국토교통부 장관이 주요시설의 계획적인 교체 및 보수를 위해 최소 적립금액의 기준을 정해 고시하는 경우에는 그에 맞아야 한다고 규정해 부족 적립 가능성을 스스로 정하고 있습니다.

3. 장기수선 관련 법리의 양면성을 알자
주택이 본래의 기능 즉 주거의 기능을 하는 경우에는 생활하는 데 불편이 없어야 하니 수시로 수선해 가면서 살아야 합니다. 초가집 지붕을 2년에 한 번씩 이엉을 얹거나 농사를 위해 마당을 고르는 마당질, 부뚜막과 고래, 굴뚝을 손보는 장기수선은 옛날부터 있어 왔는데 문제는 공동주택이 주거용 주택이 아니라 투기용 부동산이 됐을 때입니다. 또 2015년 센서스 결과를 봐도 주택보급률은 높은데 동시에 세를 사는 사람이 38.4%나 된다는 자료는 수선비용의 부담자에 대해 시사하는 바가 큽니다. 또 장기수선 사업을 집행할 때 잊지 말아야 할 것은 장기수선 충당금을 적립할 때 적립하지 않은 부대비용, 부수시설, 부가세 문제입니다. 공사물량을 결정하기 위해 엔지니어링 주체에 지급하는 컨설팅 비용, 설계비, 감리비 및 부가가치세 등에 대한 명확한 처리기준과 법리를 공부해야 합니다. 도로확장 공사를 하면서 임시 우회도로 공사비를 본 공사비에 포함하는 것처럼 부대비용과 부수시설은 모두 본 공사에 필요적으로 부가하는 것이고, 장충금을 100% 적립하지 않으므로 집행할 때는 항목별로 적립한 금액을 사용하는 것이 아니라 총액으로 집행한다는 것 등을 염두에 둬야 합니다.