주택관리 공적 기능 확대하고 민관 협치 통한 거버넌스 구축해야 공동주택 전담 부서 및 공동주택관리청 신설 필요

윤관석 의원 주최, 대주관 주관 ‘28주년 주택관리사의 날’ 기념 토론회 온영란 기자l승인2018.04.27 16:00:59l1072호

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주택관리의 공적 기능 확대에 따른 민관 협치 방안으로 공동주택의 각 주체들이 교류할 수 있는 민주적 거버넌스 체계의 구축이 필요하고, 더 나아가 중장기적으로 공동주택 관리 전담부서 및 공동주택관리청(가칭)이 신설돼야 한다는 의견이 제기됐다. 
지난달 25일 더불어민주당 윤관석 의원이 주최하고 대한주택관리사협회(회장 황장전)가 주관한 제28주년 주택관리사의 날 기념 토론회가 국회의원회관 대회의실에서 개최됐다.
1부 주택관리사의 날 기념식에 이어 진행된 토론회에서는 한국주택관리연구원 이창로 수석연구원이 ‘공동주택 관리의 공적 기능 확대와 민관 협치 방향’을, SH공사 도시연구원 오정석 수석연구원이 ‘주택관리사의 공적 역할 제고방안’에 대해 주제발표를 진행했다.
이창로 수석연구원은 “민관 협치의 장점은 과거부터 민간부문 자체적으로 서비스를 제공하거나 사업이 진행되고 있는 경우 장기간 축적된 민간의 경험과 노하우를 활용할 수 있고, 공공 또는 민간 단독으로 서비스 지원을 담당할 경우 부담해야 하는 여러 위험요소를 민관 협력을 통해 분산할 수 있는 장점이 있다”면서 “따라서 공동주택 관리 분야 주체들이 교류할 수 있는 거버넌스 체계를 구축한다면 주체들 간 업무 공유 및 역할 분담을 통해 공동주택 관리의 효율성을 제고하고 불필요한 사회적 갈등 비용을 줄일 수 있을 것으로 기대한다”고 전했다.
오정석 수석연구원은 “주택관리사의 업역 확대 및 진출을 위해 의무관리대상을 150가구에서 100가구로 하향해 입주민의 삶의 질과 공동체, 주거복지 등의 욕구에 대응해야 한다”면서 “주택관리사의 권익신장을 위해 주택관리사법 제정과 공적 기능 강화를 위해 공동주택관리청 설립 추진의 노력이 필요하고 주택관리사의 역할 강화를 위해 협회로 주택관리사의 배치권한을 이관하는 것을 검토해야 한다”고 말했다. 
이어진 토론회에서는 공동주택 관리의 중요성을 재점검하고 향후 공동주택 관리의 발전방향을 모색하기 위한 다양한 방안이 논의돼 공동주택관리청 신설 및 전문 주택관리사를 활용한 정부 차원의 공동주택 관리 서비스가 제공돼야 한다는 데 의견을 같이했다.
한국주택관리연구원 하성규 원장을 좌장으로 진행한 토론회에서 첫 번째 토론자로 나선 LH토지주택대학교 윤영호 교수는 주택관리의 총괄 및 기획부서, 현장진단 및 모니터링 부서, 상담 등 지원서비스 부서로 기능을 세분화 및 전문화된 전담부서를 신설하는 등 정부조직 확대를 통해 업무 전문성이 강화된 지원서비스를 해나가야 할 것이라고 말했다.
한국건설산업연구원 주택도시연구실 두성규 선임연구위원은 “공동주택 관리에 대한 사회적 시각이나 인식 변화를 위해 함께 노력하고, 공적 기능 확대를 위해 국가 및 지자체가 함께 책임을 분담해야 현재보다 나은 방향의 공동주택 관리를 기대할 수 있다”며 “따라서 전문적이고 종합적인 담당기관의 신설이 필요하다”고 설명했다.
법무법인(유)영진 송시헌 대표변호사는 수직적인 관계에서 관리소장이 실질적으로 전문성을 공동주택 관리에 적용할 가능성이 매우 희박하므로 국토부 및 지자체 등 정부차원에서 주택관리사 등을 소속 공무원으로 채용해 문제를 해결하는 등의 선진적인 제도를 신설해야 한다고 제안했다.
아주대 법학전문대학원 이승길 교수는 공동주택 관리의 노동법 문제를 개선하기 위해 단지 규모별 관리 표준기준 제정이 필요하고, 주택관리사의 임금 격차를 줄이기 위해 적정임금은 ‘사회복지시설 종사자 인건비 가이드라인’을 참고해 임금수준을 사회복지사의 ‘원장’ 직급 호봉기준 수준에 맞추도록 해야 한다고 밝혔다.
국토부 주택건설공급과 이유리 과장은 “중재자의 역할과 양 당사자의 입장에서 판단해야 하는 역할 등 주택관리사와 정부의 입장이 같아 이들의 어려움에 공감한다”면서 “앞으로 공동주택과 관련한 문제 해결을 위해 보완·개선·지원이 필요한 부분에 대한 의견을 적극적으로 개진해 달라”고 말했다.
좌장을 맡은 하성규 원장은 마무리 멘트를 통해 “공동주택 관리를 어떻게 변화시켜 나가야 할 것인가를 항상 고민해 제도적인 발전을 거듭해야 할 것”이라면서 “정부는 협회가 가진 인적자원을 활용해 공동주택관리 문제를 해결하고 주택관리사들은 전문가로서의 자부심을 가지고 전문성을 키워나가야 할 것”이라고 밝혔다.

  ■  한국주택관리연구원 이창로 수석연구원 
공동주택 관리의 공적 기능 확대와 민관 협치 방향

고층·고밀도 공동주택 단지가 방치될 경우 주변 환경의 악화, 위생 및 안전 측면에서 부작용이 발생하고 이러한 부작용은 100% 시장에서 해결하기 어려워 정부의 개입과 지원이 필요하다. 
또 사회적 자원의 효율적 이용을 위해 공동주택의 적절한 유지·관리의 필요성과 함께 다수의 소유자 존재로 인해 중요 의사결정이 적시에 이뤄지지 않을 경우 공동주택 장수명화에 악영향을 미치므로 적절한 합의 형성을 정부가 지원할 필요가 있다.
이와 함께 재정 보조 등을 통해 지역 주민 간 연대를 지원하는 등 입주자들이 공동체 활성화 사업에 적극적으로 참여할 수 있도록 현실적 여건을 마련해야 한다. 
따라서 이 같은 문제 해결을 위해 공적 기능의 확대가 필요하다. 공적 기능의 확대 방향은  관리비리 신고센터의 실질적 운영, 공동주택관리 정보 플랫폼 구축, 아파트 단지 수요 물자에 대한 전자장터 개설, 주요시설 수선이력제 구축 등을 들 수 있다. 또 현재 국토교통부 내 단일과(현 주택건설공급과)에서 이를 모두 수행하기에는 역부족으로 국토부 내 전담부서 설치를 통해 업무의 전문성을 강화하고 지원서비스를 확대할 필요가 있다. 또 중장기적으로 주택관리국을 확대 설치하고, 미래주택산업 변화에 선제적 대응과 새로운 주택산업 비전 제시 및 육성책 수립을 위해 주택관리청 신설을 추진해야 한다.
공적 기능 확대에 따른 민관 협치의 활성화 방안으로는 정부와 민간의 다양한 협력을 통해 각 분야의 주체들이 활발히 교류하고 사회문제를 해결하는 민주적·협력적 거버넌스 구축이 필요하다.
국토부, 지자체, 대한주택관리사협회 등 행위주체 간 업무 공유와 역할 분담을 통해 공동주택관리의 효율성을 제고한다면 불필요한 사회적 비용을 줄일 수 있을 것이다.
정부는 전담조직 신설, 지침·기준의 제정, 관리비리 센터 운영 등을 담당하고, 민간(협회)은 장기수선조정 서비스, 관리비 및 수선이력 DB 구축, 관리소장의 경력과 업무성을 고려한 협회에서의 적임 관리사무소장 추천 및 배치와 종사자 교육 수행 등을 통해 장기간 축적된 경험과 노하우를 활용해야 할 것이다.

  ■  SH공사 도시연구원 오정석 수석연구원
주택관리사의 공적 역할 제고 방안

1963년 공영주택법에 의해 관리되는 분양 아파트가 등장하기 시작했고 이후 공익 목적의 임대아파트가 등장했다. 또한 소득이나 계층이 서로 다른 사회집단의 주거지를 계획적으로 혼합 배치해 사회 통합을 도모하기 위해 분양과 임대가 하나 되는 혼합단지가 등장하는 등 공동주택 관리가 변화해 왔다.
우리나라의 경우 2003년부터 혼합단지가 공급되기 시작해 2013년 주택법에 혼합단지의 관리가 명문화됐다. 하지만 분양주택은 주택법, 공동주택관리법에, 임대주택은 공공주택 특별법, 민간임대주택법 등의 법률적 이원화 등 법 제도의 미비와 임차인대표회의와 입주자대표회의 간 분쟁 발생 등으로 인한 혼합단지의 갈등이 지속되고 있다. 과거 주택관리가 분양주택 위주에서 임대주택, 그리고 지금은 혼합단지로의 변화가 이뤄지고 있으며, 이러한 변화는 결과적으로 주택관리의 영역이 민간에서 공공으로 확대되고 있다. 또한 소유권 위주의 관리에서 생활권 중심으로, 물리적 시설관리 위주에서 대인서비스(휴먼서비스) 관리로 업무영역이 확장되고 있으며, 공동체 활성화를 위한 자치화, 전문화, 기술집약화, 커뮤니티 활성화 등에 이바지해야 할 것이다. 
또한 주택관리사는 입주민 간, 입대의와 입주민 간, 입대와 임대사업자 간, 입대의와 임차인대표회의 간 갈등 조정자 역할도 해야 한다. 주택관리사 업역 확대 방안은 의무관리대상 가구수를 150가구에서 100가구로 하향해 입주민 삶의 질, 공동체, 주거복지 등 욕구에 대응해야 한다. 
또한 혼합단지의 의무관리대상에 관해서도 현행 분양 가구를 기준으로 하는 구조에서 분양과 임대가구를 포함하는 형태로 변경해야 한다. 또 지자체의 지도감독을 강화해 입주민의 갑질, 부당간섭으로부터 주택관리사를 보호하는 제도를 마련해야 한다. 주택관리사의 권익 신장을 위해서는 주택관리사법 제정, 공적 기능 강화를 위해서는 장기적인 측면에서 ‘공동주택관리청’ 설립 추진 등의 노력이 필요하다.
대주관의 역할 강화를 위한 노력이 필요하며, 장기적 측면에서는 협회로 주택관리사의 배치권한을 이관하는 것을 검토할 필요가 있다. 뿐만 아니라 주택관리사의 전문성 확보를 위한 교육체계 구축 및 주거복지마인드 제고를 위한 주거복지교육이 필요하다.  

 

    윤영호    지능형 공동주택 관리시스템 도입으로 공적 기능 확대 필요 
    두성규    현장문제 체계·전문적 대응 위한 종합적 담당기관 신설 필요
    송시헌    전문 주택관리사 통한 정부 차원 공동주택관리 서비스 제공해야
    이승길    공동주택 관리종사자 고용보장 위한 다양한 제도 마련돼야
    이유리    공동주택 관리 보완·개선·지원에 대한 의견 개진 당부

 

▲LH토지주택대학교 윤영호 교수

현재 공동주택 관리 현안은 대표적으로 ▲행위주체 간 갈등 ▲관리비 갈등 ▲건물 노후화와 안전문제 ▲공동체 문화 침체 ▲주택관리 종사자의 고용불안을 들 수 있다. 이에 대한 해결책으로 공공재 및 공유재로서의 주택, 양질의 주택재고 확보, 입주민 의사결정 지원, 입주자 참여와 커뮤니티 활성화를 위해 관리지원서비스와 연계된 공적 기능을 확대한 지능형 공동주택 관리시스템 도입이 필요하다.
주택관리사의 전문성 향상에 도움이 되는 교육과 자료 등을 보급해 관리서비스의 질을 높여야 한다. 
주택관리사의 전문성 확보와 공동주택에 만연해 있는 부당간섭, 부당해고, 과태료 폭탄, 언론의 왜곡·과장보도 등이 있다면 프로그램과 시스템으로 제어 및 조정할 수 있는 생태계 조성이 필요하고, 주택관리사의 직역을 확대해 전문적 관리서비스가 국민 대다수에 미칠 수 있도록 관리영역의 폭을 넓히는 방향으로 진행돼야 할 것이다. 또 주택관리의 총괄 및 기획부서, 현장진단 및 모니터링 부서, 상담 등 지원서비스 부서로 기능을 세분화 및 전문화한 전담부서의 확대와 주체들 간 교류 및 업무 공유, 역할 분담을 통해 공동주택 관리의 효율성을 제고하고 불필요한 사회적 갈등 비용을 줄이는 등 정부 조직 확대를 통해 업무 전문성이 강화된 지원서비스를 제공해야 한다.
근래에 주택정책은 주거정책으로, 주택산업은 주거산업으로, 서비스는 주거서비스 등 트렌드 변화과정의 주체들이 활발히 교류할 수 있는 거버넌스 체계가 필요하다.
정부를 포함한 공공부문과 민간의 다양한 사회구성원들의 협력을 통해 네트워크를 구축하고 이를 활용해 사회문제를 해결하는 협력적 거버넌스에 대한 관심이 증가하고 있는 것이 사실이다. 이런 맥락에서 현재 과거부터 민간부문 자체적으로 서비스를 제공하거나 사업이 진행되고 있는 경우 장기간 축적된 민간의 경험과 노하우를 활용할 수 있는 면을 잘 살펴봐야 할 것이다.

▲한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원

공동주택 관리의 현안 가운데 현장에서 가장 흔하게 접하면서도 비용 부담 증가 등을 이유로 외면하기 쉬운 문제가 경비원의 간접고용 관행, 미화원의 현저히 낮은 노임단가, 안전관리자의 비정규직 등 주택관리 종사자 및 관리사무소장의 고용 불안정 등이라고 할 수 있다. 대부분 아파트 등 공동주택에 거주하고 있는 입주민들이 그들을 대하는 인식 수준은 단지 ‘종속관계 속의 을’로 보는 데 머무르고 있다.
최근 뉴스에 등장한 폭행 및 폭언사건에서 보듯 국내 공동주택의 비중 확대에도 불구하고 공동주택 입주자의 관리주체에 대한 인식은 아주 낮은 수준에 머무르고 있으며, 층간소음 문제나 주차 시비 문제의 처리과정에서 관리소장이나 아파트 관리인의 개입 및 처리는 공동주택 입주자의 거센 반발이 있을 경우 올바른 해법을 찾기 힘든 경우가 다반사다.
이를 개선하기 위해 단순히 아파트 등 공동주택 내의 자치적 해결에만 맡겨두는 것은 사실상 방치하는 것과 다름이 없다. 따라서 공동주택 관리에 대한 사회적 시각이나 인식을 변화시키도록 노력함과 동시에 공적 기능을 확대하고 국가 및 지자체도 함께 책임을 분담해야 할 것이다.
공적 기능의 확대와 관련해 구체적인 방법론으로는 현장의 다양하고 산적한 현안들에 효과적이며 체계적으로 대응하기 위해 전문적이고 종합적인 담당기관의 신설이 필요하다.
공동주택관리법이 독립된 법률로서 제정돼 있으므로 보다 적극적인 입법목적 구현을 위해 적극적인 방향에서 검토해야 할 것이다. 아울러 국내 주거형태의 가장 큰 비중을 차지하는 공동주택에 거주하는 이들은 소유자인 경우도 있고 임차인인 경우도 있으며, 거주자 모두가 임차인들로만 구성돼 있는 단지들도 있어 매우 다양한 법적 지위로 나눠지고 있으며, 혼합단지의 경우 공통의 공간에서 생활하기 때문에 공동주택 관리에서 다양한 갈등 및 긴장관계가 형성될 여지가 많은 편이다.
이처럼 변화하고 있는 공동주택 관리의 현장에서 주택관리사의 공적 역할은 확대되는 것이 필요하고, 이와 관련한 법 제도의 빠른 정비가 요구되고 있다.

▲법무법인(유)영진 송시헌 대표변호사

공동주택의 관리는 전문적으로 이뤄져야 함에도 우리 법제는 이를 단순한 입주자들로 구성된 입주자대표회의를 통해 관리하도록 하고 있다. 이들은 비전문가들로 실질적으로 관리의 대부분은 관리사무소장에게 의존하고 있는 것이 현실이다.
관리소장의 업무는 공동주택관리법에 자세히 규정돼 있지만, 이를 넘어선 입주자들의 다양한 요구나 각 공동주택에서 발생하는 수많은 문제들의 해결까지도 소장의 업무로 여겨지고 있다.
공동주택에서 발생하는 대다수의 분쟁은 입대의나 소장이 사적으로 해결할 수 없는 것들이 대부분으로 공동주택 관리 및 합리적인 분쟁 해결을 위해 국가 또는 지자체가 함께 해결해 나갈 수 있는 방안을 확대해야 한다. 정부에서는 분쟁 해결을 위해 국토교통부 중앙공동주택관리 분쟁조정위원회 등을 두고 있지만, 대다수는 위원회의 존재를 모르거나 이를 어떻게 이용할 수 있는지에 대한 정보도 부족해 소수만이 이를 이용하고 있을 뿐이다.
즉 이런 제도들이 실효성 있게 운영되기 위해서는 실질적으로 공동주택을 관리하고 있는 관리소장 등이 해당 공동주택에 분쟁이 발생할 경우 위와 같은 제도 등을 이용하도록 권장하고, 각 지자체의 지방 분쟁위원회 등의 정부 조직들 또한 해당 지역 아파트연합회 및 관리사무소장연합회 등과의 긴밀한 협력을 통해 능동적인 공동주택 관리 서비스가 이뤄지도록 해야 한다.
현재 법무부는 각 지자체와 협력해 전국적으로 법률 취약계층을 비롯한 법률서비스의 사각지대에 위치하고 있는 국민들에게 무료법률서비스를 제공하고자 ‘법률홈닥터’라는 제도를, 서울시의 경우 ‘서울시 마을변호사’라는 제도를 운영하고 있다. 정부 차원에서 시행하고 있는 법률홈닥터의 경우 변호사 자격증을 소지한 자들을 법무부 내의 별정직 공무원으로 전속 채용해 국민들이 언제든 필요한 상황에서 이를 이용할 수 있도록 하고 있다.
이에 공동주택 관리 분야에 이런 방식을 차용한다면 공동주택관리의 공적 기능을 확대하고, 주택관리사의 공적 역할을 제고할 수 있는 실효성 있는 제도를 만들어낼 수 있다.
따라서 공동주택 관리의 중요성이 지속적으로 대두되고 있는 실정에 맞춰 국토부 및 지자체 등 정부 차원에서 공동주택 관리의 전문가인 주택관리사 등을 소속 공무원으로 채용해 각 공동주택의 입대의가 언제든 무상으로 이들에게 다양한 공동주택관리상의 문제를 해결할 수 있게 해야 한다. 또 일정 규모 이상의 공동주택의 경우에는 공무원 신분의 주택관리사 등을 의무적으로 감사 등의 위치에 두게 하는 등 선진적인 공동주택 관리 제도를 신설한다면 국민들에게 실질적으로 와닿는 전문성 있는 공동주택 관리 서비스가 제공될 수 있을 것이다.

▲아주대 법학전문대학원 이승길 교수

공동주택 관리 문제에 있어서 현행법은 위탁관리든 자치관리든 입대의가 모든 것을 결정하지만 관리소장이 모든 업무집행 책임을 부담하는 구조다. 실제로 위탁관리업체가 관리주체로서 명의만 대여해 수수료만 받는 형식이고 입대의가 직원의 채용, 급여 및 근무조건 업무에 대한 지휘·감독권 등 모든 의결권을 행사하고 있다.

현재 입대의는 입대의 구성 및 운영과 관리주체 간 갈등을 겪고 있으며 소장은 부당간섭, 지시, 고용불안 등으로 인해 전문적인 관리서비스 제공에 어려움을 겪고 있고, 시설관리직은 비정규직 고용의 관행이 고착되고 타 업무와 함께 안전관리업무를 겸직하는 것이 성행하고 있다. 경비원은 간접고용의 관행과 함께 경비업무에 대한 사회적 경시풍조, 미화원은 노임단가가 낮고 6개월 미만의 단기 근로계약이 관행처럼 이어지는 등 구조적인 문제를 안고 있다. 이를 해결하기 위해서는 주택관리업의 저수익 구조를 개선하고, 서비스의 제공과 관리상의 효율성을 제고하기 위한 방안으로 ‘단지 규모별 관리 표준기준 제정’이 필요하다. 
또 공동주택관리법상 의무관리대상의 범위를 검토하고 주택관리업체 선정 시 ‘경쟁입찰 및 최저가 낙찰제’로 위탁관리 수수료가 전국 평균 7원(㎡)으로 낮게 유지되고 있는 상황을 고려해 가격 외의 다른 요소를 낙찰자 결정기준에 포함해야 한다.
공동주택의 효율적·정상적인 관리를 위해 전국 가구수별 관리실 직원 현황을 파악한 자료를 바탕으로 평균값을 제시하고, 이 값과 유사한 인력을 ‘표준인력’으로 검토해 평균값에 유사한 인력을 운영해야 한다. 가구수별 주택관리사의 임금 격차를 줄이기 위해 ‘적정임금’은 ‘사회복지시설 종사자 인건비 가이드라인’을 참고해 주택관리사의 임금 수준을 사회복지사의 ‘원장’ 직급 호봉기준수준에 맞추도록 제언한다.
관리직원도 주택관리사 표준임금 산정기준표를 참조, 평균값에 경력, 자격증, 학력 등을 고려해 가중치를 둬 표준을 제시할 필요가 있으며, 경비·미화직의 아파트 갑을관계 방지와 처우개선을 위해서는 이에 대한 점검 및 실태를 파악한 후 향후 전문용역 업체들과 계약 및 근로조건을 결정하는 가이드라인을 마련해야 할 것이다.
또한 공동주택 관리종사자들의 고용보장을 위한 해고제한 규정 및 원칙적 고용승계를 마련하고 입대의는 관리소장 최초 배치 후 임기 만료 후에도 계속해 배치하거나 공동주택 근로자를 계속 사용하는 경우 직접 고용의무 조항을 신설해야 한다. 이와 함께 주택관리사의 신분보장을 위해 표준위수탁계약서를 마련해야 할 것이다.

▲국토부 주택건설공급과 이유리 과장

토론회를 통해 주택관리사들의 역할과 입장이 정부와 비슷하다는 것을 느꼈다. 정부도 이해 당사자들 간의 중재를 잘해야 하고, 양 당사자의 입장을 듣고 판단해야 한다는 것이 유사하다. 현재 공동주택 관리에 있어 과거보다 정신노동을 원하는 문제가 늘어나고 있고, 또 아파트에 설치되는 시설 등도 다양해지면서 이를 숙지해야 하는 등 주택관리사들의 역할이 증가해 힘든 부분이 많다는 데 공감한다. 정부에서도 주택관리사들의 역할 강화를 위해 많은 제도들을 고민하고 있다.
의무관리대상을 확대하는 데 정부도 필요성을 공감하고 있다. 단 의무관리대상이 늘어난다면 그동안 관리서비스를 받지 못했던 입주민들을 만족시킬 수 있는 체계적인 관리가 필요하다고 본다. 입주민들의 선택의 폭이 넓어지는 대신 주택관리사도 성과를 내야만 이런 구조가 지속될 수 있다. 주택관리사들이 어떻게 하면 차별화된 관리를 통해 단지를 관리할 수 있는지 고민해봐야 할 것이다.
공동주택에서 일어나는 분쟁과 관련해서는 어떤 부분들이 보완 및 개선돼야 하는지, 어떤 부분에 지원이 이뤄져야 하는지에 대한 다양한 의견을 제시해줬으면 한다.
혼합공동주택은 법안 발의가 많이 이뤄지고 있는데 혼합공동주택에 대한 공공지원 방안은 지속적으로 논의해 나가겠다.
아울러 공동주택 관리소장 및 관리직원, 경비·미화원의 고용 안정을 위해 정부가 적극적으로 나서 홍보를 하고 있고, 앞으로도 관심을 가지고 지속적으로 가져가야 할 문제라고 본다.
국토부에서 신속히 진행할 수 있는 부분들은 논의를 통해 차근차근 진행하도록 하겠다.

 

온영란 기자  oyr@hapt.co.kr
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