전문성 제고 위해 자격자 스스로의 노력도 중요하지만
시험제도 개선·채용과정 투명화·임기제 도입
부당간섭 배제 주체 확대·사용자 배상책임 명문화
지자체의 감독기준 명확화 등도 함께 갖춰져야 할 것

2014년 기준으로 주택관리사보 자격증 보유자는 4만7,710명에 달한다. 반면 주택관리사 등의 배치가 의무화돼 있는 의무관리대상 단지는 약 1만5,000개에 불과해 유휴 자격자가 약 3만2,000명에 달한다. 특히 2010년부터 2013년까지 의무관리대상 단지는 1,274개 증가했으나 주택관리사보 합격자는 약 8배에 달하는 9,963명이 배출돼 엄청난 수급 불균형이 나타나고 있다.
이러한 자격자 과다배출은 과다경쟁이 되고 공동주택을 체계적이고 전문적으로 관리해야 할 관리사무소장의 직업 안정성이 저해되고 타인의 부당한 요구에 종속돼 업무 독립성이 훼손된다. 업무 독립성 훼손은 관리비 비리의 원인으로 이어지기도 한다. 이러한 문제점을 해결하고 나아가 공동주택 관리의 전문성을 제고하기 위한 방안을 아래와 같이 제시한다.
첫째, 관리사무소 업무의 독립성을 보장해야 한다. 업무의 독립성을 보장하기 위해서는 가장 먼저 부당간섭 문제를 해결해야 한다. 경찰청 아파트 비리 조사결과에 따르면 비리주체의 41%가 입주자대표회의이고, 이러한 비리는 관리비 등 각종 비용을 징수·관리하는 관리사무소장의 협조 없이는 실제적으로 거의 불가능하다. 그러나 관리사무소장은 위법·부당간섭·지시가 있을 경우에 본인의 근로환경이 불안정해질 것을 우려해 협조할 수밖에 없다.
따라서 관리사무소장에 대한 부당간섭을 최소화해야 한다. 부당간섭의 배제 주체를 입대의뿐만 아니라 입주자 등, 선거관리위원회와 위원으로 확대해 실효성을 강화해야 한다. 또한 업무에 부당하게 간섭한 경우 사용자 배상책임은 입대의가 부담하도록 해 부당간섭을 방지해야 할 것이다.
둘째, 전문성 강화와 수급조절을 위해 현 주택관리사보 시험제도를 개선해야 한다. 먼저 시험과목에 하자의 발견 및 하자보수 청구, 건축물의 안전점검 등 공동주택 관리 분야의 전문적 관리 능력 요구가 증대된 상황에 맞춰 건축공학실무 과목을 추가해 전문적 관리능력을 갖춘 자격자의 배출을 도모하고 공동체 활성화 등 소프트웨어적 관리의 중요성이 증가함에 따라 주거복지학개론을 추가하고 입주민과의 의사소통 능력 등 배양을 위해 시험 내용 중 일부를 서술형 주관식으로 변경해야 한다.
셋째, 상사법인이 주택관리업을 등록하려는 경우 임원 또는 사원이 3분의 1 이상을 주택관리사(자격자)라는 등록기준을 적용하고 종전의 규정에 따라 주택관리업 등록을 한 경우에도 적용해 주택관리업의 전문성 강화를 도모하도록 한다. 타 자격 중 공인중개사의 경우에 법인이 중개사무소를 개설할 경우 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사라는 등록기준을 적용하고 있다.
넷째, 정부의 감독기준을 명확하게 해야 한다. ‘공동주택을 법 또는 법에 따른 명령에 따라 관리하지 않은 관리주체에게 500만원 이하의 과태료를 부과’하도록 하는 공동주택관리법 제102조 제3항 제22호의 과태료 부과 규정을 개선해야 한다. 이 조항은 법률의 의미 내용이 불확실하며 법적 안정성과 예측 가능성을 확보할 수 없고 법집행당국의 자의적 법 해석과 집행을 가능하게 하기 때문에 법률이 그 의미 내용으로부터 무엇이 금지되는 행위이고 무엇이 허용되는 행위인지를 국민이 알 수 있도록 명확해야 한다는 원칙인 ‘명확성의 원칙’에 위반된다고 볼 여지가 상당하기 때문이다.
‘법 또는 법에 따른 명령’에 따라 공동주택을 관리하지 않는 것을 모두 행위요건에 포함시키고 있을 뿐 명령 등에 관해 내용적으로나 절차적으로 아무런 제한을 두지 않아 여러 가지 불명확함을 야기할 수 있다. 따라서 공동주택관리법 제102조 제3항 제22호를 삭제해 ‘제63조 제2항을 위반해 공동주택을 관리한 자’에게 과태료를 부과하지 않음으로써 공동주택의 관리와 관련해 어떤 행위가 제재받는지를 예측할 수 없는 불명확한 상황에 이뤄지는 관리주체에 대한 불합리한 제재를 방지해야 한다.
공동주택관리법 제93조 제1항 및 제4항의 시정명령 및 포괄 감사권 규정도 개선해야 한다. 대상 범위를 구체적으로 설정하고 행정처분을 명확히 할 필요가 있다. 공동주택 관리규약 위반사항을 포함한 행정지도 등의 경우 공적 개입의 과도화가 우려되므로 범위 설정을 법령 위반사항에 국한해야 한다. 아울러 강행규정과 임의규정을 구분하고 동일 사항 위반 시 상이한 행정처분의 최소화가 필요하고 동일 사항 내 위반의 경중에 따라 단계별 행정처분 가이드라인을 제작해야 한다. 또한 위법사항과 권고사항을 분리해 기재하고 추측성 의혹사항, 사견 등은 별도로 기재하지 않도록 한다.
또한 공동주택관리법 제93조의 감독 실시에 따른 사례별 매뉴얼을 작성하고 배포해야 한다. 매뉴얼은 포괄적 기재를 지양하고 근거 조항을 명시해 세분화하고 중대한 사안의 경우를 제외하고 특정사항에 과도하게 편중되는 것을 지양해 균형 있게 작성하고, 적출쟁점이나 사안별 기재 여부 방향성을 통일하고 사진과 표 등을 적극적으로 활용해야 한다.
아울러 국토교통부가 고시한 현행 선정지침은 대외적 효력에 대한 의견이 엇갈리나 그럼에도 불구하고 위반할 경우 과태료 부과의 대상이 된다. 이렇게 구속력 있는 지침을 시행할 경우에는 그 파급효과를 충분히 고려해 현실과의 괴리를 최소화시켜야 하는데 그러기 위해서는 지역별 공동주택이 처한 상황과  단지별 특성 및 가구 규모를 고려해 지침을 개정하는 것이 필요할 것으로 사료된다.
마지막으로 대한주택관리사협회의 역할을 제고해야 한다. 우선 의무관리대상 공동주택에 배치된 자격자[주택관리사(보)]의 경우 협회 가입을 의무화해 협회가 자격자 자질을 내실 있게 관리할 수 있도록 여건을 조성해야 한다. 다른 자격자 단체를 살펴보면 세무사, 약사, 한약사는 무조건 협회에 가입해야 하고 법무사, 공인회계사, 변리사, 변호사, 공인노무사 등은 개업, 업무 등의 경우에 제한해 조건적 가입을 하도록 하고 있다.
또한 협회에서 회원인 자격자[주택관리사(보)]가 직무 수행 시 지켜야 할 직업윤리에 관한 규정의 운영 근거를 마련함으로써 업계 자정능력 제고 및 대외 공신력을 확보해야 한다. 업무별 전문성 극대화를 위해서는 대한변호사협회에서 운영하는 전문분야 등록 제도를 참고해 회계, 시설관리, 공동체 활성화 등 주택관리사 전문분야 등록 제도를 실시하는 것이 필요하다.
아울러 경력 관리제를 도입해 각 자격자의 근무기간, 자격, 학력 등에 따라 경력을 관리해 적재적소에 인재를 배치해 주택관리의 품질 및 안전을 확보하고 전문성 있고 실력 있는 주택관리사가 우대받을 수 있는 제도적 장치를 마련하는 것이 필요하다. 또한 경력·전문성 등을 고려해 협회에서 우수 주택관리사를 선정하고 시·도지사가 인증함으로써 채용과 배치 시 인센티브를 부여받도록 해야 한다. 마지막으로 자격자상을 제정하고 시행해 주택관리사의 자질 향상과 윤리 의식 고취, 주택관리업계 전반의 신뢰도를 제고할 수 있도록 해야 할 것이다.
전문성 제고를 위해서는 자격자 스스로의 노력도 중요하다. 그러나 자격자 개인이 이러한 전문성 제고 업무를 추진하는 데에는 한계가 있다. 주택관리사(보), 즉 자격자가 중심인 대한주택관리사협회가 직업윤리에 관한 규정, 전문분야 등록 및 우수 주택관리사 인증제도 운영, 경력관리제 등을 통해 내부 자정능력을 강화하는 노력을 해야 할 것이다.
아울러 시험제도 개선, 채용과정 투명화, 임기제 도입, 부당간섭 배제 주체 확대와 사용자 배상책임 명문화, 지방자치단체의 감독기준 명확화 등 주변 환경 조성도 함께 갖춰져야 할 것이다.