관리 독립성 보장과 회계 부과기준 도입 시급

[지상중계] 서울시의회·대주관 서울시회 공동 토론회 온영란 기자l승인2017.09.19 18:00:23l1042호

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▲ 왼쪽부터 김정태 의원, 황장전 회장, 하성규 원장

【발제자】 김미란 변호사·방희명 공인회계사
【토론자】 우창윤·박은철·윤성철·이창로·박병남·황인직·김경렬·김장수

 

관리소장의 신분과 업무 독립성 보장

김 미 란  변호사 법무법인 산하

최근 언론에서 관리사무소장들의 자살 사례가 연일 보도되고 과도한 민원인에 대한 업무방해 혐의 적용사례들이 많이 나오고 있다. 이는 공동주택 관리 전문가임에도 관리 분야가 아닌 입주자대표회의, 입주자 등의 부당간섭이나 부당한 민원 업무에 시달리는 현상에 따른 것으로 관리소장은 법률이나 회계전문가가 아님에도 법률 전문가적 소양까지 요구받고 있는 실정이지만 이에 대한 대우는 제대로 받지 못하는 등 그에 걸맞은 근무환경 구축이 미흡한 실정이다. 또 언제든 해임될 수 있다는 공포는 원칙과 소신을 갖고 관리업무를 수행할 수 없는 원인으로 작용해 이는 입주민 등의 이익에도 상반된다. 이 같은 문제점을 개선하려면 입대의의 관리소장 업무에 대한 부당간섭 배제 조항의 실효성 확보를 위해 입대의에 의한 부당간섭 외에도 입주자 등에 의한 부당간섭 등으로 확대해 제재할 필요가 있다. 또 사실조사 의뢰 요건을 완화해 관리소장의 업무에 대한 부당간섭 사실 자체로 충분히 위법하다는 점을 명확히 해야 하며, 다각도에서 입대의 등의 월권행위를 실효성 있게 감시할 수 있도록 관리사무소 임직원, 일반 입주민 등 대한주택관리사협회 등도 부당간섭 사실 확인 시 사실조사 의뢰를 할 수 있도록 의뢰 주체를 확대해야 할 것이다.
아울러 부당간섭 행위 등 이를 문제 삼았다는 이유로 해임되거나 해임이 요청되는 문제의 심각성 및 위법성을 환기시키고 명료한 원칙을 선언함으로써 관리소장의 업무 독립성을 확보하기 위해 해임 시에는 입대의의 손해배상책임, 해임요구에 응한 관리주체(위탁관리)에게는 공동불법행위책임을 명문화할 필요가 있다.
이와 함께 관리사무소 업무 독립성을 위해 대한주택관리사협회는 부당간섭 사례 수집 배포를 통해 정부 및 관련 지자체의 지속적 관심과 주의를 환기시키고 부당간섭 등 업무의 독립성 훼손 시 구제절차나 대응방안에 대한 매뉴얼 정립과 부당간섭 해당 여부에 대한 합리적이고 통일적인 기준을 마련해야 한다. 또한 주택관리업자는 소속 관리소장의 업무에 대한 부당간섭에 대한 적극적 감시, 사건 발생 시 업무의 독립성 확보를 위한 노력과 관리소장 업무 독립성 확보 및 부당간섭 배제를 명기한 표준위수탁관리계약서 개발 및 보급에 앞장서야 할 것이다. 정부 및 지자체는 과태료 처분의 기준 및 사유 불명확, 자의적 판단에 따른 과태료 남발 우려 등 지나치게 포괄적으로 규정돼 있는 과태료 규정으로 인한 악용 우려를 감안해 이를 삭제하고, 포괄적 시정명령 및 감사권 부여는 자의적 행정조치의 발생이 우려되므로 이 조항도 삭제하고 지자체가 지도·감독권을 발동할 수 있는 사유와 요건은 열거조항으로 정비할 필요가 있다. 이 밖에 상부의 유권해석에 따른 기계적 과태료 부과 또는 행정처분을 자제하고 감사 및 비리 적발로 인한 화제성이나 과태료 부과에 따른 세수 확보 보다 신뢰성 회복에 주력해야 한다.
한편 대한주택관리사협회는 회원 의무가입제도를 도입하고 투명성 확보를 위한 직업윤리 관련 규정 법제화, 경력관리제도 도입, 경력 증명 내용 정립 등 관리 전문성 및 투명성 확보를 위한 제도적 환경 구축에 앞장서야 할 것이다.

 

공동주택 현장에 맞는 회계처리기준 마련

방 희 명  공인회계사 선율세무회계

공동주택 회계처리기준에 있어 새로운 인식기준을 도입할 필요가 있다. 관리주체의 회계처리와 재무보고는 복식부기 방식과 발생기준으로 한 ‘발생주의’ 회계를 적용해 처리해야 한다. 예를 들어 장기수선충당금, 연차충당금, 퇴직급여충당금, 전기료 등 징수대행 항목, 선급비용, 유형자산 등이 현재 공동주택 회계처리기준의 ‘발생기준’과 맞지 않다 보니 회계감사에서 지적사항으로 나오게 된다. 회계감사 결과로 발생한 불신은 쉽게 사라지지 않기 때문에 이는 입주민들의 오해를 불러일으키고 근본적인 문제는 해결되지 않으므로 발생기준을 적용하기 위해 아파트 현실에 맞는 별도의 회계처리기준을 만들어야 한다.
또한 공동주택 특성에 맞는 별도의 인식 기준으로 ‘부과기준’을 현실성에 맞게 도입해야 하는데 부과기준이란 현재 관리현장에서 인식하는 방식을 기준화한 것일 뿐이다. 
따라서 공동주택 회계처리기준 개선안 제4조는 “관리주체의 회계처리와 재무보고는 복식부기 방식과 부과기준을 적용해 처리해야 하며 부과기준이란 관리주체의 경제적 거래나 사건에 대해 관련된 수익과 비용을 입주자 등에게 부과할 금액을 집계하는 기준일이 속하는 월에 인식하는 것을 말한다. 다만 관리 외 손익은 공동주택 단지에서 계정별로 발생기준, 현금기준, 부과기준을 선택해 적용하되 회계연도마다 계속성을 유지해야 한다”로 개정해야 한다.
이와 함께 전표 수정 절차를 개선해야 한다. 일반적인 회계감사는 오류를 발견하면 수정을 요구하고 이후 경영자가 수정 또는 미수정을 정하고 미수정 사항에 대한 중요성 검토 후 감사 의견이 결정된다. 하지만 공동주택의 회계감사는 오류가 발견되면 오류사항에 대한 중요성을 검토하고 바로 감사 의견이 결정된다. 중간에 수정 요구 및 수정이 생략된 것이다.
그렇다 보니 지적 방식의 감사가 이뤄지고 있으므로 아파트는 개선과 예방에 초점을 둔 회계감사를 지향해야 할 것이다.
또 감사인의 공동주택에 대한 선입견의 인식 변화와 함께 수정분개를 할 수 없는 경우 부과기준을 도입하고 대응 방법에 대한 지식 부족으로 인해 발생하는 문제점을 교육으로 보완해야 하며 복잡한 전표수정 절차는 하루빨리 개선해야 한다.
이 외에 세입세출예산 편성지침, 총계표 및 순계표, 회계처리기준 보고서 분석 등 전문 회계지식이 없는 관리주체와 입주민이 해석하기조차도 어려운 조항들은 삭제해야 한다.
또한 지자체의 공동주택 회계처리에 대한 해석을 자제해야 할 필요가 있다. 예를 들어 시도별 관리규약 준칙이 다르고 관리비 차감방식도 다르기 때문에 100분의 30은 결산 결과에 따라 운영성과표가 달라질 수 있기 때문이다.
이와 함께 우선 지출항목으로 연결되지 않은 항목에 대한 처리 곤란으로 관리규약 위반으로 과태료 처분을 받는 등의 문제가 발생하고 있으므로 현장에 맞는 기준이 필요하다. 따라서 준칙 개정 시 회계전문가 및 관리현장 종사자 등과 함께 면밀한 검토를 통해 기준을 마련하고 지자체 담당 직원 및 관리현장 종사자에 대한 지속적인 회계교육이 이뤄져야 할 것이다.


우 창 윤  의원 서울시의회

◈공동주택 회계처리기준은 지난 2016년 국토교통부에서 제정, 2017년 1월 1일부터 시행된 지침으로 현실성이 결여된 조항들과 의미가 모호하고 불필요한 문구로 인해 현장에서 혼선과 갈등을 빚고 있다. 또 행정지도와 법원의 판결이 다른 경우가 자주 발생하고 있고 법령 및 지침이 자주 개정되면서 정부와 서울시, 관리주체 간 혼란이 가중되고 있어 각 주체 간의 소통을 통해 합리적이고 현실적인 관리기준과 지침·법령을 개정할 필요가 있다. 또 법률분야는 일반시민이 이해하고 접근하기 쉽지 않은 전문분야에 속하고 매번 소송을 거칠 경우 큰 비용과 시간이 소요되는 만큼 상시 전문 법률서비스를 제공하는 방안에 대해 서울시가 적극 검토해야 할 것이다. 이 밖에도 현장전문가인 주택관리사와 공동주택 근로자의 최저임금 및 고용기간, 근로환경 등 안정된 환경을 보장해 전문성을 발휘할 수 있도록 여건을 조성하고 관리주체와 입대의 교육을 강화해야 할 것이다. 특히 관리주체에 대한 갑질 문제와 입주민 불신 해소를 위해 서울시 등 지자체가 나서야 한다.

 

박 은 철  연구위원 서울연구원

◈공동주택 관리 시스템을 새롭게 구축하고 입대의, 주택관리사, 위탁관리회사, 행정기관의 역할을 새롭게 조정해야 한다. 입대의가 전적으로 공동주택 관리를 결정하는 것은 문제가 있으므로 입대의의 권한을 조정해 주민총회, 온라인 주민투표 등을 통해 전체 입주민의 의사결정 참여 기회를 늘려야 한다. 또 공동주택의 수가 크게 증가했음에도 시·군·구 담당공무원의 수와 전문성은 여전히 부족하고 주택관리 분야 실무자의 전문성이 상당히 낮은 상황이다. 관리비의 투명성 확보를 위해서는 외부에 위탁한 공사 및 용역 등에 대한 적정비용을 확인하는 것이 가장 중요하므로 회계사도 유지수선공사 및 용역에 대한 이해와 재료 및 물품단가, 단위별 공사단가 등에 대한 사전지식을 가져야 한다. 공동주택 관리를 지원하는 조직을 늘리고 역할을 강화해야 하며 공동체 활성화를 위해 주민참여를 지속적으로 독려, 임차인도 운영 및 공동체 관리에 참여하도록 해야 한다.

 

윤 성 철  변호사 법무법인 정진

◈관리소장의 재판상 또는 재판 외의 행사권 규정은 비법률가인 관리소장에 대한 과중한 부담일 뿐만 아니라 관리회사 측의 사람에 대해 위임인의 이익을 대변해 대리권을 수여하는 결과로서 법리에 맞지 않다. 특히 이해상반행위가 존재하는 경우에는 더욱 이런 결과가 되므로 이 조항은 폐지돼야 한다. 관리주체에 대한 ‘부당’ 간섭의 의미가 정확하지 않다. 만일 부당하게라는 의미는 위임인이 수임인에게 위임을 하고도 수임인이 갑이 되는 상황이 될 수 있기 때문에 법률적으로 모호성이 있을 뿐만 아니라 타당하지 않으므로 ‘부당’은 ‘위법’으로 변경돼야 한다. 입대의와 위탁관리업체는 위임인과 수임인의 관계를 넘어서 동반자의 관계에 있으므로 상호 존중하고 부당 간섭하는 것에 대한 사회적 인식이 중요하기 때문에 이에 대한 연구가 필요한 것으로 보인다. 또한 대한주택관리사협회의 위상 정립을 위해 회원 의무가입제를 통해 협회 자체적으로 징계권을 가지는 등의 제도를 마련해야 할 것이다.

 

이 창 로  박사 한국주택관리연구원

◈관리사무소와 입대의 모두 비영리조직의 성격이 강하기 때문에 공동주택 관리 회계 역시 당기순이익이나 주주이익의 극대화를 추구하는 기업 재무회계와 달리 비영리조직 회계의 특징을 충분히 반영할 필요가 있다. 우리나라의 경우 비영리조직 회계는 아직 생소한 회계분야에 속하고, 현행 감사기준은 상당 부분 일반 기업을 대상으로 한 회계감사 기준의 틀을 따르고 있어 공동주택 관리 업무의 특수성을 반영하지 못하고 있다. 미국의 감사 기준을 살펴보면 감사인의 업역을 입증 업무와 비입증 업무로 구분하고 입대의나 관리사무소는 일반 기업만큼 ‘재무제표 작성의 적정성’을 강조하지 않고 있다. 오히려 공동주택관리법이나 공동주택 관리규약 등 관련 법령을 성실하게 준수했는지 여부에 관심이 많다. 현행 회계감사의 한계를 극복하기 위해서는 이행감사의 도입이 필요하다. 이행감사는 입대의가 사전에 정해진 관리 매뉴얼을 성실하게 준수했는지 파악하는 것이 본질이므로 회계감사는 이행감사의 형태로 수행하도록 공동주택관리법을 개정하고 이에 부수되는 관리 매뉴얼 제작 및 이행감사 기준 제정을 추진해야 한다.

 


박 병 남  박사 공동주택관리 전문가

◈공동주택 관리업무에 대한 사회적 신뢰도가 점점 추락하고 있다. 주택관리사 업무에 대한 전문성 확보를 위해서는 관리업무에 대한 사회적 신뢰도를 회복하는 것이 먼저라 본다.
또 공동주택관리와 관련한 대한주택관리사협회, 한국주택관리협회, 전국아파트입주자대표회의연합회 등의 단체는 공동주택 관리의 신뢰도 회복을 위해 함께 노력해야 할 것이다. 주택관리사단체는 관리업무에 대한 사회적 신뢰도를 회복하기 위해 주택관리사의 사회적 역할에 대한 적극적인 홍보를 진행하고 주택관리에 대한 비리와 부정적인 과장보도에 대한 즉각적인 사실 여부를 홍보할 언론대응 능력을 갖춰야 한다. 주택관리사는 전문가로서 확고한 윤리의식과 서비스 마인드로 무장해 입주자들에게 서비스를 제공하고 입주자들의 알권리를 충분하게 충족시키는 등 관리전문가로서 신뢰를 회복하기 위한 부단한 노력이 필요하다. 공동주택의 관리비 투명성 확보를 위해서는 회계업무의 수혜자인 입주자들이 쉽게 이해할 수 있는 회계장부 해설서를 제작 배포해 회계장부나 결산서에 대한 기초적 해석능력을 길러 회계장부 등의 해석부족에서 오는 오해를 불식시켜야 할 것이다.

 

황 인 직  前 대외협력국장 입주자대표회의연합회

◈의결기구(입대의)와 집행기구(관리사무소)의 전문성 제고로 투명성과 효율성을 견인해야 한다. 관리방법상 자치관리로 방향을 전환해 부가가치세 문제 해결, 비영리조직인 입대의를 영리추구 단체의 먹이사슬로부터 해방, 관리소장에 대한 인사권자로부터 신분보장을 추구하도록 해야 한다.
공동주택 관리청(가칭)을 설립해 주택관리사를 선발해 단지에 파견하고, 주택관리사 관리 감독 및 감사, 주택관리사의 독립성 보장, 준사법기관 역할 부여로 분쟁 해결 등을 진행해야 할 것이다. 즉 주택관리사를 공익성을 가진 관리전담기구에서 각 공동주택 단지에 파견함으로써 직무의 독립성을 보장하고 인사권자로부터의 고용불안 등을 해소해 전문가로서 소신껏 일할 수 있는 환경 조성이 절실하다.

 

김 경 렬  이사 한국주택관리협회

◈동대표의 상당수가 소유자가 아닌 대리인인 경우가 많고 소유자가 결격사유가 있는 경우 대리인에게 위임하는 경우가 있음에도 대리인이 후보자가 된 경우 소유자에 대한 범죄경력 조회의 명시적 규정이 없다는 이유로 조회를 거부하고 있으므로 범죄경력 확인 및 회신대상을 ‘동별 대표자 후보자’에서 ‘대리인이 후보자인 경우 소유자의 범죄경력을 포함한다’로 명확하게 개정해야 한다.
이와 함께 선거관리위원의 결격사유가 동대표에 비해 지나치게 완화돼 있어 물의를 일으키는 경우가 많으므로 선관위 결격사유를 동대표 결격사유에 준하도록 개정이 필요하다. 관리소장 업무에 대한 부당간섭 배제 조항에 유형의 예시 없이 시장, 군수, 구청장의 조사에 의한 자의적 판단으로 규정해 실질적인 권리구제나 부당간섭 억제 장치로는 부적합하다고 본다. 공동주택의 거주자가 절대 다수인 점을 감안해 주택관리사 자격 갖춘 전문 인력을 ‘관리직군’으로 신설해 전문직 공무원으로 채용해야 한다.
장기수선계획은 견적서의 기능을 하므로 무료로 이용할 수 있는 장기수선계획 조정 프로그램을 지자체별로 만들고 공종별 단가도 매년 수정해 현실성 있는 계획이 되도록 하고 장기수선충당금 적립액 최소기준을 제시해 필요비용을 적립해야 할 것이다.


김 장 수  과장 서울시 공동주택과

◈관리규약준칙은 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 제정한 것이며 공동주택에서 지켜야 할 전반적인 내용이 집약된 것으로 관리규약도 준칙에 따른다면 큰 문제가 없을 것이다. 실태조사 및 감사 등에 대한 불만도 있겠지만 입주민들은 공공의 역할을 확대해 달라고 더욱더 요구하고 있는 실정이다. 문제가 발생하지 않는 것이 제일 좋겠지만 조사와 관리 등의 공공의 역할이 커진 것이 사실이다. 하지만 전문가로서 주택관리사가 입주민들과의 사이에서 중심을 잡고 업무를 진행하고 이에 더해 공공의 노력이 병행된다면 더욱 좋은 아파트 관리 환경이 만들어지리라 생각한다. 입주민, 관리주체, 주택관리업자, 정부·지자체 등이 함께 노력해 나가야 할 것이다.

온영란 기자  oyr@hapt.co.kr
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