김종수 주택관리사

4. 3년 구간의 단기계획과 15년 구간의 중기계획으로 구성하면 가장 효과적일 것이다.

☞지난 호에 이어
소득격차가 심해지는 것은 곧바로 주거시설물의 편의성과 품질적 격차도 그만큼 심해지게 된다. 그러므로 주거수단인 아파트를 역사적 가치의 건축물로 보존하려는 것이 아니기에, 15년 정도의 중장기계획들에서 보다 큰 용도변경의 기회를 제공하고, 그 15년 속에서 3년 구간마다의 단기적인 편의 추구 안전 확보 복지증진에 충실한 단기수선계획의 개념으로 바꿔야 한다.
 
5. 계획된 공사금액에 대한 과부족문제도 당당하게 수용되도록 변경해야 한다.
지자체는 최근 공사금액이 계획금액을 초과 시 공사 불가하다고 무조건적 법제를 해석한다. 기술적인 오판은 우리들의 기량 문제에 업무 여건들로 인해 피할 수 없다. 그럼에도 계획된 금액이 내로 맞출 것을 강요한다면 결국, 부실공사거나 인간적으로 불가능한 영역을 법제가 요구하는 것이 돼 그런 법제 준수 구호는 정책당국의 공염불에 불과하게 된다.
공사금액은 발주 당시의 여러 상황들에 의해 늘어날 수도 줄어들 수도 있어야 한다.  그럼에도 행정 당국이 해당 아파트 관리소장과 입대의에게 과태료 부과 등으로 으름장을 놓는 이유는 단 하나, 공사범위와 공사금액을 무리하게 부풀려서 장충금 고갈을 막고 부정을 저지르는 극히 일부의 부정행위를 막으려는 것, 그러나 계획금액에 억지로 맞추려는, 그 부조화의 문제 때문에 발생하는 번거로운 절차, 즉 분할발주에 주민동의 계획서 조정 등을 매건 마다 이행해야 하는 황당한 폐단을 현업의 관리소장들은 해결해야만 한다.

6. 보다 더 최적화하고 종합리모델링 공사를 고려하도록 권고해야 한다.
계획수립 프로그램에서 공사단위별 표준모델을 최대한으로 이용토록 프로그램 사용자에게 제공하고, 여타의 계산적 군더더기들을 최적화(optimization)하는 방법으로 지금의 계획서는 작성양식 절반은 생략해야 한다고 본다. 장기수선계획은 말 그대로 안전사고나 생활불편을 초래하지 않도 록 언제쯤 어떤 설비를 보수해야 하느냐의 문제를 명료하게 보여주는 게 핵심이고 그에 필요한 예상비용은 그 다음에 저절로 정해지는 성격의 부수적 문제다. 문제는 그 비용 부담자들이 싫든 좋든 법제 의무기에 그 공사 이행 강제에 따르라는 것이다. 소유자들의 입장으로 본다면, 그 어떤 과학적이라는 수명 예측 분석근거에도 불구하고 자신의 금전이 투입되기 때문에 장기수선공사는 누가 봐도 낡아서 이제는 교체를 해야하겠다라든지 너무나 구형이어서 불편하고 운용비용만 많이 든다든지, 근래에 들어 갑자기 고장이 빈발해 큰 생활불편의 민원들이 있다든지 하는 등이 있어야 대개 현실적인 수선시한으로 인정한다.
아직까지 한국에서는 이론적으로 말하는 주요부 작동 수명 기한을 장기수선의 교체 내지 개량공사의 시한으로 인정하지 못하고 있다. 문제는 국가 경제적으로 또한 국민 경제적으로 이론적인 수명으로 개량교체를 하는 것이 부적절할 경우들도 많다는 점이다. 단기적으로는 조정의 기능을 추가해 적응토록 한다고 하지만 장기계획상으로는 그 설비고유 수명연한의 교체비용을 추정해 그 만큼을 분할 적립하도록 강요하고 있다.
과학적 상식들이 저울질 당하는 일반 입주민들에게는 사실 건축물의 붕괴와 같은 다수의 사상사고 발생이 확연하지 않은 이상 생활불편 정도로서는 공법적 규범으로도 장기수선 명목의 공사를 소유자 의사에 반해 강요할 수 없는 게 사실이다. 거액의 공사비 투입에 앞서서 신뢰 가능한 보다 엄격한 기술적 진단절차가 반드시 선행돼야 한다.

☞다음 호에 계속