공동주택관리관(官)·표준관리비제도·소장 임기보장제 제안

■ 천지합동법률사무소 정 채 웅 변호사 마근화 기자l승인2017.09.13 18:00:54l수정2017.09.20 10:14l1041호

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▲연세대학교 경제학과 졸업 ▲제38회 사법시험 합격 ▲현 전남지방노동위원회 공익심판위원 ▲현 대한주택관리사협회 광주시회 고문변호사 ▲민주사회를 위한 변호사모임 광주전남지부 4대 및 5대 지부장 ▲재단법인 5·18기념재단 이사 겸 기획위원장 ▲새정치민주연합(현 더불어민주당) 당권재민혁신위원회 혁신위원

2000년대 초반부터 지금까지 공동주택 관리 분야에서 발생할 수 있는 다양한 유형의 소송을 맡아오면서 공동주택 관리 전반에 대해 두루 섭렵하고 있는 광주광역시 소재 천지합동법률사무소의 정채웅 변호사. 그는 2005년 2월경부터 대한주택관리사협회 광주시회의 고문변호사로서 공동주택 관리종사자들이 처해 있는 현실을 그 누구보다 잘 파악하고 있다. 대주관 이상운 광주시회장과는 2002년도부터 특별한 인연을 맺어오고 있는 것으로 전해졌다. 공동주택 관리와 관련해 최다 사건을 맡은 변호사로 손꼽을 정도로 수많은 사건들을 수임한 것으로 알려진 정 변호사는 공동주택 관리 전문 변호사라 해도 과언이 아니다.
특히 2004년 9월경부터 전남지방노동위원회 공익심판위원으로 활동해오고 있는 정 변호사는 공동주택 관리종사자들의 고용승계 거부 등에 따른 부당해고 구제신청 사건을 많이 접하면서 공동주택 관리제도의 문제에 대해 깊이 고민하게 된 계기가 됐다고 한다. 인터뷰를 하는 내내 그동안 정 변호사가 다뤘던 공동주택 관련 사례들의 소송을 통해 체득한 공동주택 관리제도에 대한 나름대로의 신념과 철학이 고스란히 묻어났다.

#법률상담 통해 관리종사자들의 고충 해결
올해로 12년째 대주관 광주시회 고문변호사를 맡고 있는 정 변호사는 매월 정기적으로 무료 법률상담을 통해 아파트 관리사무소장들의 고충을 직접 듣고 합리적인 해결방안을 제시해준다. 가급적 법적 처리보다는 대화나 타협으로 해결하도록 권장한다. 정 변호사는 “공동주택은 마치 분쟁의 화약고와 같아 분쟁이 발생할 수 있는 소지를 잘 파악할 필요가 있는데 이는 관리사무소장들의 임무 중 하나”라면서 어떤 갈등의 요소들이 있는지를 잘 파악함으로써 심화된 분쟁으로 발전하지 않도록 관리소장들이 안내자 역할을 해야 한다고 전한다.
또한 자기주장이 절대적으로 옳다고 생각하면 오류를 범할 수 있기에 자기주장에 대한 확신은 70% 정도에 머물러야 한다고 말한다. 나머지 30% 정도는 열어둬야 타인의 생각을 받아들일 수 있는 여유가 생긴다는 것.
아울러 근거를 분명히 해 단순 명쾌하게 주장해야 하며, 자신의 생각을 너무 솔직하게 직접적으로 표현하는 것은 자제하고 절제된 표현으로 격식 있게 말하도록 조언한다.

#잡수입 부가세 미신고 소장에 부과한   자격정지 처분 ‘취소’ 판결 이끌어내
지난해에는 광주시 모 아파트 관리소장이 잡수입에 대한 부가세를 신고하지 않아 가산세를 납부하게 되는 손해를 끼쳤다며 행정관청으로부터 자격정지 처분을 받는 사건이 발생한 바 있다.
이에 정 변호사는 행정관청의 자격정지 처분이 부당하다는 판결을 이끌어내기도 했다. 잡수입에 대한 부가세 납부는 관리소장의 업무로 볼 수 없으며 구 주택법령 및 관리규약에도 관리소장의 업무로 규정돼 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라 당사자가 관리소장으로 근무하기 이전분에 대해서까지 책임을 물었는데 납득하기 어려운 처분이었다고 한다.
1심에서 승소해 주택관리사 자격정지 처분이 취소됐는데 이 사건은 행정관청이 항소하지 않아 그대로 확정됐다. 당시 담당공무원이 상대편 대리인인 정 변호사에게 ‘항소를 제기하면 이길 수 있을지’ 문의해오기도 했다는 후일담을 전하기도…. 그만큼 공동주택 관리 분야의 법률 전문가로서 인정받고 있다는 의미로 풀이된다.
정 변호사는 사실 아파트 잡수입에 대한 부가세 부과는 세법의 원리상으로는 납부대상이지만 관리비 저감에 기여하는 부분이 있기에 입법 정책적으로는 일정규모 이하의 잡수입에 대해서는 부가세를 면제할 필요가 있다면서 지난해 8월경 국민의 당 최경환 의원이 대표발의한 ‘조세특례제한법 일부 개정안’이 어떤 결론을 도출할지 관심을 보였다.   

#아파트 근로자 고용승계 문제 해결 절실
2004년 9월경부터 전남지방노동위원회 공익심판위원으로 활약하고 있는 정 변호사는 아파트 관리업무에 종사하는 관리소장이나 경비원, 미화원들의 상당수가 관리방식 또는 위탁관리업체가 변경되면서 고용승계가 이뤄지지 않아 부당해고로 구제신청을 한 사례를 많이 접해왔다. 영업양도가 아니어서 고용승계 의무가 없다는 것이 대부분의 결론. “법적으로 구제할 수 있는 방법이 없었기에 무력감을 많이 느꼈다”는 정 변호사는 “공동주택 관리제도에 대해 근본적인 개선이 필요하다고 생각했던 것도 이즈음부터였다”고 전한다.
그러면서 “일정한 요건에 해당하지 않으면 원칙적으로 고용을 승계하도록 하는 것이 바람직한 방향”이라고 주창한다. 이를 통해 위탁관리업체 간 무한출혈경쟁도 막을 수 있고 관리소장을 축출하기 위한 수단으로 악용되는 것도 억제할 수 있을 것이라며 다만 고용승계제도는 법체계상의 문제로 여러 가지 고려해야 할 부분이 있다고 부연한다. 
 
#관리주체와 입대의 업무 구분 보다 명확히
공동주택관리제도에 대해 평소 생각해왔던 소신을 피력하기도 했다. 무엇보다도 관리주체의 업무를 분명히 함으로써 관리주체와 입대의 업무의 영역을 명확히 구분해야 한다고 제안한다. 정 변호사는 “관리주체의 업무는 공동주택 단지의 공용부분에 관한 시설물 관리 및 그 관리에 소요되는 비용징수”라고 밝히면서 관리주체의 업무에 대해서는 입대의가 원칙적으로 관여할 수 없도록 하되 관리주체의 업무에 대해 1년에 한번 씩 감사만 할 수 있도록 해야 한다고 주장한다. 즉, 현재 입대의의 감독업무가 일상적으로 이뤄지다 보니 관리주체의 독립성이 형해화되면서 문제가 계속 발생하고 있다고 판단, 입대의는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 관리단이 하는 공용시설 부분에 대한 가치유지 또는 개량의 업무 역할만 하도록 해야 하며, 관리주체가 혹여 위법하고 부당하게 관리하고 있는지 등을 감독하는 차원에서 감사를 하도록 함으로써 의결 및 감독업무에 그쳐야 한다는 것이다.
 
#최소관리 인력기준 규정 ‘표준관리비제도’
시도별, 단지규모별, 준공연도별 등에 대한 데이터 분석을 통해 관리에 필요한 최소한의 시설과 인원의 기준을 정하고 그 시설과 인원을 유지하는데 소요되는 비용을 정한 ‘표준관리비제도’ 도입도 제안한다. 정 변호사는 “공동주택 관리 분야는 공적인 측면이 강하다”면서 “각 시·도지사가 표준관리비를 고시하도록 함으로써 그 기준에 준해 관리가 이뤄지도록 유도할 필요가 있다”고 설명한다. 통상적으로 아파트에서 정상적인 업무를 위해 최소 몇 명 정도의 인력이 필요한지 등의 가이드라인을 제시해야 한다는 것이다.
장기수선충당금 요율에 대한 표준화의 필요성도 언급한다. 장충금의 경우 적정하게 적립하지 않으면 미래의 소유자에게 손해를 끼치게 되는 등 여러 문제들을 안고 있고 공적인 측면도 강하기에 합리적인 장충금 요율을 법령으로 정할 필요가 있다고 전한다.

#지자체별 ‘공동주택관리관’ 제도 도입 강조
최근에는 행정관청에서 공동주택 관리현장에 대해 종전보다 관여를 많이 하고 있지만 아직까지 현실에 맞는 제대로 된 감독은 이뤄지지 못하고 있는 실정이다. 정 변호사는 일부 지자체에서는 전문 주택관리사를 채용해 관련 업무를 맡기는 곳도 있지만 대부분의 지자체에서는 담당공무원들이 공동주택 관리에 있어서 비전문가들이다 보니 한계가 따르기 마련이라고 지적한다. 이에 따라 공동주택 관리 감독의 전문성을 확보하기 위해 자치구별로 ‘공동주택관리관’ 제도를 도입, 5년 임기의 개방형 공무원제도를 통해 공동주택 관리에 대해 전문성을 갖고 있는 사람을 임명해 그로 하여금 업무를 처리하도록 해야 한다고 제시한다.

#관리소장 임기제 도입 통해 신분보장 필요
관리소장에 대해서도 별도의 법적 해고사유가 없으면 최소한 2년의 임기는 보장할 필요가 있다고 강조한다. 정 변호사는 사적 재산권을 침해하는 것이 아닌지 반론이 있을 수 있지만 관리사무소장은 전유부분이 아니라 공용부분 시설물을 관리하는 책임자로서 임기보장을 통해 불안정한 고용문제를 해결함으로써 장기적으로 지속적인 공동주택 관리에 기여할 수 있다는 판단에서다. 물론 관리소장 임기보장제를 실시하는 경우 비리가 있거나 위법 부당한 행위를 한다면 당연히 해고사유가 되겠지만 그렇지 않은 경우에 대해서는 임기보장을 통해 바람직한 공동주택 관리제도가 정착될 수 있도록 유도해야 한다는 것이 정 변호사가 그동안 공동주택 관리현장의 문제들을 접하면서 모색한 해결방안 중의 하나다. 


 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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