대전지법

대전 서구에 소재한 모 아파트에서 난방방식을 중앙난방에서 개별난방으로 전환하기 위한 공사를 진행하는 과정에서 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따른 입주자들의 동의요건을 충족하지 못한 것으로 나타남에 따라 진행 중인 공사가 중지됐다.
대전지방법원 민사21부(재판장 문보경 부장판사)는 최근 해당 아파트 구분소유자 A씨 등 5명이 개별난방전환 공사업체 B사를 상대로 제기한 공사중지 가처분 신청을 받아들여 ‘B사는 공사를 중지하라’고 주문했다.
해당 아파트는 지난해 4월경 공사방식 등에 관한 주민설명회를 개최해 ‘기존 취사용 가스관은 그대로 두고 발코니 외벽에 난방용 가스관만을 설치해 발코니에 설치하는 보일러와 연결하는 방법’으로 의견이 모아졌다. 이에 앞서 같은 해 3월경 입주자대표회의는 관할관청에 구분소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻어 행위허가를 신청했는데 서면동의자와 소유자 불일치 등으로 동의요건이 미충족함에 따라 이를 다시 추가 보완, 5월경 행위허가를 받았다.
또한 같은 해 3월경 입대의와 공사설계용역 도급계약을 맺은 C사가 8월경 및 10월경 설계도면 및 설계내역서를 제출함에 따라 입대의는 장기수선계획 조정을 위한 구분소유자 서면동의를 받기 시작하는 한편 관할 관청에 공사내역의 적정성에 대한 자문까지 받았고 이를 11월경 입주민들에게 공고했다.  
하지만 12월경 입대의가 한 공사업체 입찰공고는 이와 달랐다. 설계도면에도 없었던 ‘주방, 안방 및 거실로 난방용 가스배관을 설치하는 내용’이 담겨 있었던 것. 이후 입찰결과 B사가 공사업체로 선정돼 공사를 진행했는데 구분소유자 A씨 등은 공사방식 변경에 대한 문제를 제기, 공사중지를 요청했고 이에 입대의가 B사에 공사보류를 요청했으나 B사는 공사기간 및 자재비 상승문제 등을 거론하며 공사를 강행하고 있는 상황.     
한편 공사방식을 변경해 공사를 추진한 것과 관련해 입대의 구성원들에 대한 해임투표가 진행, 이들은 직무정지가 이뤄진 것으로 알려졌다.
집합건물법 제15조 제1항에 의하면 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정하되 공용부분의 개량을 위한 것으로 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 등에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. 또한 동법 제41조 제1항에서는 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관해 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다고 규정하고 있다.
재판부는 “관리단집회에서 이 같은 결의를 요하는 공용부분의 변경은 기존의 공용부분 외관과 구조를 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경 방식이나 태양, 변경 전과  후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려해 판단해야 한다”고 대법원 판례(2006다86597)를 인용했다.
이어 해당 아파트 공사는 중앙난방방식을 개별난방으로 전환하는 공사로 각 가구 내 보일러 및 배관을 설치하고 기존 중앙난방 방식에 필요했던 난방급수관 등을 철거하는 방식으로 진행되는 점, 공사규모 및 기간, 공사로 변경되는 시설 및 설비, 배관, 변경되는 부분의 범위, 공사를 전후해 예상되는 구분소유자들의 난방이용방법의 변화, 공사비용 등에 비춰 보면 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분 변경에 해당, 집합건물법에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법 등으로 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 합의를 요한다고 해석했다.
하지만 방식이 벽역된 이 아파트 공사는 전체 구분소유자들 중 5분의 4 이상으로부터 서면에 의한 동의를 얻었다고 보기 어렵다며 집합건물법상의 특별결의 요건을 충족하지 못한 이상 공사계약은 중대한 하자가 있어 무효라고 밝혔다.
그러자 B사는 설령 구분소유자들의 집합건물법상 동의요건이 흠결된 채 공사계약이 체결됐더라도 그러한 사실을 거래상대방이 알았거나 알 수 있었다는 사정이 인정되지 않는 이상 계약 무효를 주장할 수는 없다고 항변했다.
하지만 재판부는 “공용부분 변경에 관한 규정인 집합건물법 제15조는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회 결의로 결정한다고 규정하고 있고, 결의에 있어서도 ‘과반수 찬성’이 아닌 ‘4분의 3 이상의 찬성’이라는 가중된 정족수 요건을 요구하는 등 법률행위의 방식에 제한을 가하고 있다”면서 이 규정은 공용부분 변경을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정으로, 이 같이 강행법규에 위배해 무효로 되는 법률행위의 무효를 주장하는 것에 대해 B사가 주장하는 바와 같은 대표권 제한의 법리로 항변할 수 없는 이상 B사의 주장은 이유 없다고 일축했다.