대한주택관리사협회 박병남 전 사무총장이 최근 ‘공동주택의 관리서비스 품질이 관리만족도에 미치는 영향’이라는 논문으로 박사학위를 취득했다.
강원대학교에서 부동산학 박사학위를 받은 박병남 전 사무총장은 논문을 통해 공동주택 관리서비스 구성요소를 ▲운영관리 ▲유지관리 ▲생활관리 ▲커뮤니티관리 ▲입주자응대관리서비스 등 5가지 유형으로 분류했으며 이 같은 관리서비스의 품질이 관리서비스 가치와 관리만족도에 미치는 영향에 대해 체계적으로 검증했다. 
이를 위해 500가구 이상의 민간 분양아파트 중 관리적 조건이 비슷한 서울과 경기지역 총 37개 단지를 선정, 입주민들을 대상으로 설문조사를 진행했다.
그 결과 관리주체가 제공하는 5가지 유형의 관리서비스 품질이 높을수록 관리서비스 가치가 높아지는 것으로 확인했다. 입주민들은 이 중 입주자응대관리서비스의 품질이 높을수록 관리서비스 가치를 가장 크게 느끼는 것으로 조사됐으며 그 다음으로 커뮤니티관리, 운영관리, 유지관리, 생활관리서비스 순으로 응답했다.
입주민들은 관리서비스의 중요도에 대해 입주자응대관리를 첫 번째로 꼽았고 유지관리, 운영관리, 생활관리, 커뮤니티관리 순으로 인식하고 있었으며 관리서비스 중요도의 지각은 관리만족도에 영향을 미치고 있다는 점을 확인했다.
이는 서비스 품질에 대한 기존의 경영학적 연구에서 서비스를 제공하려는 서비스마인드가 중요하다는 결론과 일맥상통하는 것으로서 입주민들의 관리서비스 가치 증진을 위해서는 주택관리사들의 입주자응대관리서비스 품질을 향상시킬 수 있는 서비스마인드가 매우 중요하다는 점을 시사하고 있다.  
특기할만한 점은 관리주체가 제공하는 입주자응대관리, 커뮤니티관리, 생활관리서비스 품질이 높을수록 관리만족도가 높아진 데 비해, 유지관리서비스 품질은 관리만족도에 영향을 미치지 못했으며 운영관리서비스 품질이 높아지면 오히려 관리만족도가 떨어지는 것으로 드러났다는 것이다.
이 같은 결과에 대해 박병남 박사는 입주민들이 관리주체의 유지관리서비스에 대해 체계적이지 못한 것으로 인식하고 기술력에 대한 불신을 갖고 있는 것으로 판단, 유지관리서비스 품질을 높일 수 있는 효율적인 유지관리기법 개발의 필요성을 제시했다.
운영관리서비스 품질이 높아지면 관리만족도가 낮아지는 것으로 나타난 것과 관련해서는 현재 공동주택 관리 투명성을 명분으로 전국 지자체들이 공동주택 관리실태 점검을 하면서 법적인 많은 제재를 가하고 있는 상황에서 이러한 제도적 압박이 결국 공동주택 관리서비스에서 운영관리업무에 편중됨으로써 다른 관리업무에 지장을 초래해 입주민들 입장에서는 오히려 불편함을 느끼는 것으로 해석했다.
이에 따라 박병남 박사는 정부가 입주민들의 윤리의식 제고와 처벌규정 강화 등을 전제로 입주민들의 자율권을 최대한 보장하고 불필요한 규제를 개혁할 필요성이 있다고 피력했다.
또한 이 같은 연구결과를 바탕으로 공동주택 관리주체가 제공하는 관리서비스 품질의 향상 및 입주민들의 관리만족도를 제고할 수 있도록 입주민들의 참여유도 방안을 비롯한 갑질방지 등을 위한 정부 및 지자체에 대한 다양한 정책적 방안을 제언했다.  
박병남 박사는 “공동주택 관리주체가 제공하는 관리서비스의 영향이 단순히 관리서비스 품질에만 한정하지 않고 관리서비스 가치 및 중요도를 증가시켜 관리만족도에까지 영향을 미치는 중요한 요소임을 확인했다”며 “이는 그동안 공동주택 관리서비스의 주된 역할이 단순한 시설물 유지관리에 초점을 맞춰왔다면 이젠 자산가치의 보존과 함께 입주민들의 관리만족도 증대를 위한 관리서비스 품질에 초점을 맞추는 등 시장의 구조적 변화를 관리서비스에 적극 반영해야 한다”고 강조했다.