김 학 엽
대한주택관리사협회 대구시회장

지금 국가적으로 매우 어려운 시기다. 비가 온 뒤 땅이 더욱 굳어지고, 바람이 거셀수록 연은 더 높이 난다는 말이 있다. 어려운 상황일수록 위기를 기회로 삼아 잘못됨을 바로잡고 공동주택 관리 문화를 바로 세우는 마음을 가져야 할 때다.
관리현장도 공동주택관리법령의 전면 제·개정 시행과 지자체별로 실태조사와 특별감사 상설화, 외부회계감사 의무, 회계처리기준 제정·시행 등에 따라 업무 여건이 나날이 힘들어지는 것 같다.
지난 2013년 5월 ‘댁의 아파트 관리비는 새고 있지 않나요’라는 조선일보 기획보도 이후 아파트 관리비에 대한 국민들의 관심이 크게 증대되자 같은 해 12월, 외부회계감사 의무화, 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 전자입찰제 의무화 등의 공동주택 관리제도 개선을 담은 주택법 개정이 있었다. 이로 인해 2014년부터 전국 많은 자치단체에서 관리비 특별감사를 실시하게 됐으며, 일반 입주민들의 관심이 폭발적으로 증가하고 지자체의 상설감사반 운영과 외부회계감사 의무화 등으로 인해 관리의 방향이 전반적으로 투명해지고 공정한 방향으로 나아가 비리를 저지를 만한 여지가 대폭 줄었다고 평가되기도 한다.
그러나 자치단체가 공동주택에 대한 감사를 실시할 수 있는 권한을 갖게 됐지만 감사를 제대로 실시할 수 있는 인적·물적 토대를 충분히 마련하지 않고, 또한 관련 규정의 법적 검토를 신중히 하지 않은 채 성급하게 성과 위주로 특별감사를 실시한 나머지 국토부나 지자체는 법 적용의 일관성이나 정책의 혼선을 초래해 관리현장의 혼란과 혼선을 초래하고 있는 것도 사실이다.
아래 사례에서 그동안 국토부나 지자체가 관리의 투명성과 신뢰도 향상을 위해선 공적 시스템 강화와 법령체계 보완이 선행돼야 했지만 법의 근거 없이 또는 법 적용을 잘못하거나 법 체계에 맞지 않는 경과규정을 신설해 관리현장의 혼란을 초래했다는 비난에서 결코 자유로울 수는 없을 것이다.
첫째, 과태료 부과대상에 해당하는 위반행위를 여러 건 적발해 과태료 부과 시, 위반행위별로 각각 과태료를 부과하다가 주택법령 유권해석 변경 알림(2016. 1. 14. 시행 주택건설공급과-450호)을 통해서 질서위반행위규제법 제13조 제2항 단서에 따라 개별법인 주택법령을 우선 적용해 구 주택법 시행령 별표13 제1호 나목에 명시된 내용과 같이 ‘과태료 부과 시 위반행위가 둘 이상인 경우에는 중한 과태료를 부과한다’는 내용으로 유권해석을 변경했다고 공지한 경우이고 둘째, 구 주택법 시행령 제50조 제7항의 중임제한 규정(동별 대표자의 임기는 2년으로 하되 한 차례만 중임할 수 있다)은 전 관리규약에 이미 있었다면 관리규약이 우선한다는 ‘동대표 중임제한’ 규정을 명확히 한 대법원 판결(2016. 9. 8. 선고, 2015다39357 손해배상(기)사건)이 나와 관리현장의 혼선을 초래하고 있는 경우(2010. 7. 6.부터 2016. 9. 7.까지 동대표 중임에 해당하는 단지의 수행한 대표 임기의 소급적 무효문제 발생)이고, 셋째, 지난해 10월 서울행정법원 판결(2015구합77691 과징금부과처분취소)을 통해 2014년 6월 25일 주택법 위임근거 시행 전 선정지침(제2010-445호)은 행정규칙일 뿐 이를 근거로 과태료를 부과한 행정처분을 한 것은 무효라고 판단한 경우다.
이는 공동주택 관련 업무를 수행하는 공무원들이 법 적용과 집행을 잘못했거나 잘못된 규정을 신설해 적용한 대표적인 경우다. 이러함에도 불구하고 현재까지 이 문제들(여러 건의 과태료 부과 행위, 동대표 선출의 소급적 무효, 법의 위임근거 없이 부과한 과태료 부과의 무효)에 대한 국토부나 지자체 관련 책임자의 사과나 이에 따른 권리구제나 보완조치들이 취해지지 않고 있음을 볼 때 안타까움을 지울 수 없다.
또한 공동주택에서 발생하는 입주민 간, 관리주체, 입대의 간 다양한 분쟁은 대체로 분쟁 당사자들이 서로 자신이 옳다고 주장하는데다가 이에 대한 명확한 규정도 정해져 있지 않은 경우가 많아 관리현장에서는 분쟁해결에 어려움이 많다.
합리적인 분쟁해결을 위해 입주자와 관리자는 서로의 입장을 배려하고 관리자와 입주민이 함께하는 가족의 일원이 돼 신뢰를 회복하는 것이 가장 중요한 일일 것이다. 신뢰 회복에서 우선 돼야 할 것은 각자(입주민, 관리책임자, 입주자대표, 담당 공무원 등)의 위치에서 책임을 전가하지 않고 다하는 것이며, 다음은 주거단지의 공동이익을 함께 추구하는 공동체라는 의식을 갖고 제 주체들이 문제를 회피하지 않고 정면으로 대처하면서 대화와 소통 방안을 마련해 합리적인 기준과 해결책을 강구하는 것이며, 마지막으로 국토부나 지자체 담당 공무원들의 일관성 있는 정책이나 현실에 맞는 법 제도 마련과 시행일 것이다.
최근 급변하는 시대적인 흐름은 인공지능(AI)과 ICBM(IoT, Cloud, Big Data, Mobile), 가상현실(VR), 스마트카, 드론, 3D프린팅으로 대표되는 4차 산업혁명의 물길 도래로 인한 걷잡을 수 없는 변화의 소용돌이 속에 직면하면서 기존의 관리업무 수행방식에서 전혀 새로운 관리업무의 패러다임 변화가 머지않아 도래될 것이 확실시되는 상황 속에서 끊임없이 전문성을 함양해 공정하고 투명한 관리업무 수행에 최선을 다해주길 바란다.