공동주택 관리비 개요

한국주택관리연구원은 지난 2016년 5월 무작위 추출(random sampling)을 통해 전국에서 1,534개의 공동주택 단지를 추출했고, 같은 단지에 대해 36개월(2013. 1.~2015. 12.)간의 관리비 데이터를 수집·구축했다. 전국 1,534개 단지 중 이상치 및 결측치를 제외한 서울지역 소재 공동주택 단지는 225개였다. 다음은 225개 단지에 대한 기초 통계량이다.

<표> 서울 지역 공동주택 관리비(2013~2015 3개년 월 중위수값, n=225)

즉 서울 지역에 소재하는 공동주택의 경우, 공동주택 한 개 단지당 월 관리비 약 2,000만원이 징수되며 전용면적 기준으로 환산한 단가는 약 651원이다. 이러한 관리비는 다시 공용관리비와 개별사용료로 나뉘는데 약 50:50의 유사한 비중으로 구성돼 있다.
한편 장기수선충당금은 한 개 단지당 매월 약 100만원 정도 부과하는 것으로 분석됐으며, 전용면적 기준으로 환산한 단가는 약 32원이다.

시계열 추세 분석(time series trend analysis)

<그림1> 3개년(2013년~2015년) 월 관리비 단가 추이

위 그림을 보면 난방으로 인해 12월 및 1월의 관리비 단가가 급격하게 높아지고, 냉방으로 인해 8월의 관리비 단가도 다소 높아지는 경향이 매년 반복됨을 알 수 있다. 연도별로 보면 2013년 대비 2014년의 관리비 단가가 다소 하락했으나 2015년에는 다시 상승했음을 확인할 수 있다.
관리비처럼 계절적 주기(seasonal cycle)가 뚜렷한 시계열 변량의 경우 자료 자체를 분석하기보다는 원자료를 다음과 같은 3가지 구성요소로 분해해 검토하는 것이 일반적이다.

원자료(data)=추세(trend)+계절적 주기(seasonal)+잔차(remainder)

다음 그림은 2013년 1월부터 2015년 12월까지의 관리비 원자료(data)를 추세(trend), 계절적 주기(seasonal), 그리고 설명되지 않는 나머지 요소(잔차, remainder)로 분해한 결과를 보여준다.

<그림 2> 월 관리비 자료의 분해

 앞의 그림처럼 공동주택 관리비 자료는 계절적 주기가 뚜렷하며, 최근 3년간 추세를 보면 2014년 전반적으로 관리비가 하락하는 경향을 보였으나, 2015년 들어 다시 상승하는 모습을 보이고 있다.

세부 지역별 변동성 분석

<그림 3> 월 관리비 자료의 공간적 변동성

앞의 그림을 보면 전체 관리비, 공용관리비 및 개별사용료는 모두 비슷한 공간적 패턴을 보이고 있다. 즉 서울 도심에 해당하는 종로구 및 중구, 그리고 동측의 중랑구가 타 지역에 비해 금액 수준이 높은 것을 알 수 있다.
반면 단위면적당 장기수선충당금은 앞서 3개의 자료와 상이한 패턴을 보이고 있는데 높은 수준 또는 낮은 수준의 장기수선충당금 부과 단지가 특정 지역에 밀집 분포하기보다는 거의 무작위에 가까운 분포 형태를 보여주고 있다. 이는 장기수선충당금의 경우 건물의 경과연수, 관리상태 등에 따라 체계적으로 산정되기보다는 입주민 태도, 관리주체의 업무수행 성향 등 비체계적 요인에 따라 임의로 산정·부과되기 때문인 것으로 보인다.

공동주택 관리 특성과 관리비 수준과의 관계

공동주택이 갖는 다양한 관리 특성(단지 규모, 난방방식, 관리인력의 수 등)과 관리비 수준과의 관계를 GAM(Generalized Additive Model)*을 활용해 분석한 결과는 다음 그림과 같다.

<그림 4> 월 관리비 자료의 공간적 변동성

 정확한 설명은 아니지만 그림에서 수직축은 관리비 수준의 고저를 의미하는 것으로 해석하면 무리가 없다. 수평축은 여러 관리 특성을 나타내며, 구체적으로 다음과 같다.
 ·resi.area.exclusive: 주거전용면적(㎡)
 ·person.mgt: 관리인력의 수(회계담당자 등 행정인력)
 ·person.guard: 경비인력의 수
 ·person.clean: 청소인력의 수

그림을 보면 주거전용면적(resi.area.exclusive)이 증가할수록 관리비 수준이 하락하는 것을 알 수 있다. 특히 주거전용면적 5만㎡까지는 관리비가 급격하게 하락하고, 5만㎡ 이상 규모에서는 더 이상 체감하지 않고 일정한 수준으로 유지됨을 알 수 있다. 따라서 규모의 증가에 따른 비용 체감효과를 향유하려면 최소한 5만㎡ 이상 규모의 단지를 건설해야 함을 알 수 있다.
반면 관리인력의 수(person.mgt), 경비인력의 수(person.guard) 및 청소인력의 수(person.clean)는 인력을 많이 채용한다고 해 관리비가 증가하는 것이 아님을 알 수 있다. 이는 인력을 감축한다고 해 관리비가 감소하는 것 역시 아니라는 사실을 의미한다. 샘플로 추출된 서울시 225개 공동주택 단지의 경우 전반적으로 단지 규모에 따라 인력을 적정하게 채용·배치했고, 그 결과 인력 수의 많고 적음에 따라 관리비가 변동하지 않음을 잘 보여주고 있다.