공동주택관리법 등에서 정한 외부회계감사 16

회계법인 청   TEL: 02-834-7889
세무법인 청솔   TEL: 02-3448-0009

1.관리주체의 운영성과표
운영성과표는 회계기간 동안 관리주체가 공동주택관리서비스를 제공하거나 부대활동을 수행하기 위해 지출한 비용과 이를 위해 입주자 등 및 제3자로부터 회수한 수익을 적정하게 표시해야 한다.
1)관리 총손익 
관리 총손익은 관리수익에서 관리비용을 차감한 금액으로 한다. 관리수익은 공동주택관리법 시행령 제23조 제1항의 관리비(일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료), 제2항의 장기수선충당금, 제3항의 사용료(전기료, 수도료, 가스사용료, 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 공동주택 단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료, 입주자대표회의 운영경비, 선거관리위원회 운영경비) 등에 대한 고지를 통해 입주자 등으로부터 회수한 수익으로 한다.
관리비용은 관리주체가 공동주택관리서비스를 제공함으로써 발생한 비용으로 영 제23조 제1항의 관리비, 제2항의 장기수선충당금, 제3항의 사용료 등의 합계액을 의미하며 운영성과표상 공용관리비, 개별사용료 등으로 구분해 표시한다.
장기수선비(장기수선충당금)는 관리주체가 공동주택관리법 제30조 제1항의 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장충금을 해당 주택의 소유자에게 부과 징수해 사용하는 금액을 의미한다.
2)관리운영 손익
관리운영 손익은 관리 총손익에서 운영수익을 가산하고 운영비용을 차감한 금액으로 한다. 운영수익은 관리수익 외에 관리주체에게 유입되는 수익으로 복리시설의 운영, 자치활동 등을 통해 발생하는 수익과 경상적이고 반복적으로 발생하는 이자수익 등의 수익으로 한다. 입주자기여 수익(중계기 임대수입, 어린이집 임대수입, 장기수선충당예치금 이자수입, 하자보수충당예치금 이자수입, 기타 입주자 기여수입)과 공동기여 수익(주차 수입, 승강기 수입, 운동시설 사용수입, 독서실 사용수입, 재활용품 수입, 알뜰시장 수입, 광고 수입, 검침 수입, 이자 수입 등)으로 구분해 표시한다. 즉 운영수익의 수납은 입주자가 적립에 기여한 수익, 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 수익으로 구분해 표시한다.
운영비용은 입주자 등에게 부과하지 않는 비용으로 복리시설의 운영, 자치활동 등을 통해 발생하는 비용으로 한다. 충당금 전입이자 비용, 시설운영 비용(승강비 운영비, 주차장 운영비), 알뜰시장 비용, 재활용품 비용, 검침 비용, 기타 운영비용으로 표시한다.
3)당기순이익
당기순이익은 관리운영손익에 기타 수익(부과차익, 공동주택지원금 수익, 고용안전사업 수익, 잡수익)을 가산하고, 기타 비용(공동주택 지원금 비용, 고용안전사업 비용, 부과차손, 자치활동비, 잡비용)을 차감해 표시한다. 기타 수익은 관리수익, 운영수익에 속하지 않는 수익을 의미한다. 기타 비용은 관리비용, 운영비용에 속하지 않는 비용을 의미한다.

2.관리주체의 수익사업
관리주체가 수익사업을 하고 있는지의 판단기준은 대외적(외부인, 사업자)이고 수익이 목적인 경우는 수익사업이고, 대내적(입주민 대상)이고 징벌적 목적(연체료 부과 등)인 경우에는 고유사업으로 판단한다.
고유사업(과세 대상 제외)으로는 관리비 수입, 연체료 수입, 부과차익, 입주민 부대시설 이용료 수입 등이 있다.
부가가치세가 면세되는 수익사업으로는 부대시설인 어린이집 임대료 수입, 공과금 카드 할인료 수입, 금융기관 예치예금의 이자 수입 등이 있다.
법인세 또는 소득세가 부과되는 수익사업은 다음과 같다. 부동산업으로서 어린이집 임대수입, 중계기기 임대수입, ATM기기 임대수입, 알뜰시장 임대수입, 창고 임대수입 등이 있다. 외부인 주차장 이용료 수입, 광고수입(전단지, 게시판, 모니터 등), 도매업으로는 재활용품 판매, 외부인의 공동주택 단지의 시설물 이용료 수입, 승강기 사용료 수입, 각종 검침 대행수입, 공과금 카드 할인료 수입 등 다양하다.