하 성 규  한국주택관리연구원 원장

국민의 60% 이상이 아파트라는 공동주택에 거주하는 시대에 접어들었다. 이제 아파트는 한국인의 보편적인 주택형태이자 가장 선호하고 거래가 활발한 주택이다. 이런 절대다수의 주민이 거주하는 아파트는 법적으로 소위 의무관리대상이 정해져 있다. 주택법 시행령 제48조, 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위를 (1)300가구 이상의 공동주택, (2)150가구 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, (3)150가구 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택으로 규정하고 있다. 2013년 현재 소규모 공동주택관리 현황으로 20~150가구 미만 단지수는 1만3,898개 단지며 가구수는 88만1,325가구다. 그리고 150~300가구의 비의무관리는 무려 1,099개 단지고 23만6,091가구다. 즉 20~300가구 단지 중 비의무관리단지는 약 111만7,416가구다. 
의무관리대상에 속하지 않은 소규모 공동주택의 경우는 시설물의 유지관리주체가 불분명하다. 소규모 공동주택의 경우 직면한 문제점은 다양하다. 먼저 가장 기초적인 사항으로 소규모 공동주택 전반에 관한 데이터가 정교하게 수집되고 있지 못하다. 우리나라 공동주택 통계자료는 현재 한국감정원이 운영관리하는 공동주택관리정보시스템 (K-apt)에서 얻을 수 있다. 그런데 이 K-apt 시스템에서는 150가구 이상 의무관리 단지에 국한해 데이터를 제공하고 있다. 즉 정부는 소규모 공동주택의 전국 통계자료를 보유하지 못한 상태다. 소규모 공동주택의 유지보수 관리 및 회계, 장충금 적립 등 정확한 자료와 정보가 없는 상태에서 문제를 해결하기란 어불성설이라 할 수 있다.
그리고 소규모 공동주택이 지닌 문제점으로는 관리주체가 불분명하기 때문에 사업자 등록이 이뤄질 수 없을 뿐 아니라 보조금 지원이 이뤄지지 않는다. 예를 들어 건물의 유지보수가 요구되는 경우 비용분담 등 명확한 기준이 없고 아울러 책임지고 유지보수업무를 시행할 추진 주최가 없다. 그리고 전기, 기계 등 건축물 구조 전반의 시설관리가 제대로 이뤄지지 못하고 있다. 관리주체와 책임소재가 불분명하고 건물의 노후화가 급속히 진행되는 등 관리의 효율성과 투명성을 제고할 장치가 미흡하다. 이로 인해 주민의 불편과 불만은 물론 사회 전반적으로 심각한 문제로 인식되고 있지만 적정한 대책을 마련하지 못하고 방치한 상태라 할 수 있다.
향후 소규모 공동주택의 관리의 체계화와 입주민의 불안과 불편을 해소하기 위한 방안으로 아래와 같은 대안을 고려할 필요가 있다. 첫째, 아파트 관리의 사각지대로 남아있는 소규모 공동주택의 경우 비용절감 및 규모의 경제를 감안해 여러 개의 소규모 공동주택을 한 단위로 묶어 관리하는 합동관리방식의 도입이다. 이 경우 전문관리인 (예 주택관리사)이 여러 개의 소규모 공동주택을 순회하면서 체계적으로 관리하는 방식인 것이다. 예를 들어 회계, 시설운영 및 관리 등 전문적인 지식과 경험을 요구하는 부분은 거주민이 스스로 해결하기에는 한계가 있기 때문에 전문가에 위탁하는 방식인 것이다.
둘째, 소규모 공동주택도 정부의 지원이 체계적으로 이뤄지도록 해야 한다. 단지 규모가 작다는 이유만으로 정부지원이 배제됨은 합리적이라 볼 수 없다. 그래서 표준관리규약, 관리업무 위탁계약서, 장기수선계획 수립, 비용적립 권고, 관리전반의 정보 공개 등 해당 지방자치단체가 관련정보를 제공하고 지원하는 시스템을 구축할 필요가 있다.
셋째, 비의무관리단지의 의무관리단지 대상으로의 확대 개편방안도 고려해볼만 하다. 그 이유는 현행 규정상 150가구(혹은 300가구)를 기준으로 의무와 비의무단지로 구분하고 있는바 예를 들어 100가구, 50가구 등 그 기준을 재설정할 수 있을 것이다. 이는 해당 지방자치단체의 자율적 판단에 맡기는 방안도 대안이 될 수 있다. 그 이유는 해당 지방자치단체별 주거상황이 상이하고 또한 대도시와 중소도시, 농어촌 지역을 획일적 기준으로 적용하기에는 무리가 따르기 때문이다.
공동주택에서 연일 발생하는 갈등과 불만을 해소할 수 있는 지름길은 보다 더 체계적이고 합리적 관리시스템 구축이라 판단된다. 우리 모두 공동주택 관리의 사각지대를 인식하고 새로운 접근방법을 시급히 모색해야 할 것이다.