발제자

집합건물 관리 문제점 점검과 제도개선방안

김 남 근  변호사
법무법인 위민

주택법의 경우 1970년대 공동주택 관리현장의 분쟁 해결에 필요한 법령개선을 지속해 왔으나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집건법)의 경우에는 사적자치의 이념과 집합건물 관리단의 당연설립의 법리에만 의존하다보니 현실에서 많은 관리의 공백을 보이고 있다.
특히 주택법의 적용을 받는 공동주택과 달리 일반 집합건물은 집건법의 적용을 받아 후견적 개입이 부재하다.
또한 실태점검 결과에서 관리인(관리회사)의 비민주적 선임과 전횡, 관리비 비리, 관리위원회와 관리단 집회의 감독 기능 부족 등의 문제도 있으므로 견제와 균형의 민주적 통제의 역할을 하도록 필요적으로 관리위원회를 구성하도록 해야 한다.
집합건물 중 대형 상가건물이나 오피스텔 같은 대형 집합건물에 대해서는 주택법상의 공동주택에 관한 전문 관리 제도와 같이 관리전문회사나 관리 전문 자격사인 주택관리사에 의해 관리를 할 필요가 있다.
또한 집합건물 관리의 재정상 문제를 살펴보면 첫째 불투명하고 과다한 관리비와 관리비공개정보시스템이 부재하다.
둘째 회계서류의 보관과 회계감사의 부재가 있으며 셋째 장기수선충당금 적립의 부재와 집합건물의 노후화 등의 문제다.
따라서 관리비 부과의 투명성과 정보공개, 회계서류의 작성·보관의무 및 회계감사 제도 도입, 대형 집합건물의 경우 장기수선계획과 장기수선충당금 제도 도입 등 관리 제도의 개선이 이뤄져야 하며, 공개경쟁입찰 제도와 계약의 투명한 공개 제도가 도입돼야 한다.
이와 함께 후견적 행정개입이 필요하다. 2013년 실태점검에서 서울시가 행정감독 권한을 가지고 있지 않다는 이유로 점검을 거부한 집합건물들이 있었다. 점검 거부 집합건물들에 대한 민원사항으로 운영 수익 개인 취득, 휴가비 부당지급, 친인척 채용 등의 비민주적인 운영이 존재했다.
하지만 비민주적 운영에 대해 행정이 개입해 시정명령 등을 할 수 있도록 하는 제도가 부재했다. 따라서 표준관리규약을 대형 집합건물 관리단에서 받아들이도록 하는 행정지도의 실효성을 확보하기 위해서도 후견적 행정개입 제도가 필요하다. 그러나 그 적용범위를 정하지 않고 공동주택 관리에 관한 규정을 바로 집합건물 일반에도 적용하는 입법에는 검토가 필요하다. 결국 후견적 행정개입이 필요한 대형 집합건물과 사적자치에 맡길 집합건물의 구분이 이뤄져야 한다.   
오는 8월 12일 시행하는 공동주택관리법으로 집합건물 중 공동주택에 관해서는 집합건물의 체계적인 관리와 후견적 행정개입의 제도가 정비될 수 있는 계기를 마련했으므로 이를 계기로 이원적 집합건물 법제를 극복할 필요가 있다.
이에 공동주택관리법을 집합건물관리법으로 개정하고, 주택법상 의무관리 대상의 규모인 150가구 이상인 집합건물을 집합건물관리법에 포함해 공동주택과 대형 집합건물 관리의 법제를 통합적으로 운영할 필요가 있다.

소규모 공동주택 관리의 개선 및 지원방안

정 형 철  수석연구원
한국주택관리연구원

소규모 공동주택이란 주택법 및 건축법에 따라 건축된 30가구 이상 동일단지가 형성된 공동주택으로 사용승인일로부터 각 지자체가 규정하는 조건을 충족하고 150가구 미만의 공동주택, 승강기가 없거나 중앙 집중난방 방식이 아닌 300가구 미만의 공동주택으로 정의할 수 있다.
현재 소규모 공동주택에 관련한 전국 통계자료가 미흡한 상황이다. 2014년 전에는 각 지자체에서 등록하는 데이터를 국토교통부에서 취합했으나 데이터의 정확성이 떨어져 2014년부터 150가구 이상의 의무관리 단지에 대해서만 공동주택관리정보시스템에서 데이터를 제공하고 있는 현실이다.
소규모 공동주택은 시설물의 유지관리주체가 불분명해 건물의 유지보수가 필요할 경우 비용분담에 대한 명확한 기준 및 추진할 주체가 없으며 사업자 등록의 주체가 될 관리주체가 없어 사업자 등록증 발급의 불가 및 보조금 지원이 실질적으로 어려워 관리의 효율성 및 투명성이 낮다.
또한 비의무관리 대상으로 제반 시설에 대한 관리가 이뤄지지 않고 전문 관리주체인 주택관리사 등이 배치되지 않아 관리 전문성 결여로 인해 체계적인 관리가 되지 않아 건물의 노후화가 촉진되고 주거환경의 불편함이 증대되고 있다. 또한 회계 및 운영, 시설, 인력 및 근로환경 등의 문제점이 지속적으로 제기되고 있다.
소규모 공동주택의 안전관리를 위해 지자체에서 직접 대상을 선정해 시행하거나 안전관리를 신청한 단지를 대상으로 안전관리를 무료로 시행하고 있지만 관리주체의 부재로 이를 이용하지 못하고 있다.
따라서 소규모 공동주택 관리의 주체 및 관리기관의 명확화를 위한 대안을 고려해야 한다.
또 비의무관리대상 단지인 소규모 공동주택을 제도권 내로 편입하기 위해 체계적이고 종합적인 입법 방안이 필요하다.
일본의 맨션관리와 같은 해외의 선진 주택관리 제도 검토를 통해 우리나라 소규모 공동주택 관리에 적절한 시사점을 도출해야 한다.
아울러 100가구 이상 단지를 준의무관리단지로 지정해 소규모 단지를 통합관리하거나 통합관리가 아니더라도 용역이나 물품 공동구매를 지원하는 방안이 필요하다. 정부에서는 비의무관리 대상 공동주택 및 단독주택의 장기수선계획 및 안전관리계획 등에 대한 서비스를 제공하고, 공동주택관리지원센터의 관리정보 제공 및 교육 등의 정보제공 범위에 비의무관리 대상 주택에 대한 코너를 마련해 기초적 정보를 제공해야 할 필요성이 있다.
이와 함께 비의무관리 대상 주택 등의 관리 관련 규정을 제안하고 관련법에 포함되도록 기초 데이터를 구축해 의무관리 대상 공동주택에 제공하는 서비스를 이용할 수 있도록 포괄적인 지원관리시스템 구축 방안이 필요하다.
더불어 지방정부의 주택관리담당자가 주택전문가를 선정해 관리와 시설 전반에 대한 행정지도, 소규모 공동주택 및 자치관리방법의 기준 제시, 문제해결 상담자 역할을 하도록 해야 한다.
또한 150가구 미만 소규모 공동주택도 인접단지와 통합해 관리하거나 일본과 같이 주택전문가의 상담 및 지도를 받도록 하는 방안을 고려해야 할 것이다.

토론자

의견수렴 지속적으로 해 나갈 것

국토부 주택건설공급과  김 종 학  과장

공동주택관리법 시행을 앞두고 이를 공유하고 확산하기 위한 세미나가 열려 더욱더 뜻깊은 자리인 것 같다.
오늘의 주제인 집합건물과 소규모 공동주택에 대한 다양한 제도발전을 위한 대안들도 도입, 고려해 볼 부분이 많다.
현재 관리의 사각지대인 집합건물과 소규모 공동주택의 관리에 대해 정부에서도 제도 개선에 대해 공감의 필요성을 느끼고 많은 고민을 하고 있다.
향후 공동주택관리지원기구를 통해 소규모 공동주택의 컨설팅과 자문을 할 수 있도록 하는 방안을 계획하고 고려중이다.
주택법에서 분리한 공동주택관리법이 시행 단계이므로 집합건물과 소규모 공동주택에 대한 관리법도 조금씩 단계적으로 고쳐나가야 한다.
또한 법체계를 만들어 가기 전 국민들의 공감대를 형성해야 하므로 각계각층의 의견을 모아 체계적인 공동주택 관리를 할 수 있는 관련법 및 제도가 마련될 수 있도록 의견수렴을 해 나가도록 하겠다.
앞으로도 이와 관련한 다양한 의견들이 모아질 수 있는 자리가 지속적으로 마련되길 바라며 오늘 제시된 의견들은 검토해 보도록 하겠다.

집합건물 사적자치 아직 일러
국회의 노력, 지자체의 행정지도 필요

원광대학교 법학전문대학원  김 용 길  교수

집합건물 및 주택에 대한 기본적인 개념의 정립이 필요하다. 이들은 국민들의 실생활에 가장 많은 영향을 미치는 부분임에도 국민들이 계약과 규약 등에 대한 개념이 부족하므로 이에 대한 인식을 하도록 해야 할 필요가 있다. 특히 아파트 등 집합건물의 급증으로 인한 건물의 유지 및 관리의 새로운 패러다임이 요구된다.
국회는 집합건물 관리의 문제점에 대해 해결해야 한다. 주택법과 집건법 또는 기타 제도와의 괴리를 좁히려는 노력이 필요하다.
또한 집합건물 관리인에 대한 체계적인 교육과 훈련으로 관리비 비리 등이 발생하지 않도록 개선해야 한다. 그러기 위해 관리인 및 관리위원회의 효과적 선임을 위한 제도 개선이 필요하다. 아울러 관리위원회와 관리단집회 등에 대한 관리 감독을 당분간 강화해야 하며 집합건물을 전문적으로 관리할 수 있는 전문가 양성이 필요하다.
집합건물 관리 투명성 제고를 위해 관리비 및 각종 부과금에 대한 합법적인 관리와 회계에 대한 보다 체계적인 감독이 필요하고 집합건물의 노후화에 대비, 수선계획을 수립·시행토록 제도적 보완도 있어야 한다.
집합건물 유지·관리의 부실화를 방지하기 위해 계약체결 시 공정한 경쟁이 되도록 하는 제도 보완과 크고 작은 각종 건물의 관리체계를 일원화해 통일시키는 것이 바람직하다. 또한 행정기관의 적정한 행정지도도 빼놓을 수 없다.
주택법과 집건법 등 이원적인 관리에 대한 개선이 필요하다. 관습법의 생성으로 보더라도 집합건물의 관리를 전적으로 사적자치의 원칙에 맡기는 것은 아직 이르다고 판단한다. 집합건물은 그 형태가 어떻든 간에 국민 다중이 공동으로 사용하고 있으므로 공법영역과 사법영역의 기본원리가 혼재됨을 인식하고 이를 통합적으로 운용하는 방안을 마련해야 한다.

집합건물, 소규모 공동주택,
주택관리업자 등이 관리할 수 있어야

동우씨엠   조 만 현   대표이사

이원욱 의원이 발의한 집건법 개정안에 의하면 구분소유권 수가 150 이상인 집합건물에 대해서는 대통령령으로 정하는 전문가에 의해 관리를 하도록 한다고 돼 있다. 일정 규모 이상의 집합건물에 대해 전문가에 의한 관리를 하도록 한 부분은 타당하다고 판단하나 전문가의 범위에 대해 논의할 필요가 있다.
집합건물은 주거, 비주거를 망라한 다양하고 복잡한 형태의 건축물로 공동주택과는 다른 기술력과 시설물 관리 능력을 필요로 하는 경우가 있어 일정규모 이상의 집합건물의 관리인을 선임할 때는 해당 집합건물의 특성과 환경에 따라 일정요건을 구비한 ‘전문사업자’ 및 ‘특정 자격보유자’ 중에서 선택적으로 선임할 수 있도록 하는 것이 타당하다고 본다.
소규모 공동주택의 경우 관리비용 및 수행능력(시설관리, 행정사무, 회계관리) 등의 부담으로 인해 주택관리사(보) 자격 소지자를 배치할 수 없는 현실이다. 기존의 주택관리업자 등(주택관리업자 및 주택임대관리업자)이 보유한 장비·인력을 활용해 소규모 공동주택 관리업무 컨설팅 정착 및 활성화가 필요하다. 소규모 공동주택의 경우 임대를 목적으로 건축된 경우가 상당수 있기 때문이다.
행정·회계 관리업무는 주택관리업자 등이 보유한 인력에 의해 업무를 지원하고 장기수선계획 수립·시설물 안전관리는 주택관리업자 등이 보유한 각종 기술능력, 장비 등에 의한 업무지원이 가능하다. 긴급출동 및 순회 점검 관리 역시 소규모 아파트 특성상 관리인력 상주가 어렵지만 긴급사항 발생 시 출동 서비스가 가능하며 평상시 순회 점검을 통한 행정시설 관리업무 수행 및 지원이 가능하다고 본다.
이를 위해 공동주택관리법에 지자체장이 소규모 공동주택의 관리, 유지, 회계 등의 지원을 위해 ‘전문가 단체’등이 컨설팅을 하도록 하는 관리지원 조항을 마련하는 것이 필요하다.

향후 집건법과 공동주택관리법,
통일적 체계로 정비할 필요 있다

한국건설산업연구원   두 성 규  연구위원

집합건물은 사적자치의 이념과 공공복리 측면 간의 조화 및 반영을 위해 행정의 후견적 개입을 적극적으로 검토해야 한다. 주택법을 참고해 관리위원회 제도의 의무적 구성, 전문관리자(예컨대 가칭 집합건물관리사 제도 마련 및 표준관리규약의 정비 등) 도입, 관리의 투명성 강화를 위한 제도 개선이 필요하다.
임차인 비율이 증가하고 있어 구분소유자의 권리행사를 임대기간 동안 임차인에게 일부 위임토록 하는 방안 등 세입자가 집합건물 관리에 의견을 반영하고 실질적으로 참여하는 방안을 모색할 필요가 있다.
합리적 관리체계의 구축은 구분소유자에게 이익이 될 뿐만 아니라 건물의 장수명화 등을 통해 재화의 효율적 이용 및 국부의 효과적 관리가 된다.
향후 다양한 형태의 집합건물들이 추가 등장할 가능성 등을 염두에 둔다면 집건법과 공동주택관리법을 통일적인 체계로 정비할 필요가 있다.
소규모 공동주택의 관리 필요성은 충분히 인정되므로 향후 그 개념을 단독주택까지 점차 확대해 체계적 관리의 사각지대를 줄여나가야 한다. 회계 및 운영상의 비리, 시설 및 주차관리의 후진성, 전문 서비스의 부재 등이 문제로 꼽힌다.
유지관리상의 전문적이고 지속적이며 체계적인 서비스 부재가 안전상의 문제까지 유발할 우려가 크다.
소규모 공동주택의 경우 비용 등 경제적 부담이 크게 느껴질 수 있으므로 대안으로 상설 관리서비스 제공 보다 요청이 있을 때마다 혹은 비정기적인 컨설팅이나 상담 등을 손쉽게 이용할 수 있는 시스템 구축이 합리적이다.   

기본틀 제시와 패키지 개발 선택지 제공해야

우리관리 주거문화연구소  김 정 인  팀장

대규모 개발 형식의 주택공급 특성상 관리업무에 대한 세밀한 규정을 적용하기 위해 의무관리대상의 규모 기준을 뒀다고 본다면 정책의 패러다임이 주거관리의 중요성을 인식하고 변화하려는 시점에서 정책적 방향 설정에 대한 고민을 할 필요가 있다.
의무관리단지와 비의무관리단지는 도시환경의 일부를 구성한다는 측면에서 관리에 대한 동일한 관점을 가져야 한다. 1만4,623개의 비의무관리 단지에서 주택관리사(보)를 배치하고 있다는 점은 이미 관리의 필요성을 단지에서도 인식하고 있다는 것을 증명한다. 다만 관리의 형식만 채용할 뿐 어떤 의무사항도 없으므로 오히려 문제의 소지가 있다.
현행 주택관리법령상 임의관리대상 단지가 관리의 사각지대에 놓여있는 것은 사실이지만 제도권 내에서 규정할 경우 의무관리대상 공동주택이 처해있는 현안들을 그대로 답습할 우려가 있다. 공공에서 소규모 공동주택의 관리가 이뤄지도록 지도·지원이 필요한 것이지 대신 해줄 수 있는 것이 아니다. 관리의 기본적인 틀을 제시하고 단지 사정에 맞게 합의형성을 통해 관리하는 것이 적절하다. 그 속에서 다양한 선택을 할 수 있도록 경우의 수를 마련하는 것이 해법일 수 있다. 
주택관리의 컨설팅을 통해 전문가의 조언을 받도록 하는 취지는 좋아 보이나 여기에 임의관리대상 단지의 관리를 사업분야에 포함시키는 것은 주택관리업의 업무영역과 충돌할 수 있다. 관리서비스 차원에서 순회관리 도입이 필요하고 관리업에서는 관리서비스의 다양한 패키지를 개발·확보해 소비자에게 선택지를 제공할 수 있도록 역량을 강화해야 한다.
다양한 분야에서 전문적 자문을 할 수 있는 주체, 전문가를 활용하는 프로세스의 마련(지자체의 정보, 지원 등), 현장에서의 전문가 활용 의지(비용 발생에 대한 이해)가 맞물려야 실현 가능할 것으로 본다.
일본은 평균 단지 규모가 100가구 미만이고 관리주체(관리조합)의 의사결정을 규정하는 구분소유법과 맨션의 관리에 대한 국가와 지자체의 역할, 관리 업무의 기본 틀에 대해 규정하는 맨션관리적정화법으로 이원화돼 있다.
관리는 첫 단추가 매우 중요하다. 분쟁이 발생하는 단지는 관리의 정상화, 입주자 관계의 회복 등에 매우 많은 시간과 노력이 필요하다. 개발 단계에서 관리의 중요성을 인식하도록 해야 한다. 개발단계에서 관리가 정착할 수 있도록 행정지도를 실시하는 미국의 public report 제도(개발단계에서 관리에 관한 기본 사항과 관리조직, 위탁사 등을 주정부에 등록, 전산화하는 제도)도 시사점을 줄 수 있을 것으로 본다.

입주민의 권익 위한 체계적,
전문적 집합건물 관리 법제화 필요

대한주택관리사협회  임 한 수  법제팀장

오피스텔 등 집합건물의 관리는 공동주택관리법과 건축법 등 관련 법률에 의해 관리되고 있는 공동주택과 달리 현재 관리현장의 실태를 반영하지 못하고 있는 집건법에 의해 관리됨으로 인해 관리 사각지대에 놓여있다.
건축허가를 거쳐 건설된 주거용 오피스텔 등 대규모 집합건물에는 현재 일반 공동주택 등에 적용되는 관리규약, 관리비, 장기수선계획수립, 장충금 적립, 안전점검, 주택관리사 등 전문인력의 배치, 지자체 등의 관리·감독 등의 규정이 적용되고 있지 않아 건축물 및 각종 시설물을 비롯해 각종 조영물(structures) 등에 대한 통일적이고 체계적인 관리가 이뤄지고 있지 않아 시설물의 조기 노후화 및 방치에 따른 재산적 가치의 감소로 집합건물 소유자 등의 재산적 손실이 심각한 수준이다.
공동주택이 관리비 세부항목 명시와 이를 공개하도록 했으며 공사·용역 등 사업자 선정 시 공개경쟁입찰을 거쳐 낙찰결과를 공개하도록 하는 등 관리의 투명성을 확보하고 있으나 집합건물은 이러한 기준이 적용되지 않아 관리비 상승의 요인이 됨은 물론이고 관리업무에 대한 불신과 관리비 관련 주민 갈등이 확대되고 있는 실정이다. 이에 집합건물 등에도 공동주택에서와 같이 전문 관리법에 의한 효율적 관리의 필요성이 제기되고 있다.
집합건물 관리의 개선방안으로는 ▲일정 규모 이상의 집합건물의 경우 관리단을 대표하는 관리위원회를 의무적으로 구성하도록 해 집합건물 관리에 관한 의결을 하도록 하고 ▲주택관리사 등 관리업무 전문가를 관리사무소장 등으로 배치하도록 의무화 ▲공동주택의 경우처럼 관리비 항목 및 부과 기준을 적용하도록 해 주먹구구식 관리비 부과로 인한 관리비 분쟁 등을 해결 ▲주요시설에 대한 장기적 수선·교체에 대한 계획을 수립, 조정토록 하고 이에 따른 장기수선충당금을 적립 ▲주택관리사 등 전문가에 의한 체계적인 안전관리계획 수립 및 정기적 안전점검으로 안전사고를 예방해 입주민의 재산권 및 인명 피해를 최소화할 필요가 있다. 
 【정리=온영란, 김창의 기자】