율산개발(주)
경영·지원 총괄사장 김경렬

대리와 대행은 법률관계에서는 다릅니다. 모두 본인이 할 수 있음에도 남에게 시킨다는 점에서는 같으나 대리는 업무를 위임한 본인을 위한 일임을 알리고(顯名主義) 대리인의 이름으로 일을 하며, 대행인은 대리인 자신의 인격은 없이 본인의 이름으로만 일을 하는 것입니다. 관리규약 준칙이 제시한 위·수탁관리계약서를 보면 2010년 이전까지는 관리사무소장을 관리주체의 대리인으로 했다가 2010년 준칙 개정 시부터 대행인으로 변경했는데 이는 관리사무소장이 행한 업무상 불법행위에 대한 행정처분 책임도 모두 관리소장이 아닌 관리주체가 지도록 한 관리법령의 규정이 대리인이 아닌 대행인이라는 해석 때문입니다.
 

1. 대리인이 할 일
대리인(관리사무소장)은 본인(관리주체)으로부터 권한을 위임받은 대리인임을 알리고 대리인의 행위가 본인을 위해 하는 것임을 표시해야(表見代理) 그 법률효과가 본인이 한 것으로 효력이 발생하는 것을 의미합니다. 문제는 대리인이 불법행위를 했을 때 누가 책임을 지느냐 하는 것인데 대리권을 수여할 때 불법행위 권한까지 수여한 것은 아니므로 대리인의 불법행위로 인한 손해배상책임은 대리인이 지고 본인에게 귀속하지 않습니다. 그러나 민법 제756조는 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 하지 않은 때에는 배상책임을 지도록 하고 피용자에 대해 구상권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 대리인 이라면 자신의 불법행위로 인한 행정처분 책임과 사용자에 대한 구상책임도 져야하는 것입니다.
 

2. 대행인의 자격
대행(代行)은 남을 대신해 어떤 권한이나 직무를 행하는 것을 말하는 데 대리와는 달리 대행인의 인격으로 일하는 것이 아니라 사실행위로서 집행한다는 의미가 강합니다. 자녀에게 1만원을 주고 술안주를 사 오라고 시켰더니 아이의 판단으로 안주가 아닌 과자를 사 왔어도 이는 아이에게 판단을 맡긴 대리를 시킨 것이므로 아버지의 책임되지만 오징어 한마리와 번데기 통조림을 사오라고 시키고 그대로 사 온 행위는 구체적으로 위임받은 권한을 행사하는 대행이 되는 것입니다. 즉 일종의 심부름인 사자(使者)의 의미가 있습니다. 민법상 사용자의 손해배상 책임과는 달리 관리법령은 행정처분 대상을 행위책임과 감독책임으로 구분하지 않고 관리주체로 한정함으로써 소장의 위법행위로 인한 행정처분도 소장이 받지 않도록 돼 있습니다. 관리규약 준칙이 소장을 대행인으로 보는 이유도 이 때문이고 손해배상 책임은 민법에 의해 결정하게 되는 것 입니다. 법령상 관리회사의 업무를 지휘·총괄하는 소장의 잘못까지 관리회사가 책임진다면 관리회사와 관리소장은 어떤 관계이어야 할까요?
 

3. 나는 대리인인가 대행인인가?
법령의 규정에 의하여 관리회사는 직접 업무를 처리할 수 없고 모든 업무를 관리사무소장에게 지휘·총괄시켜야 하는데 소장이 대리인이라면 불법행위에 대해서는 책임을 지지 않아도 되지만 대행인이라면 대행인의 모든 행위가 직접 관리회사의 책임이 되니 몇몇 관리회사에서는 국토교통부 장관의 고시에 의해 행하는 관리비 등을 사용하는 사업자선정 입찰과정을 미리 확인하고 절차나 내용에 지침위반이 있으면 시정을 지시하고 건별로 개별위임장을 교부하는 등 사전예방을 하고 있는데, 미리 점검하지 못하는 회사에서는 포괄위임을 하는 경우도 많습니다. 행정처분은 관리주체가 받고 입주민은 관리주체와 관리소장 중 선택해 손해배상을 청구할 수 있으니 법정자격이 있는 전문가로서 관리주체의 업무를 직접 시행하는 관리사무소장은 관리주체에 대해 위법행위 책임은 내가 진다는 대리인의 마음이어야 하지 않을까요?