국토부

아파트 입주자대표회의의 감사 인원을 1인에서 2인 이상으로 늘리고 관리사무소장은 입대의 상정 안건에 대해 의무적으로 사전 검토를 실시하는 등 감사와 관리소장의 역할 및 책임이 강화될 전망이다. 또 외부회계감사는 제도의 실효성 강화를 위해 회계연도 종료일부터 7개월 이내로 단축하고 재무제표의 명확한 가이드라인이 제정된다. 
국토교통부는 이 같은 내용의 ‘공동주택관리법 시행령 및 시행규칙’ 제정안을 오는 5월 23일까지 입법예고한다고 밝혔다. <10·11면 참조>
우선 관리업무 투명화와 전문화를 위해 입대의 감사 및 관리사무소장의 역할과 책임을 강화하기로 했다. 이에 입대의 감사 인원이 현재 1명에서 2명 이상으로 늘어난다. 특히 입대의가 의결한 내용에 대해 관리사무소장 이외에 감사에게도 재심의를 요구할 수 있도록 허용해 입주자 등의 재산과 권익을 보호토록 했다. 감사는 또 관리주체 변경으로 인한 업무 인수인계 시 반드시 참관해야 한다.
또 관리소장에게 입대의 상정 안건에 대한 사전 검토를 의무화하고 검토의견을 회장 및 감사에게 서면으로 제출토록 했다. 이는 비전문가들로 구성된 입대의의 심의 부실로 이어져 입주자 권익보호에 도움이 되지 않고 있다는 지적에 따른 것이다. 이와 함께 관리소장은 매월 관리비 지출현황을 입주자 등에게 개별통지하고 지자체 등 시정명령도 명확하게 공개하도록 의무화해 입주자 등의 알권리를 보장토록 했다.
외부회계감사 제도의 실효성 강화를 위해 매년 1~10월까지인 공동주택 외부회계감사 기간을 회계연도 종료일로부터 7개월 이내로 변경하고 회계처리기준과 회계감사기준 제정 근거를 마련했다.
이와 함께 결산서·장부·증빙서류 등으로 모호했던 외부회계감사 대상을 재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서, 주석 등으로 구체화했다. 또 감사보고서 발행은 감사일로부터 1개월 이내에 해야 하고 감사 결과에 대해선 입주민에게 의무적으로 설명해야 한다.
관리업무의 효율화를 위해 입대의 운영 및 동별 대표자 선출 기준 등도 개선된다.
동별 대표자 미선출로 입대의 의결정족수 미달 시 입주자 등에게 피해가 발생하는 것을 방지하고 관리업무에 대한 관심을 제고하기 위해 아파트 세입자를 포함한 ‘전체 입주민 과반수 찬성’으로 안건을 처리하도록 했으며, 입대의 운영 및 윤리 교육에 온라인 교육을 도입해 교육 대상자들을 철저히 관리토록 했다.
한편 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 경우 잔여 임기가 6개월 미만일 경우 중임제한 임기횟수에서 산정하지 않도록 했다. 또 동별 대표자 결격사유 중 공동주택 관리 관련 벌금 100만원 이상 형을 선고받은 후 5년 이 지나지 않은 사람에서 주택법, 집건법, 아동청소년보호법 등으로 100만원 이상 형을 선고받은지 2년이 지나지 않으면 동대표를 할 수 없도록 출마기준을 개선했다.
또한 동대표 후보자가 2명 이상인 경우에도 선거구 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 동대표로 선출토록 개선했다.
이외에 하자담보책임기간은 공동주택관리법의 경우 공종별에 따라 1·2·3·4·5·10년, 집합건물법은 2·3·5·10년으로 따로 구분해 시행해 왔지만 앞으로는 집합건물법에 일치시키고 하자보수청구기간도 통일된다. 제정안에서는 하자발생이 하자담보책임기간 이내 임을 입증 시 해당 기간 이후에도 하자보수 청구가 가능했지만 앞으로는 집합건물법과 같이 기간 이내에만 하자 보수를 청구할 수 있다. 
공동주택의 장수명화를 위해 장기수선계획 수립 시 수선 항목을 기존 현실에 맞게 147개에서 73개로 축소하고 이 항목 이외에 단지 특성상 추가로 필요한 항목은 단지별 관리규약에 따라 자율적으로 처리토록 했다. 
관리주체 간의 철저한 관리업무의 인계·인수를 위해 관리종료일 1개월 이내에 새로운 관리주체에 관리업무를 인계하고 관리업무 종료 후 기존 관리직원 등의 인건비를 관리비에서 지급할 수 있도록 지급주체를 명시했다. 또한 사업주체로부터 관리업무 인수 시 잔여회계연도 기간의 사업계획 및 예산안을 지체 없이 입대의에 승인을 받아 추진토록 했다.
관리사무소장의 배치신고 제도도 개선됐다. 배치종료에 대한 현황 파악을 위해 배치가 종료된 해당 관리사무소장이 배치종료 신고를 직접 하도록 개선하고 신고 후 신규 배치신고가 가능토록 했다. 
이 밖에 관리업무에 대한 통일적·전문적·체계적 지원을 위해 국토부로부터 공동주택관리지원 업무를 위탁받아 수행하는 공동주택관리지원기구에 대한 교육업무 위탁내용 등을 명시했다.  

대주관
관리제도 정착 위해
적극 협력…추가 보완 필요

한편 대한주택관리사협회(회장 최창식)는 이번 제정안에서 입대의 감사 및 관리주체의 역할 강화를 통해 공동주택 관리문화 정착을 위한 국토부의 노고에 감사를 표하면서 제도의 성공적인 정착을 위해 적극 협조해 나가겠다고 밝혔다.
하지만 공동주택 관리제도의 올바른 정착과 함께 공동주택 관리의 투명성, 전문성, 효율성을 위해 일부 보완이 필요하다고 밝히면서 몇 가지 의견을 제시했다.  
대주관은 공동주택 외부회계감사 제도의 실효성 강화와 관련해 공동주택의 외부회계감사의 목적이 ‘회계처리를 적정하게 하도록 함으로써 이해관계인의 보호’에 있다는 내용에 대한 국민의 이해를 높이고 협조를 구할 필요가 있다고 강조했다.
대주관에 따르면 공동주택의 주요 이해관계인은 거주소유자 및 비거주소유자(이상 입주자)와 임차인(사용자)으로 구성되며 외부회계감사는 이러한 세 이해관계인의 권익이 침해되지 않도록 회계처리가 적정하게 되도록 하는데 그 의의가 있다고 덧붙였다.
또한 감사 및 관리사무소장의 재심의 요구권 신설과 상정안건의 사전검토 의무 명시 규정 신설에 대해서는 사전검토에 의한 법령 등 위반 사항 보고나 의결사항의 재심의 요구 사례 발생은 대부분 입대의 구성원 간, 혹은 입주민 간의 이해 충돌과 관련될 가능성이 높은 점을  감안해 사전검토 시 위반내용이 들어있는 경우나 재심의 요구 사항이 있는 경우, 지자체 의무 보고나 홈페이지 등에 공고 의무화 등의 보완이 필요하다고 설명했다.
또 장기수선항목 완화와 관련해 장기수선계획 및 조정의 어려움은 항목이 과다하다는 이유보다는 설비류에 대한 수선주기의 정확한 예측이 불가능하다는 점인 경우가 대부분이라며 보완이 필요하다고 밝혔다.
최창식 회장은 “공동주택 관리문화 정착은 관련 종사자의 노력과 국민의 관심 및 참여를 통해 가능하다”며 관심과 협조를 당부했다.