서울시의회 도시계획관리위·대주관 서울시회 공동 주최

공동주택 관리에 대한 인식 전환과 함께 현재 가장 관심사인 현안들을 다양하게 다룬 세미나가 개최돼 큰 호응을 받았다. 서울시의회 도시계획관리위원회(위원장 김미경)와 대한주택관리사협회 서울시회(시회장 황장전)는 지난달 23일 서울 중구 소재 서울시의회 의원회관 대회의실에서 ‘서울시 공동주택 관리 문제와 해결을 위한 세미나’를 공동 주최했다. 이날 세미나에는 김미경 의원을 비롯해 서울시 이제원 행정2부시장, 서울시 지역구 시의원들과 대주관 각 시·도회 회장 등 많은 내·외빈과 패널들이 참석해 공동주택 관리에 대한 뜨거운 관심을 보였다.
김미경 의원은 개회사를 통해 “발제주제인 공동주택 관리의 문제점과 소규모 공동주택 관리 실태 및 혼합단지 관리의 개선방안 등이 심도 있게 논의돼 실효성 있는 대안이 제시돼 시의 공동주택 관리정책에 반영될 수 있길 바란다”고 말했다. 이어 황장전 서울시회장은 “좋은 제도란 문제의 정확한 파악에서 시작된다고 생각한다”면서 “이번 세미나를 통해 정부, 입주자대표회의, 주택관리업자, 전문 자격자인 주택관리사 등이 공동 노력하는 계기를 마련, 서울시 공동주택 관리문화가 올바른 방향으로 정착해 가는데 기여할 수 있길 바란다”고 전했다.        

【oyr@hapt.co.kr/온영란 기자】

공동주택 관리실태의 진단과 개선방안

◈한국주택관리연구원 한영화 변호사=모든 일은 사람으로부터 출발하므로 개인적 측면에서는 사람, 즉 관련 주체에 대한 상호관심이 필요하다.
사람과 사람이 모인 사회적 측면의 관계에 있어서는 역시 우선적으로 삶의 터전에 중점적·지속적 관심을 갖고 관련 규정을 현실화·실질화하는 과정이 필요하다.
특히 기본원칙과 헌법상의 기본원리인 비례의 원칙을 준수해 피해의 최소성, 가령 과태료 이전의 선행조치로서 행정지도, 시정명령 등 단계적 과정이 필요하고 입법-행정-사법이 불일치하는 경우가 많으므로 선정지침, 장기수선충당금·수선유지비, 잡수입 집행, 인수인계 등과 같은 경계·한계에 걸쳐 있는 쟁점은 근본원인을 분석, 근본대책 마련의 현실화를 이룰 필요가 있다. 이러한 노력이 전제되더라도 업무방해요인이 있다면 한계가 있으므로 방해요인을 최소화하고 역량 발현을 최대화하려는 노력과 함께 시스템 구축 과정에서 산학, 민관의 협력과 상생을 통해 기존 공급 위주의 성장 사회에서 관리 중심의 성숙 사회로 나아가야 할 것이다.
지난해 11월 국토교통위원회 ‘공동주택관리법안 검토보고’에서도 볼 수 있듯이 부당간섭으로 인해 근속연수가 몇 개월에 불과한 관리소장과 관련해 그 업무에 대한 부당 간섭 배제를 강화하는 규정이 공동주택관리법에 도입됐다. 기존 주택법 시행령 제51조 제5항은 입대의와 주택관리업자 간 부당간섭을 배제하는 규정이어서 관리소장은 간접적인 위치에 있었다면 본 규정은 관리소장에 대한 부당간섭을 ‘직접적’으로 배제한다는 데 의미가 있고 실효성이 강화돼야 할 필요가 상당하다.
그 일환으로서 서울시 공동주택관리규약 준칙에 관리소장의 ‘사실조사 의뢰권’ 규정이 반영돼야 할 것이다. 또한 자치·위탁관리를 불문하고 관리소장의 임기제를 도입함으로써 근로환경의 안정화를 기해야 한다.
향후 공동주택관리법상 공동주택 관리 지원기구에도 이를 반영해 민·관 협력을 통한 실질적 지원이 이뤄질 수 있도록 해야 할 것이다. 나아가 오피스텔 등으로 의무관리대상 공동주택의 범위를 확대, 전문적인 관리가 이뤄지도록 해야 한다.

소규모 공동주택의 관리현황과 제도개선 방안

◈한국도시연구소 박신영 소장=소규모 공동주택 단지 관리의 문제점으로는 우선 관리의 전문성 추구가 미흡한 것을 들 수 있다. 조사에 따르며 전국 및 서울시 모두 관리전문가로서 주택관리사보 이상의 관리비율이 낮았다. 관리전문가의 비율이 낮다는 것은 전문적인 관리가 이뤄지지 않고 있다는 해석이 가능하다. 또한 소규모 공동주택은 관리감독의 주체로서 입주자 조직의 부재를 들 수 있다. 비의무관리단지들은 비용의 징수가 적절한지, 징수된 비용이 적절하게 사용되는지를 판단하고 결정하는 입주자 조직이 없어 비리 발생이 용이하다.
이와 함께 의무관리단지에서는 장충금을 관리소장과 입대의 회장 공동명의로 관리하고 있으나 비의무관리단지에서는 관리주체가 불분명해 적립한 금액이 제대로 적립되는지 감시·감독할 수 없다는 문제점이 있다. 이와 함께 소규모 공동주택의 관리업무에 대한 상담이나 필요한 정보 등을 제공하는 조직의 부재를 들 수 있다.
소규모 공동주택 단지 문제점을 개선하기 위해서는 100가구 이상 단지는 준의무관리 단지로 지정해 입대의 구성과 공동주택 관리비 공개를 의무화하고 100가구 미만 단지의 경우 이웃단지와 묶음 관리해 용역공사 추진이나 관리문제를 상담할 수 있는 대응체제를 구축하는 것이 필요하다.
장충금이 사용되는 공사 등을 자문해 줄 수 있는 조직을 서울시가 확보해 일정금액 이상 장충금 인출 시 인출자는 사용설명서를 작성해 서울시 공동주택관리과에 보고하고, 서울시는 사용설명서 검토 후 이상요인이 발생하면 해당 단지의 장충금 인출자에게 소명 요구를 할 수 있도록 자치조례를 제정해야 한다. 서울시가 비의무단지의 장기수선계획 및 공사비용 검토가 어렵다면 각 구청이 해당 업무를 담당하도록 하는 방안도 강구해 볼 수 있다.
또 서울시가 공인회계사 모임을 추진해 소규모 공동주택에 재능 기부나 사회공헌활동의 일환으로 회계감사를 위한 협조를 요구하도록 해야 한다.

공공임대주택 관리 현안과 개선방안

◈가톨릭대학교 은난순 교수=혼합주택단지의 관리에 관한 사항이 제도적으로 미흡한 상황에서 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임차인대표회의 등 주민대표 간 주택관리 상 의사결정 및 운영에 있어 많은 갈등과 문제점이 나타나고 있다. 이로 인해 분양과 임대 주민 간 위화감이 조성되고 있으며 이는 혼합주택 단지 공급의 취지에 반하는 현상이다.
서울시 혼합주택단지의 사례조사를 통해 볼 때 갈등의 원인이 되는 것을 크게 몇 가지 측면에서 살펴 볼 수 있다.
첫째 혼합주택단지의 특성을 감안한 규정의 부족과 관련 법상의 적용이 상충되거나 미비한 점, 둘째 혼합주택단지 관리에 대한 이해관계자의 합리적인 참여 범위, 셋째 임대사업자의 역할과 중재에 대한 필요성, 넷째 혼합주택단지에 입주하는 주민들이 소셜믹스에 대한 의식이 성숙하지 않았다는 점 등을 들 수 있다. 혼합주택단지의 관리비 부과에 있어 주택법에서 정하는 관리비 등과 임대주택법에서 정하는 관리비 등의 부과에 대한 정함이 다르거나 구체적으로 규정된 바가 없는 사항이 문제가 되고 있으므로 공동으로 발생하는 비용 및 수입의 부과기준과 처리에 대한 보완이 필요하다.
공동주택 대표회의 구성에 대한 상위법의 정함이 없는데다 최근 공동주택 관리규약 준칙에서 관련 내용이 삭제됨으로써 임차인이 의견을 제시하거나 의사결정 과정에 참여할 방법이 전무한 상태다. 임차인도 관리비를 부담하는 자로서 공동주택 관리에 대해 합리적인 범위 내의 참여 방안이 모색돼야 할 것이다. 임대사업자의 권한과 임차인과의 협의 범위에 대해 관련 법 규정을 통해 제시돼 있다. 하지만 공공기관이라는 점에 대한 기대로 인해 임차인 측에서는 임대사업자의 역할 범위를 넘어선 중재와 적극적인 역할을 기대하고 있으며 입주자 측에서는 공정성과 과도한 개입에 대한 우려를 나타내고 있다. 우선 관련 규정의 해석과 갈등 관리 등에 대해 전문적인 지원책 마련이 필요하고 서울시 차원에서 갈등을 중재할 수 있는 기구를 둬 소셜믹스의 취지에 맞게 단지가 운영되도록 지원해야 한다.

◈한국건설산업연구원 두성규 연구위원=먼저 소규모 공동주택의 관리현황과 제도개선방안을 살펴보면 소규모 공동주택의 관리문제는 현실적으로 많은 문제점을 안고 있다. 의무관리대상에서 제외됨으로써 비용부담 등 현실적 문제로 인해 사실상 합리적·전문적 공동주택 관리서비스를 제공받는다는 것이 어렵다.
또 소규모 단지의 소득계층별 관리수준이나 장기수선충당금 적립 등과 관련해 편차가 큰 편이어서 사회적 갈등의 잠재적 요소로 작용할 우려기 있다. 아울러 입주자를 대표하는 조직이 구성돼 있지 않는 경우가 많아 관리서비스 제고를 위한 요구나 비리방지를 위한 감시 등을 사실상 할 수 없는 채로 방치돼 있다.
이러한 문제점에 대해 발제자의 준의무관리 지정 등의 방안은 소규모 단지의 관리수준을 단계적으로 개선하는 데 실질적 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다. 내년부터 시행될 공동주택관리법상의 관리지원기구가 소규모 공동주택 단지에도 관리서비스와 관련한 실질적인 지원 및 상담 등의 대응체계 구축에 선도적 역할을 할 수 있도록 정책당국은 많은 고민과 정책추진이 필요할 것이다.
공동주택 관리실태의 진단과 개선방안과 관련해서는 먼저 이는 단순한 단지 내 문제를 넘어 사회문제로 비화될 가능성이 큰 인화성 있는 주제다. 공동주택 관리가 비리로 얼룩질 때는 관리비 증가 등 입주민에게 실질적인 부담 증가 등으로 현실적인 피해가 발생하게 되고 이는 민원으로 국가 및 지자체에 그 해결을 요구하는 연결고리를 갖고 있기 때문이다.
공동주택관리법에서도 주체별 의무를 명시하고 있지만 이러한 의무가 단순히 선언적 의미에 그치지 않고 법령상의 개별 조문 등을 통해 구체적인 의무로써 실천으로 이어질 수 있도록 모두가 관심을 갖고 노력해야 한다. 또 관리주체인 관리소장의 사실조사 의뢰권의 실효성 보장과 일정한 임기보장은 공동주택 관리의 중심에서 전문적인 서비스를 실질적으로 입주민에게 제공할 수 있는 코어(Core)로서의 역할에 전제가 된다는 점을 모두가 공동인식할 필요가 있다.

◈법무법인 융평 김태근 변호사=현행 주택법 시행령과 제정 공동주택관리법에 따르면 의무관리대상 공동주택의 범위를 150가구 이상으로 규정하고 있으나, 이를 100가구 이상으로 확대하는 방안을 검토할 필요가 있다. 중대형 규모의 100가구 아파트에서는 자치적으로 관리할 수 있는 역량이 있으나 소형 규모의 100가구 아파트에서는 자치적으로 관리할 수 있는 역량이 부족하다. 의무관리 기준으로서의 150가구가 필연적인 기준이 아니라면 의무관리기준을 내려 전문가 관리 및 이에 대한 행정청의 감독 기능까지 보강할 필요가 있다.
또한 장충금에 대한 관리 개선방안으로는 현행 주택법 시행령에서는 장충금을 관리소장과 입대의 회장이 공동으로 관리할 수 있도록 규정하고 있으나 장충금의 액수 및 공금 횡령 시 다수 입주민에게 피해가 발생할 우려에 비춰 볼 때 공적 기관에서 관리할 필요가 있다.
입대의에 임차인 대표를 포함하는 방안도 검토해야 한다. 현 공동주택에서는 통계적으로 대략 소유자와 임차인이 53:47의 비율로 거주하고 있고 공용관리비 중 장충금을 제외한 상당 부분을 임차인이 부담함에도 임차인은 관리비 사용에 아무런 결정권을 갖고 있지 못하다. 궁극적으로 공동주택 임차인 대표 수를 입주자대표 정원의 25% 정도 보장하고, 2년 이상 거주한 임차인 중에서 입주자 대표 선거와 동시에 별도의 임차인 대표 선거를 치를 경우 입대의 의견 수렴기능을 좀 더 강화할 수 있다. 임차인 대표의 의결분야는 일부 제한하는 방식으로 권한 남용을 방지할 수 있을 것이다.

◈대주관 서울시회 최타관 성동지부장=첫째, 서울시 통합정보마당은 좋은 시스템이지만 일부 변화가 필요하다. 시스템에 올라와 있는 자료가 효율적으로 이용되지 못하고 관리주체를 공격하는 하나의 무기로 전락하고 있다. 통합정보마당을 좀 더 객관적이고 합리적으로 운영하려면 관리비 비교코너에서 맞춤형 관리비 비교든 1:1 비교든 1:N 비교든 활용하는 입주민 입장에서 볼 때 형평에 맞는 비교가 가능한 단지를 골라서 비교해 보는 것이 객관적이고 적절한 방법임을 안내해야 한다. 아파트 유형별로, 연차별로, 면적별로, 관리방법별로, 기타 등등 비슷한 수준의 비교가 가능한 자료를 Zone으로 묶는다든지 해서 분쟁이 발생하지 않도록 관리비를 비교평가 할 수 있는 사이트로 변화시킬 수 있을 것이다. 아파트에서 비용을 집행하려면 반드시 입대의를 거쳐야만 집행이 된다. 이에 대한 정확한 설명과 교육이 필요하다.
둘째, 입대의와 관리주체의 법정 개념이 확실히 실현되지 않고는 정확한 지도감독이 실현될 수 없다. 관리주체란 관리에 있어서는 주인이란 얘긴데 관리업무의 위임을 받은 주택관리사의 업무가 자치관리이든 위탁관리이든, 제반법령에서는 동일하게 규정하고 있으며 특히 주택관리사는 선량한 관리자의 주의의무라는 강행적 성격의 책임을 부과하고 있다. 자기 재산관리와 동일한 주의의무라는 임의적 책임을 지고 있는 입대의보다 월등한 책임량을 갖고 업무에 임하고 있다는 사실은 권한은 없고 책임만 막중하다는 것이다.
행정관청은 감사를 통한 지도감독을 하기 전에 입대의와 관리주체의 법정 정의를 제대로 알고 그에 응당한 교육을 통해 인지시키고, 감사의 가이드라인을 정해 과태료 목적이 아닌, 정당하고 진정한 지적과 알림으로 다시는 절차상 하자나 법을 위반하지 않도록 해야 한다.
셋째, 행정관청의 공동주택 담당 부서의 준전문화가 절실하다. 공동주택 관리 담당부서에서 주택관리사라는 전문가를 관리감독하려면 적어도 그에 못지않은 지식과 실무를 겸비해야 되지 않겠는가. 공동주택 부서에 배치되면 빠른 시일 내에 타부서로 옮겨갈까 생각하는 그분들을 볼 때, 참 안타까운 것은 그분들이 아닌 입주민이다. 담당공무원들에 대한 준전문가적인 교육이 절대적으로 필요하다.
마지막으로 위와 같은 문제를 해결하기 위해 제안한다. 각 지자체에서 주택관리사를 계약직 공무원으로 특별 채용하는 경우 그 효과가 상당하다. 민원이 방대하고 거기에 맞춰 상담을 해줘야 하는 공무원의 입장에서 전문적인 실무나 법률적인 지식이 부족하고 직접 경험해보지 않았기 때문에 세세한 부분까지 상담이 어렵다. 이에 행정관청에서 공동주택에 대한 전문적인 경험과 실무를 겸비한 전문 주택관리사를 채용해 부서를 운영하는 것이 훨씬 많은 실익이 있을 것이다.

◈서울시의회 김기대 의원=그동안 공동주택 관리감독은 충분히 행해지지 않았다. 불과 3~4년 전부터 실태조사나 공동체 활성화 노력이 시작됐다. 현 시점은 공동주택 관리감독의 시작 단계로서 서울시는 확고하게 감독관청으로서의 책임을 다해야 한다. 제도적으로 보면 기초자치단체장에게 상당부분 권한이 집중돼 있지만 예산 문제로 한계가 있었다.
한편 서울시는 분양임대혼합단지에 미온적 대처를 해왔고 최근 들어 보다 적극적 관리감독이 요구되고 있다.
소규모 공동주택 관리는 제도적 사각지대에 놓여 있다. 법적 의무관리대상이 아니다 보니 서울시는 소극적 자세를 취해왔다.
서울시는 100가구 이상 단지를 준의무관리대상으로 지정하는 계획을 추진 중으로 알고 있다. 이러한 노력에 덧붙여 100가구 미만, 더 나아가 50가구 미만의 소규모 공동주택 단지에 대해 관리방안을 마련하는 것이 시급하다고 생각한다. 소규모 공동주택 관리에 있어 가장 큰 장애물은 관리비용의 문제일 것이다.
소규모 공동주택을 전문적으로 관리하되 입주민 비용 부담을 줄이는 방안인 묶음 관리를 보다 적극적으로 검토할 필요가 있다.
최근 저성장시대에 직면하게 되면서 기존건물의 지속적 활용에 대한 관심과 함께 주택의 유지관리 중요성이 증가하고 있다. 이러한 측면에서 서울시가 소규모 공동주택 관리에 공공 재원을 일정부분 보조하는 것은 궁극적으로 자원의 소모, 사회적 비용 감축 같은 지속가능한 도시를 만드는데 기여하는 것으로 공공재원 보조의 타당성은 충분히 존재한다.
서울시에서 보다 적극적인 정책 수립과 법령 개정 노력 등이 이뤄지기를 바라며 소규모 공동주택 관리의 첫걸음으로 묶음 관리와 서울시의 관리비용 지원을 연계하는 방안이 적극 검토됐으면 한다.

◈서울시 김우성 공동주택과장=서울시 공동주택 관리감독을 맡고 있는 공무원 입장에서 발제 및 토론자들이 제기한 문제점에 대해 공감한다. 적극 검토하고 반영토록 하겠다. 특히 소규모 공동주택 관리 방안과 혼합단지 입주자대표회의, 임차인대표회의 구성과 대립문제도 합리적 해결을 위해 깊이 고민해 보겠다.

◈SH공사 서종균 주거복지처장=이번 세미나를 통해 공동주택 관리와 관련한 문제들이 지적됐다. 하지만 이들 중에는 적절한 균형을 유지해야 할 사안이 많다. 전문적 관리 역량을 활용하는 것과 입주민 선택권을 보장하는 것, 자율적 결정을 존중하는 것과 불합리한 피해를 줄이기 위한 개입 등이 그것이다.
균형점을 선택하고 옮겨가는 것은 명분을 따라가는 것이 아니라 경험에 근거해 이전보다 좀 더 나은 상태를 찾아가는 점진적 변화 과정이어야 할 때가 많다. 이를 위해서는 현실에서 확인된 정보를 토대로 사안을 검토해야 한다. 사안의 다양한 측면을 따져보고 과거의 경험을 확인해야 한다. 이런 경험들을 충분히 확인하는 과정을 거친다면 문제를 줄일 수 있는 대안을 선택할 가능성이 커질 것이다.
불합리한 것을 고치기 위해 공공이 좀 더 적극적으로 개입해야 할 사안들도 있다. 소규모 공동주택에서 발생하는 관리비 과다 징수, 유지관리를 위해 필요한 원칙이 적용되지 않아서 나타나는 문제 등에 대한 개입이 이런 특징을 가지고 있다.
이런 사안들은 대안 마련이 필요하다는 점에는 공감대가 쉽게 형성될 수 있지만 문제를 풀기 위해 어떤 방법을 적용할 것인가에 대한 합의는 간단하지 않다.
혼합단지와 관련해서는 또 다른 차원의 문제가 있다. 임대주택에 대한 나쁜 이미지, 임대주택에 대한 차별을 없애고자 혼합단지를 만들었지만 그에 대한 대응이 적절했는지 의문을 갖지 않을 수 없다.
혼합단지는 이념과 현실의 타협, 구체적 갈등 조정이라는 두 가지 차원 사이의 거리를 좁히는 노력이 필요하다. 구체적 갈등에서 나타나는 피로감이 추상적 차원의 판단을 흐리게 해서는 안 될 것이고 규범적 논의가 실제 사람들이 겪는 고통을 무시해서도 안 된다.
공동주택은 사람들이 함께 생활하며 같이 각종 사안을 결정해야 하는 곳이다. 서로에게 피해를 주지 않아야 하고 부당한 차별과 피해를 받지 않도록 지켜야 할 규칙이 있는 낮은 수준의 공동체다. 이러한 공동체는 고립된 현대인을 다양한 활동과 관계로 묶을 수 있는 높은 수준의 공동체가 될 수도 있다.
정책을 비롯한 사회적 실천이 대응할 영역이 어디까지인지 정해진 것은 아니다. 하지만 어느 정도 대응할 수 있는지는 일상적인 문제에 대응하기 위한 노력이 얼마나 축적됐는지에 의해 결정될 수 있다.
【마근화 기자·김창의 기자】