율산개발(주)
경영·지원 총괄사장 김경렬

주택법은 관리주체를 중심으로 업무를 부여하고 잘못되면 처벌하고 있습니다.
입주자대표회의는 주택관리업자를 선정해 위탁계약을 체결하고 관리를 맡깁니다. 위탁계약은 민법상 위임계약으로서 위임은 신뢰하는 사람들 사이에서 이뤄지는데 관리회사는 주택법상의 관리주체로서의 책임뿐 아니라 민법의 수임인의 의무까지 져야 하고 상법상의 거래 상대방의 의무도 이행해야 합니다. 입주민에 대한 공정, 친절의무와 관리사무소 직원에 대해서는 근로기준법에 의한 사용자의 의무도 다 해야 합니다. 관리회사에 무엇을 기대하는 것일까요? 한마디로 책임지라는 것이지요. 그런데 어디까지 책임지라는 것일까요? 위탁수수료는 ㎡당 5원씩 주면서 말입니다.

1. 주택관리업자를 선택할 때 확인해야 할 것
주택법은 주택의 전문관리를 위해 두 가지 제도를 뒀습니다. 주택관리업자와 주택관리사 제도며 주택관리업자에게는 ‘책임’을 주택관리사에게는 ‘업무집행권’을 줬는데 관리소장은 관리주체인 주택관리업자의 업무를 지휘·총괄하도록 규정하고 있습니다. 관리소장이 주택관리사의 자격증을 가진 전문가이지만 개인의 능력은 한계가 있습니다. 따라서 관리회사에는 5가지의 법정 기술 인력을 보유하도록 해 관리소장의 부족한 점을 보완하고 필요 시 기술지원을 하는 등 입주민의 평온한 주거생활을 지원하도록 제도를 뒀습니다.
한편 관리회사가 관리소장을 지도하고 필요 시 현장의 문제점을 점검하며 리스크를 예방하거나 문제해결을 할 수 있어야 하는데 5원씩 받아서야 회사 내에 관리소장보다 유능한 인력을 보유할 수 있을까요? 모두들 대기업에 입사하려는 이유는 급여와 복지가 좋을 뿐 아니라 사회적 인정감과 성취욕구가 중요한 요소를 차지하는데 관리회사가 이런 조건을 어느 정도까지 갖췄는지를 확인하는 것이 중요합니다. 모든 업무를 관리소장에게만 맡기는 회사라면 5원도 비쌉니다. 직접 책임질 수 있는 회사라야 합니다.

2. 관리소장과 회사의 업무를 구분하지 못하면
지식의 한계수명(Knowledge Life Cycle)이라는 개념이 있습니다. 매머드를 잡는 기술은 한 번 배우면 백만 년 이상 사용했는데 지금은 어떤가요? 아무리 공부를 많이 했던 사람도 빠르게 변하는 제도에 반응하지 못하든지, 침묵하는 것 같아도 항상 변하는 시설물의 소리를 듣지 못하면 그 공부는 수명이 다해 더 이상 사용할 수 없으니 문제입니다. 관리소장은 현장의 업무가 너무 많아(연 중 160여 종의 일을 함) 연구하고 새로운 내용을 스스로 공부하는 데 한계가 있기 마련입니다. 따라서 관리회사는 항상 새로운 지식을 관리소장에게 교육해 관리소장의 능력을 향상시켜 줘야 하며 관리소장과 함께 문제점을 점검하고 해결 대책을 강구해야 합니다. 회계업무 처리상태와 시설물 유지관리 현황 및 행정관리 실태를 점검해 제반 규정이 정한 절차를 이행하고 있는지 조언하고 확인할 수 있어야 합니다. 이런 일을 할 수 없는 회사에게 관리를 맡기면 관리소장도 입대의도 어려워집니다.
문제가 발생해도 책임질 능력이 없는 무능한 관리회사에게 관리를 맡기면 큰일입니다.