■ 주거환경연합 김 진 수 사무총장
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오늘날 우리가 살고 있는 도시는 주택, 교통, 환경 등에서 많은 문제를 내재하고 있다. 특히 도시화 과정에서 급속도로 증가한 아파트들이 최근 노후화됨에 따라 부각되고 있는 ‘주거환경’과 관련된 문제는 대다수 국민들의 삶과 직결된 문제인 만큼 그 중요성을 이루 말할 수 없다. 국토해양부나 한국토지주택공사 등이 조사한 통계에 따르면 리모델링이 필요한 주택이 2009년 기준으로 200만호에 육박하고 앞으로 2015년에는 15년 이상 경과된 아파트가 500만호를 초과할 것으로 예상돼 이에 대한 대책마련이 시급함도 두말할 나위 없다.
이에 따라 리모델링은 공동주택 노후화에 따른 문제를 해결할 수 있는 하나의 좋은 방안으로 떠오르고 있다.
재개발·재건축, 리모델링, 공공관리자제도 등 주거환경 및 주택문제 등과 관련해 다방면에서 활동하고 있는 건국대 행정대학원 책임교수인 주거환경연합 김진수 사무총장을 만나 공동주택 리모델링의 활성화 방안 및 공공관리자제도란 무엇인지, 시공사를 선정할 때 어떤 점을 유의해야 하는지 등에 대해 들어봤다.
리모델링, 건축물 수명
연장 위한 필수 과제
“과거 20여년 전 일시에 대규모로 공급된 아파트가 이제는 시간이 지남에 따라 노후화되고 입주민들의 요구에 비해 편의시설이 부족해 살고 싶은 공간이 아닌 고쳐야만 하는 공간으로 바뀌고 있다”며 김 사무총장은 말문을 연다.
시간이 흐를수록 입주민들이 원하는 삶의 질은 높아지는 반면, 노후화 된 아파트는 구조안전의 문제, 배관기계설비 등의 노후화, 비효율적인 주거공간과 조악한 평면구조, 주차시설 부족문제 등 단지환경이 열악해 입주민들의 불만이 늘고 개선요구가 증대되고 있으며 슬럼화가 급속도로 진행돼 이에 대한 적극적인 해결방안이 시급하다는 것이다.
이와 관련해 김 사무총장은 “최근 이런 상황을 감안해 민주당 조정식 의원이 15년이 경과된 공동주택에 한해 세대수를 증가시키고 면적을 더 늘리도록 하는 내용을 골자로 발의한 리모델링 관련 주택법 및 건축법 일부 개정안은 리모델링 활성화에 큰 도움이 될 것으로 예상한다”며 기대감을 드러낸다.
김 사무총장은 “삶의 질 개선을 위해서라도 이들 아파트에 대해서 전반적인 개보수 내지 리모델링 등의 조치가 필요하다”며 “리모델링은 재건축과의 선택 문제가 아니라 건축물 수명 연장을 위한 필수 과제”라고 강조한다.
이른바 재건축의 대안으로도 불렸던 리모델링은 전용면적의 증축 등 정부의 지원에 힘입어 활성화되는가 싶었다. 한강변에 위치한 용산 등지와 강남권 등 우수한 입지를 지닌 일부 공동주택을 중심으로 리모델링이 급부상했지만 건설경기 침체로 인한 수익성 악화로 얼마 전까지만 하더라도 수도권의 공동주택 리모델링은 거의 중단된 상태였다.
김 사무총장은 “결국 공동주택 입주민들은 유지·보수를 위한 불필요한 비용과 삶의 질 저하에 따른 불편과 고통을 감내해야만 하는 상황”이라며 “이 같은 원인은 리모델링이라는 원천적 한계를 지닌 채 재건축에 준하는 막대한 비용을 투자할 소유자가 많지 않았고 리모델링으로 증가하는 면적이 현실적이지 못하다는 문제점이 있다”고 지적한다.
“하지만 최근에는 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다”며 “현재 리모델링을 활성화할 수 있는 법안이 발의돼 있는 것도 관심이 높아진 이유”라고 김 사무총장은 덧붙인다.
리모델링, 저탄소 녹색성장 산업
‘제2의 건축’ 혹은 ‘환경 친화적 건축’으로 불리는 리모델링은 건축물의 신축 및 재건축과는 구별되며 기존 건축물의 유지, 보수, 증·개축, 대수선 등을 포함하는 넓은 개념으로 이해된다.
또한 리모델링 건설시장은 기존 시설물의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나 그 기능을 향상시켜 건축물의 물리적, 사회적 수명을 연장하는 일체의 활동 영역을 포괄하는 시장을 의미하는 것으로 정의할 수 있다.
최근 들어 아파트나 상가의 재건축에 대한 규제가 강화되면서 재건축의 대안으로 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다.
리모델링은 무엇보다도 재개발이나 재건축까지 소요되는 시간을 줄이기 때문에 불편함을 최소화할 수 있다.
공동주택 리모델링은 완공 15년이 지나면 가능하지만 재건축은 최소 20년 이상이어야 한다.
김 사무총장은 “폐기물 발생을 억제하고 기존 시설을 재활용하는 리모델링을 활성화하고 장려해야 한다”면서 “주민들이 리모델링을 원한다면 선택할 수 있는 여지를 만들어 놔야 함은 당연한 사실”이라고 말한다.
리모델링은 급증하는 노후건축물의 내외 구조물과 설비를 교체해 쾌적한 주거공간을 조성할 수 있고, 재개발·재건축 중심의 주택정비 사업에서 발생하는 여러 가지 사회·경제적 문제점을 해소할 수 있는 장점이 있다.
특히 건축폐기물 발생을 최대한 억제할 수 있는 친환경적인 주거환경개선 수단인 만큼 현 정부가 강조하고 있는 저탄소 녹색성장의 정책목표에도 부합한다.
김 사무총장은 “하지만 작금의 공동주택 리모델링 사업은 공사착공과 준공을 한 사업장은 전체 10%에도 못 미칠 정도로 어려움을 겪고 있는 실정”이라며 “이는 관련법들 간의 상충이나 정책당국의 소극적인 제도 개선 등으로 리모델링을 추진하는 절차 자체가 명료하지 못할 뿐만 아니라 세대수를 늘이기 위한 증축 등의 제한으로 사업성이 부족하고 이에 따른 주민들의 경제적 부담으로 리모델링 사업이 활성화되지 못하고 있어 이를 보완할 수 있는 전문법을 마련해야 한다”고 말한다.
공공관리자제 시공사 선정 신중해야
서울시는 지난 16일부터 시행된 공공관리자제도의 시행에 앞서 그동안 각 구청별 주민 설명회를 해오는 등 공공관리자제도를 알리고 홍보하는데 주력해왔다.
공공관리자제도 설명회는 주거환경연합이 서울시의 교육용역을 받아 실시하고 있는 것으로 김 사무총장은 현장에서 주민들을 만나며 공공관리자제도에 대해 궁금한 사항이나 올바른 시공사 선정 등에 관한 교육을 진행해 왔다.
“공공관리자제도는 재개발, 재건축 사업 진행을 공공에서 관리하는 것으로, 해당 지자체장이 공공관리자가 돼 추진위 구성과 시공사 선정, 조합임원 선출의 선관위 위탁 등 각 사업 단계에 개입하게 된다”며 “이 제도는 그간 재개발, 재건축 시장에서 불거졌던 각종 비리와 불협화음을 줄이고 사업의 공정성과 투명성을 확보하는데 일조할 것”이라고 김 사무총장은 설명한다.
한편 김 사무총장은 공공관리자제도에 대한 이해와 함께 시공사 선정에 신중을 기할 것을 당부한다.
“처음에는 공사를 따놓고 보자는 식으로 주민들이 원하는 것을 다 해줄 것처럼 약속을 해놓고 그 이후에 여러 가지 이유를 들어 공사비를 더 증가시키는 등 추가비용을 요구하거나 계약된 내용대로 약속을 지키지 않는 시공사는 지양해야 한다”고 말한다.
이를 위해 주거환경연합에서는 공공관리자제도 시행 이후 공공관리자제도가 처음 목적의 취지대로 투명하게 잘 시행되고 있는지, 더 보완해야 할 사항은 없는지, 만족도가 높은 곳은 어딘지 등을 중심으로 만족도 조사를 계획 중이다.
김 사무총장은 “결국 공공관리자제도의 시행 여파를 당장 실감하기는 어렵겠지만, 이 제도가 성공적으로 정착되면 중·장기적 관점에서 재개발, 재건축 시장은 한 단계 성숙하는 계기가 될 수 있을 것”이라고 말한다.
역사성과 문화성 반영
도시공간구조 만들 것
집은 인간의 삶의 필수 요소 중 하나로서 행복과 안전을 보장하는 곳이어야 한다. 집이 행복과 안전을 보장할 때 삶의 질은 높아진다.
김 사무총장은 “획일적으로 아파트가 만들어지는 것은 문제가 있다”면서 “우리의 역사성이나 문화성 등을 반영한 도시공간구조를 만들어 나가는데 주력할 것이며 주거환경이 열악하거나 주거안정 위기에 놓인 서민들이 경제성장에 걸맞은 주거환경을 누리며 함께 더불어 살 수 있는 주거환경을 만드는데 노력할 것”이라고 계획을 밝힌다.
마지막으로 김 사무총장은 “앞으로 각계 전문가들의 활발한 논의가 이뤄져 리모델링과 공공관리자제도를 보다 활성화할 수 있는 방안이 마련되는 한편, 나아가 관련법의 개정 및 보완 등이 원만하게 진행될 수 있기를 바란다”며 끝맺는다.
온영란
oyr@hapt.co.kr