김재성 건축성능원 공동주택성능센터장이 지난해 12월 ‘아파트 전문화된 관리 요인이 주거 만족도에 미치는 영향’에 대해 연구한 논문을 발표했다. 김 센터장은 “아파트의 장수명화와 주거 만족을 위해 장기수선계획과 시설물 유지관리가 가장 중요하다”며 “주택관리사와 입주민이 이를 인지하기 위해서는 꾸준한 전문 교육이 필요하다”고 강조했다. 그의 연구 결과를 자세히 들어봤다.

- 아파트의 전문적인 관리가 주거 만족도에 어떤 영향을 미치나.

“아파트 입주민의 장기 거주 의향을 높이기 위한 관리 요인은 유지관리, 커뮤니케이션 관리, 커뮤니티 관리, 생활 관리 등이 있다. 이중 유지관리 수준이 뛰어나면 단지 환경에 대한 주거만족도가 높아진다는 결과가 나왔다. 또 실내 환경, 입지 환경에 대한 주거 만족도에도 공통으로 유지관리가 중요하다고 나타났다. 아파트의 유지관리 품질을 높이기 위해서는 적기에 유지보수를 통해 노후화를 방지해야 한다.”

- 적기에 시설물 유지보수를 하려면 무엇이 중요한가.

“올바른 장기수선계획서 작성과 장기수선충당금에 대한 효율적인 관리가 중요하다. 관리비의 부담으로 장충금을 과소 적립해, 적기에 시설물의 수리를 못 하는 아파트가 많다. 장충금의 최소 적립 가이드라인을 수립하고 시설물 유지관리 프로그램이 시행·활성화되면 이러한 일을 예방해 아파트의 노후화를 방지할 수 있을 것이다. 대한주택관리사협회 또는 정부가 시설물 유지관리 프로그램을 만들고 아파트에 적용해 소장이 바뀌더라도 지자체 등에 시설물 유지관리에 관한 이력이 남도록 해야 한다.”

- 많은 관리사무소장이 장기수선계획을 어려워하는데.

“관리현장에서 정확한 장기수선계획을 수립하기는 어렵다. 소장이 관련 교육을 이수했더라도 계획서를 작성하기에는 무리가 있어 보통 외부업체를 통해 작성하게 된다. 이렇게 발생한 비용은 곧 입주민의 몫이 된다. 지자체에서 장기수선계획을 세우는 단체를 설립해 아파트에 도움을 주는 제도가 필요하다.” 

- 장기수선제도가 개선돼야 한다는 목소리가 높다.

“제도가 바뀌려면 대학교수들의 연구와 목소리가 많이 나와야 한다. 각종 세미나를 통해 지자체 참여를 독려하는 것도 필요하다. 2022년에 교수 40여 명이 모여 건축성능원을 설립했다. 공동주택성능센터에서는 주택관리사 전문교육 및 세미나, 연구 등을 추진하며 공동주택 성능 향상을 위해 목소리를 내고 있다.” 

건축공학을 전공한 김 센터장은 건설회사에서 17년간 근무하고 13년간 공동주택 공사의 설계 감리를 했다. 대주관 서울시회 기술자문위원, 세홍기술연구소 대표도 맡고 있다. 지난 2월에는 한국주택관리협회가 신설한 공동주택관리아카데미 부원장으로 위촉됐다. 

- 아파트의 장수명화를 위해 필요한 것은. 

“주택관리사에게 하자보수, 시설 및 안전관리, 장기수선계획, 조경·커뮤니티 관리 등의 지속적인 교육이 필요하다. 그래서 교육이 필요한 곳이면 사명감을 갖고 어디든지 찾아간다. 관리업체, 대주관, 지자체 등에 전문가 양성 과정 등의 교육을 제안한다. 입주자와 입주자대표회의는 관리비 절감만 고려하지 말고 아파트의 유지·보수를 위해 적정액의 장충금을 적립해야 한다. 또 세대수가 적어 장충금이 부족하거나, 시설물의 노후화가 심해 입주민이 부담하기에는 큰 공사도 있다. 각 지자체가 아파트 공용시설물의 유지·보수비용 지원사업을 지속적으로 실시하는 것도 중요하다.”