공동주택 관리주체는 장기수선계획에 따라 공사를 집행할 의무가 있다. 공동주택관리법 제29조 제2항에 따라 장기수선계획을 검토해 시설물의 상태가 불량하다고 판단해 조정된 항목의 공사는 반드시 집행돼야 한다. 

기억해야 할 것은 장기수선계획에 따른 보수공사 때도 입주자대표회의와 입주자의 여론을 살펴야 별다른 저항이나 마찰 없이 공사를 마무리할 수 있다는 점이다. 하지만 반대 여론이 많다는 사유로 장기수선계획에 따른 공사를 집행하지 않는 것도 위법행위에 해당한다. 공사를 실시하기 어려운 경우라면 수선주기를 연장하는 장기수선계획을 조정해야 추후 과태료 부담에서 벗어날 수 있다.

공동주택 관리현장을 과태료 늪에 빠지게 하는 장기수선계획 공사의 집행 절차와 공사계획서 작성 방법을 살펴본다.

▷공사집행 시기= 옥상방수, 외벽 균열보수, 보도블록보수, 아스팔트포장 공사 등은 장마가 시작되기 전에 완료돼야 하는 등 공사집행 시기가 중요한 항목도 있다. 시기와 상관없이 장기수선계획으로 정해진 연도에 집행할 공사 전체에 대해 매년 2~3월경 공사집행을 요청하는 안건을 상정해 공사 시기를 미리 결정해야 한다. 이 일정에 따라 공사 집행 계획을 세운다면 연말에 허둥대지 않고 장기수선계획 공사를 마무리할 수 있다.

▷공사범위와 공법의 결정= 시설물 상태가 다음 수선주기 전에 보수공사가 필요하다고 판단되는 구역은 공사범위에 포함해야 한다. 그래야 예기치 못한 긴급공사를 실시하는 번거로움을 피할 수 있다. 하자 예방, 공사비 절감 등 기술개발로 인한 새로운 공법적용이 필요하다면 해당 공법으로 시공된 현장 사례를 조사 분석해 결정한다. 특정업체의 특허 공법을 도입할 경우 수의계약 또는 입찰담합에 따른 공사비 증가 요인이 될 가능성도 검토해 결정한다.

▷공사금액= 장기수선계획에 정해진 금액보다 많은 금액을 지출할 수 없다. 공사범위가 예상보다 많고 원자재비 등의 상승으로 공사금액이 장기수선계획 금액보다 더 많을 것으로 예상되면 어떻게 할까. 이때는 장기수선계획을 조정하거나 상한가 입찰을 실시해 장기수선계획금액보다 더 많이 지출되지 않도록 한다. 간혹 사업자 선정지침의 ‘공사금액 10% 이내의 공사금액 범위에서 수의계약을 할 수 있다’는 내용을 ‘장기수선계획 집행 공사금액이 10% 이내의 범위에서 장기수선계획서 금액보다 더 많아도 된다’고 잘못 판단한다. 이런 걸 주의해야 한다.

▷특기 시방서 작성= 착공부터 공사완료검사까지 공사기준을 공사업자에게 미리 공표하고 공사금액에 반영해야 발주자와 수급자(공사업자) 간 분쟁을 예방할 수 있다. 공사항목별 특성 및 발주자 요구사항이 포함된 특기 시방서는 일반사항, 재료선정 및 자재 검수기준, 공종에 따른 특별한 기준, 공사품질 검사, 마감공사, 안전관리 등을 포함해 작성한다.

주택관리사가 건축공사의 전문적 영역인 특기 시방서를 작성한다는 것이 어려울 수 있다. 공종별 표준시방서를 바탕으로 작성한다면 부담이 없을 것이다. 표준시방서는 국토교통부 표준시방서(2015), LH 표준시방서(2016), 조달청 2018 GUIDE시방서 등이 있다. 국가건설기준센터 누리집에서도 표준시방서와 전문시방서를 찾아볼 수 있다. 기관별 표준시방서는 장기수선기술원 홈페이지 자료실에서 쉽게 내려받을 수 있다.