[김형철의 법률상담]
저는 완공된 지 10년이 넘는 아파트에 살고 있는데 2023년 4월경 저희 집 천장에서 누수가 발생했습니다. 저는 입주자대표회의 측과 저희 세대 내 누수 부분을 탐지했으나 발견하지 못했습니다.
입대의 측은 6월경 저희 세대 세탁실 PS(Pipe Shaft) 내부에 있는 배수용 수직 배관이 파손돼 누수가 발생하고 있는 것을 확인했고, 10월경이 돼서야 보수가 겨우 됐습니다. 보수공사 이후 더 이상 누수는 발생하지 않았지만 세대 현관, 거실, 주방, 침실, 복도, 벽체 및 바닥 마감재 일부에 누수로 인한 곰팡이, 변색, 오염 등이 발생했습니다.
입대의 측에 이에 대한 공사비, 공사기간의 숙박비 및 이사비, 위자료 등을 청구했으나 시공사 부실시공이 원인이라고 하며 거절했습니다. 만약 입대의 측에 손해배상청구 소송을 한다면 승소 가능성이 있을까요?
질의자가 입주자대표회의 측에 손해배상청구의 소를 제기한다면 입대의는 누수는 시공사의 부실시공 때문에 일어난 것이고, 자신은 선량한 관리자의 주의의무로서 배수용 배관에 관한 유지보수 내지 관리업무에 최선을 다하였으므로 손해배상책임이 없다고 주장할 것입니다.
그러나 입대의는 △위 아파트 관리주체로서 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 안전관리 등의 업무를 이행할 의무가 있는 점 △공용부분인 질의자 세대의 PS 내부 천장 배수용 배관 관통부 등이 파손돼 누수가 발생한 점 △누수 발생 부위를 조기에 발견하지 못함에 따라 질의자 세대에 누수로 곰팡이, 변색, 오염이 발생한 점 △입대의가 2023년 6월경 누수 발생지점을 확인하고도 그에 대한 수리를 바로 하지 않고 10월이 되서야 보수해 피해가 확대된 점 등을 보면 입대의는 누수로 인해 질의자가 입은 손해를 배상할 책임이 있습니다.
다만 이사비, 숙박비에 관해서는 누수로 인해 곰팡이, 얼룩 등이 발생해 보수공사를 해야 하는 부분이 세대의 일부분에 불과하고, 질의자가 보수공사 기간 다른 곳으로 전체 이사를 해야 한다는 특별한 사정이 있지 않다면 법원에서 이를 인정하지 않을 가능성이 큽니다.
또한 위 아파트는 완공된 후 10년 이상 지난 건물로서 자연적인 노후현상이 존재하는 점, 누수 발생의 원인에는 공작물의 설치, 보존상 하자와 자연적인 노후현상이 공존하는데 이를 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 어려운 점과 이 사건 누수 발생 지점이 질의자 세대의 PS 내부에 위치한 배관이어서 그 관리 및 누수 발견이 쉽지 않은 점 등을 고려하면 입대의의 손해배상책임이 상당부분 제한될 수 있습니다. 질의자와 유사한 사건에서 입대의 측의 책임을 손해액의 80%로 제한한 사례가 있습니다(인천지방법원 2024. 1. 24. 선고 2021가단226168 판결).
한편 입대의는 질의자 세대 내 누수가 발생했음을 확인하고도 바로 보수공사를 시행하지 않아 피해가 더욱 커졌습니다. 그동안 질의자가 일상생활에서 불편을 겪었을 것으로 보이고, 보수공사기간에도 분진, 소음 등으로 추가적인 불편 및 청소비 등 비용지출이 예상됩니다. 이와 같은 제반사정 등을 모두 고려하면 질의자는 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었으므로 질의자의 위자료 청구는 인정될 가능성이 큰 것으로 보입니다.
청백공동법률사무소 ☎ 02-521-3320