저는 아파트 소유자로서 임차인과 임대차계약을 체결했고, 계약 종료일은 2023. 5. 8.입니다. 저는 2023. 2. 8. 임차인에게 전화로 ‘그쪽 지역으로 이사 갈 예정이니 그냥 내가 집을 쓰겠다’고 하면서 임대차계약의 갱신거절의사를 통지했고, 며칠 뒤 내용증명도 보냈습니다. 임차인은 2023. 3. 7. 저에게 문자메시지로 임대차계약의 갱신요구를 했으나 저는 갱신거절의사를 재차 통지했습니다. 그러나 임차인은 계약 종료일 직전 갱신거절이 부당하다며 이사를 거부했습니다. 결국 저는 혼자 소장을 작성해 건물인도 소송을 제기했고 ‘임대차계약이 만료되면 제 아들이 임대차 목적 주택에 거주할 예정’이라는 주장을 한 상태입니다. 이러한 경우 실거주 목적 갱신거절이 인정받지 못할 수도 있을까요.
주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있습니다.
임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인인 질의자에게 있습니다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이라는 판단 기준이 있었습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795).
그런데 최근 대법원은 2023. 12. 21. 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호의 ‘실거주요건 조항’은 오로지 임대인에게 전속된 사정에 관한 것이어서 다른 사유에 비해 임차인이 증명하기 어렵지만 임대인이 스스로 실거주를 위한 통상적인 사전 조치나 준비 조치 등 간접사실에 관한 객관적 자료를 제출하는 등의 방법으로 해당 사유의 존재를 충분히 증명할 수 있으므로, 다른 계약갱신 거절사유와 달리 취급할 별다른 근거가 없다고 판단해 임대인의 손을 들어주었던 원심판결을 파기하고 환송판결을 했습니다(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551).
질의자는 임차인에게 ‘그쪽 지역으로 이사 갈 예정이니 그냥 내가 집을 쓰겠다’고 계약갱신을 거절했으나 그 후 ‘아들이 임대차 목적 주택에 거주할 예정’이라고 주장했습니다. 그렇다면 당초 통지한 계약갱신 거절사유와 다른 내용임은 물론 그 자체로 ‘질의자가 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’와 모순되는 언동에 해당하므로, 질의자가 임차인에게 통지한 계약갱신 거절사유가 증명됐다고 보기 어려운 사정에 해당할 수 있습니다.
만약 질의자가 실제 사정변경으로 인해 ‘아들이 실제 거주하는 경우’를 주장하는 것이라면 질의자의 계약갱신 거절사유 통지 당시 밝힌 사유, 즉 ‘자신의 실제 거주’ 사유가 존재했고, 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생함으로써 질의자가 실제 거주할 수 없게 됐으며, 이에 따라 불가피하게 ‘아들의 실제 거주’ 사유가 발생하게 된 것임을 질의자가 구체적으로 주장·증명한 경우에야 실거주 목적 갱신거절이 인정받을 수 있을 것입니다.