✔ 사건의 경위

가. 본건 아파트 입주자대표회의는 조경시설 일부를 부설주차장으로 용도변경하는 내용의 행위신고서를 제출했고(이하 ‘본건 행위신고’라 약칭), 관할 구청장은 이를 수리했다(이하 ‘본건 처분’).

나. 본건 아파트 입주자인 A가 본건 행위신고 당시 시행 중이던 공동주택관리법 시행령에 따르면 조경시설을 주차장으로 용도 변경할 때 행위 허가를 받아야 함에도 행위신고서를 제출한 것은 위법하다고 주장했다. 관할 구청장이 이를 접수할 당시 위 행위신고서는 위법해 무효이므로 비록 공동주택관리법 시행령이 개정돼 위 용도변경행위가 신고대상이 된 이후 위 행위신고를 수리했더라도 본건 처분 역시 위법하다고 주장했다. 뿐만 아니라 부대시설을 용도 변경하려면 입주자 등 3분의 2 이상 동의를 받아야 하는데 사용자를 배제하고 소유자에 한해 동의를 받았고 공사기간과 공사방법의 기재도 없었다며 이 역시 위법하다고 주장했다. 결국 A는 관할 구청장을 상대로 행위신고처분의 취소를 구하는 소를 제기했다.

다. 이에 법원은 본건 처분은 적법하다며 A의 청구를 기각했다. 

 ✔ 법원의 판단

가. 행위신고 수리의 위법여부
행정처분은 원칙적으로 처분 시 법령에 근거해 행해져야 하고, 법령의 개정으로 그 기준이 변경된 경우에는 달리 특별한 정함이 없는 한 신청 시의 법령이 아닌 처분 시의 개정 법령에서 규정하고 있는 기준이 적용돼야 한다. 따라서 본건 아파트 입대의가 2020. 10. 16. 구 공동주택관리법 시행령에서 허가 대상으로 규정하고 있는 조경시설을 주차장 용도로 변경하는 행위에 관해 행위허가신청서가 아닌 행위신고서를 제출했더라도 본건 처분이 이뤄진 2020. 11. 11.에는 위 용도변경 행위를 신고 대상으로 규정한 개정 공동주택관리법 시행령이 시행되고 있었으므로 본건 처분은 처분 시 개정 법령에 따른 것으로서 적법하다. 신청 시 법령에 따르면 행위허가 대상임에도 허가신청서가 아닌 신고서를 제출했다거나 개정 공동주택관리법 시행령 시행 다음 날 본건 처분이 이뤄졌다는 사정만으로 이와 달리 볼 수는 없다.
 
나. 입주자의 동의만 받은 것이 위법한지 여부
공동주택관리법상 입주자란 공동주택의 소유자 또는 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이고, 사용자란 공동주택을 임차해 사용하는 사람이며 ‘입주자 등’이란 입주자와 사용자를 말한다. 공동주택의 부대시설 용도 변경에는 전체 ‘입주자 등’의 3분의 2 이상 동의 요건을 충족해야 한다. 본건 아파트 입대의가 위 용도 변경에 있어 입주자만을 대상으로 동의서에 찬반 여부를 표기하도록 했고, 사용자의 경우 소유자의 성명과 전화번호를 기재해 제출토록 안내한 사실은 인정된다. 그러나 전체 세대 중 3분의 2 이상 입주자의 동의를 받은 이상 관련 법령에서 정한 입주자 등 동의 요건은 충족됐다. 입주자 등 3분의 2 이상 동의를 받으라는 것은 각 세대별로 입주자 또는 사용자로부터 동의를 받으면 충분하다는 의미지 입주자와 사용자 모두의 동의를 받아야 한다는 취지로 해석되지 않는다. 비록 사용자에 대한 동의절차를 거치지 않았더라도 그러한 사정만으로 본건 행위신고가 위법하다고 할 수는 없다.
 
다. 공사기간 및 공사방법이 기재되지 않아 위법한지 여부
공동주택관리법 시행규칙에 신고 대상 행위가 입주자의 동의를 얻어야 하고, 소음을 유발하는 행위인 경우 공사기간과 방법을 동의서에 적도록 규정하고 있다. 사안의 경우 식재된 수목을 제거하고 화단을 평탄화한 후 주차면을 설치해 주차장으로 용도 변경하는 공사로서 수인하기 어려울 정도의 소음은 유발되지 않을 것으로 예상된다. 또한 동의서에 공사 시기, 기간, 방법 등을 대략적으로나마 예측할 수 있어 충분한 정보를 제공받지 못한 상태에서 동의를 받았다고 보기도 어렵다. 따라서 공사기간과 공사방법을 명확하게 기재하지 않았더라도 본건 처분을 취소할 만한 절차상 하자에 해당한다고 보기 어렵다.

  ✔ 평 석

주차난이 점점 더 심각해지는 탓인지 최근 공동주택의 용도변경 관련 분쟁이 상당하다. 주차난에 시달리던 아파트는 세대별 주차 대수를 제한하기도 하고, 주차이용료를 차등 부과하기도 한다. 그래도 해결되지 않는다면 결국 주차장을 추가로 확보하기 위해 조경시설이나 주민운동시설 등 부대시설의 용도를 주차장으로 변경하기에 이른다. 용도변경이 적법하려면 관련 법령에서 정한 절차에 위반이 없어야 한다. 이때 처분의 적법 여부는 처분 당시 법령의 내용을 기준으로 판단한다. 행위 허가가 필요한 용도변경이었으나 처분 당시 법령의 개정으로 행위신고로 충분했다면 더는 위법을 논할 이유가 없다.

판결 요약본은 지면으로만 확인 가능합니다.