아파트 경락자가 소유권이전등기를 마친 이후에도 관리주체가 이전에 취한 ‘단수조치’를 유지한 것을 두고 불법행위라고 주장하며 손해배상을 청구했지만 항소심도 받아들이지 않았다. 

대구지방법원 제8-2민사부(재판장 김지영 부장판사)는 경락자 A씨가 경북 경산시 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 원고 A씨의 항소를 기각했고 이는 그대로 확정됐다. 

A씨는 2019년 1월 17일 경매로 아파트를 취득하고 3월경 소유권이전등기를 완료했다. 

아파트 입대의는 같은 해 4월경 A씨에게 전 소유자가 납부하지 않은 관리비를 포함해 2019년 3월분까지 관리비 약 340만원(난방비 포함)을 납부하라고 요구했다. 

해당 아파트는 관리비 연체로 단수조치가 이뤄진 상태였고, 관리주체는 2019년 5월 16일 단수조치를 해제했다. 

A씨는 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분이 아닌 난방비(중앙난방방식)와 연체료에 대한 납부의무는 없다며 채무부존재 확인소송을 제기했다. 그는 동시에 단수조치로 인해 2019년 1월 17일부터 5월 15일까지 280만원의 임대료 상당액의 손해를 입었다며 입대의에 맞섰다. 

A씨의 주장에 1심 법원은 채무부존재 확인에 대해서만 일부 인정했다. A씨의 항소에 대해 2심도 1심 판결을 인용했다. 

항소심 재판부는 “입대의의 단수조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위”라고 판단했다. 그 근거로 재판부는 “입대의는 전 소유자에게 관리비 납부를 독촉하기 위해 여러 차례 전화하고 아파트를 방문했으나 전 소유자가 전화를 받지 않고 부재중이어서 2018년 4월경 내용증명우편을 보내 단수조치를 예고했다”며 “이후 우편물이 반송되자 장기 부재 세대의 누수 등 위험요인을 제거하기 위해 단수조치를 했다”고 밝혔다. 

항소심 재판부는 대법원 판례를 참조해 “집합건물의 관리단 등 관리주체의 단전·단수 등의 조치는 동기와 목적, 수단과 방법, 경위, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 때는 적법한 행위로 본다”고 전제했다. 

재판부는 또 “소유권을 취득한 A씨의 요구가 없었으므로 입대의가 안전관리 및 비용절감 차원에서 단수조치를 유지한 것은 허용될 만한 상당성이 있는 행위”라고 봤다.

앞서 1심은 “A씨가 입대의에 단수조치 해제를 요청한 내용증명이 입대의에 도달한 이후에도 단수조치를 유지한 부분만 불법행위”라고 밝혔다. 
A씨가 ‘우편물을 보내기 전에 구두로 관리사무소에 단수조치 해제를 요구했다’고 주장한 내용은 1심에서 인정받지 못했다. 
A씨는 “불법적인 단수조치로 아파트를 사용, 수익할 수 없었으므로 단수조치가 해제되기 전날인 2019년 5월 15일까지의 기간에 대한 관리비 지급의무도 발생하지 않는다”고 주장했지만 이 또한 인정되지 않았다. 
1심은 “단수조치의 유지가 불법적인 행위가 되는 날짜 이후에는 A씨의 관리비 지급의무가 없다”고 지적하면서 이로 인한 A씨의 손해가 입증되지 않는다는 이유로 A씨의 손해배상 청구를 배척했다.
1심은 입대의가 미납 관리비에 대한 ‘연체료’를 받지 말라고 판시했다. 이와 관련해 입대의는 A씨가 승계하지 않은 부분인 ‘난방비’를 포함한 관리비 전부와 연체료까지 납부하도록 요구했다. 
A씨는 소유권 취득 이후부터의 관리비만 납부하겠다고 하자 입대의는 전 소유자가 연체한 관리비를 먼저 납부하지 않으면 이후 기간에 대한 관리비도 수납할 수 없다고 거절했다. 
이에 대해 법원은 “A씨가 소유권 취득 이후부터 2019년 6월까지 기간에 대한 관리비를 납부하지 못한 정당한 이유가 있었으므로 A씨에게 연체료를 물릴 수 없다”고 판단했다. 
이로써 A씨가 내야할 돈은 ▲전 소유자가 미납한 관리비 중 난방비와 연체료 등을 제외한 약 198만원 ▲소유권을 취득한 2019년 1월 17일부터 단수조치가 해제되기 전인 5월 15일까지 약 82만원 ▲단수조치가 해제된 5월 16일부터 6월까지 약 24만원 등으로 결론이 났다. 
한편 대법원 판례(2001다8677)에 의하면 아파트 경락자는 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 대해서는 승계할 의무를 부담한다. 
간혹 중앙난방방식 아파트에서 난방비를 입주자의 사용량이 아니라 전용부분 면적별로 부과한다는 이유로 이를 ‘공용부분 관리비’로 봐야 한다는 주장이 나오기도 한다. 
하지만 난방비는 공용부분의 유지관리나 입주자 전체의 공동이익을 위한 비용이 아니라 전유부분 사용자들의 개별적인 생활 편익을 위한 비용일 뿐이라는 것이 법원의 판단이다.