1. 질의요지

주택법 제49조 제1항에서는 사업주체는 주택건설사업 등을 완료한 경우에는 주택 등에 대해 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 한다고 규정하고 있습니다. 또 같은 조 제3항 제1호에서는 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 

같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰받은 자(사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 그 지위를 승계 받지 않은 경우를 전제함)가 같은 법 제49조 제3항 제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되는지?

2. 질의배경

민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

이 사안의 경우 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰받은 자는 주택법 제49조 제3항 제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되지 않습니다.

4. 이유

주택법 제49조 제3항 제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 ‘입주예정자’에 대해 주택법령에서는 명확한 정의 규정이나 해석지침으로 볼 만한 규정을 두고 있지 않습니다. 

이와 같이 용어의 의미가 불명확한 경우에는 가능한 한 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서 해당 법률의 입법 취지와 목적, 관계법령의 내용 및 법질서 전체와의 조화 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것입니다. 

그런데 주택법 제2조 제27호 가목에서는 ‘입주자’를 정의하면서 같은 법 제54조의 경우에는 주택을 공급받는 자를 ‘입주자’로 규정하고 있고, 같은 조 제1항 제2호 가목에서는 입주금을 입주예정자가 사업주체에 납입하는 주택가격으로 규정하고 있으며, 같은 법 제61조 제1항 및 제2항에서는 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날로 규정하고 있습니다. 이와 같은 법령의 규정체계에 비춰 보면, 주택법령에서 ‘입주예정자’는 사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 그 지위를 승계받은 자로서 사업주체에 소유권이전등기를 청구할 수 있는 자를 의미한다고 봐야 합니다.

그리고 주택법 제49조 제1항에서 사업주체가 주택건설사업 등을 완료한 경우에 사용검사를 받도록 규정하면서, 같은 조 제3항에서 사업주체가 아닌 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있도록 규정한 취지는 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없거나 정당한 이유 없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 않는 경우 사업주체와 주택공급계약을 체결하고 입주금을 납부한 입주예정자가 입주를 하지 못해 피해를 입을 것이 예상되므로, 입주예정자도 사용검사를 받아 해당 주택을 사용ㆍ수익할 수 있도록 하려는 것(대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두30465 판결례 참조)입니다. 주택법령에 따라 사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 지위를 승계받은 자가 아닌, 주택건설사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰받은 자를 같은 법 제49조 제1항 제3호에 따른 입주예정자로 보는 것은 이와 같은 입법취지에 부합하지 않는 해석입니다.

아울러 만약 주택법 제49조 제3항 제1호에 따른 입주예정자에 주택건설사업이 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰받은 자가 포함된다고 본다면, 낙찰받은 자가 같은 법 제4조에 따른 등록을 한 주택건설사업자가 아님에도 불구하고 주택법령상 근거도 없이 직접 시공을 하거나 시공자를 정해 잔여공사를 시공하는 등 사실상 주택건설사업을 시행하게 될 수도 있는 바, 이는 주택건설사업계획승인을 받은 자로 한정해 그 사업을 시행할 수 있도록 하고 있는 주택법령의 체계에 반하는 것이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

따라서 이 사안의 경우 주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰받은 자가 같은 법 제4조에 따른 등록을 한 주택건설사업자로서 같은 법 제15조 제4항에 따라 사업주체를 변경하는 내용의 사업계획 변경승인을 받아 사용검사를 신청하는 것은 별론으로 하고, 같은 법 제49조 제3항 제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되지 않습니다.

<안건번호21-0232 회신일자 2021. 7. 12.>