서울중앙지법

최근 들어 민법상 위임계약에 해당하는 공동주택의 위·수탁관리계약과 관련해 주택관리업자와 입주자대표회의 사이에 계약에서 정한 해지요건을 갖추지 못하면 해지할 수 없다는 취지의 법원 판결이 잇따르고 있다. <관련기사 제1170호 2020년 5월 20일자, 제1171호 2020년 5월 27일자 게재> 
계약기간 중에 계약해지 통보를 받은 주택관리업자 A사가 서울 서초구 B아파트 입대의를 상대로 제기한 소송에서도 같은 해석이 나왔다. 다만 최근 변론종결일 현재 계약기간이 종료함에 따라 계약해지 무효확인을 구하는 부분은 확인의 이익이 없어 부적법하다고 판단해 이 부분 입대의 항변을 각하하고, 손해배상금 청구부분에 대해서만 일부 인정했다. 
서울중앙지방법원 민사16부(재판장 임기환 부장판사)는 최근 주택관리업자 A사가 B아파트 입대의를 상대로 제기한 계약해지무효 확인소송에서 ‘입대의는 A사에 약 4,200만원을 손해배상금으로 지급하라’고 주문했다. 
2016년 3월부터 B아파트를 위탁관리해온 A사는 입대의와 사이에 계약기간을 2018년 3월부터 2020년 2월 말까지 정해 재계약을 체결했다. 하지만 지난해 1월 말경 입대의는 A사에 계약해지를 통보했다. 해지사유는 보안업체 직원 전원의 범죄조회확인서 미제출, 보안업체 직원들의 경비원 교육이수증 미제시, 야간 근무자의 특수건강검진 결과 미제시, 보안업체 직원의 배치 및 폐지 미신고 등. 
A사는 입대의를 상대로 계약해지 효력정지 가처분을 신청했으나 지난해 4월경 기각되자 항고를 제기하지 않고 단지에서 철수했으며, 직원들에게 3월분과 4월분의 급여로 약 4,025만원을 지급했다. 
이와 관련해 재판부는 “입대의가 주장하는 사정들만으로 계약에서 정한 ‘특별한 사유 없이 계약을 불이행한 경우에 해당한다고 인정할 수 없다”며 해지사유를 인정하지 않았다. 
아울러 “민법 제689조 제1항에서는 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있으나 이 조항은 임의규정에 불과하므로 당사자의 약정으로 그 적용을 배제하거나 내용을 달리 정할 수 있다”면서 “당사자가 위임계약을 체결하면서 민법에서 규정된 바와 다른 내용으로 해지사유 및 절차 등을 정했다면, 민법 조항이 이러한 약정과는 별개로 독립적으로 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 약정에서 정한 해지사유 및 절차에 의하지 않고는 계약을 해지할 수 없다”며 대법원 판례를 인용했다. 
그러면서 “이 아파트 위탁관리계약에서 민법과는 달리 해지사유에 관해 구체적으로 규정하고 있는 점, 만일 위임계약이라는 이유로 민법에 따라 공동주택의 위·수탁관리계약을 언제든지 해지할 수 있다고 한다면 계약에서 해지사유를 규정한 취지가 몰각될 가능성이 있고 거래의 안전을 해할 수 있는 점, 계약 당시 민법 조항을 별도로 적용하기로 했다고 볼 만한 사정을 발견할 수 없는 점 등을 종합하면 계약에서 정한 해지사유에 의하지 않고는 이를 해지할 수 없다고 봄이 옳다”고 강조했다. 
계약종료시점과 관련해서는 “A사가 효력정지 가처분 신청 이후 입대의에 가처분 결정에 따르겠다고 했고 이에 따라 아파트 위탁관리업무를 종료한 것으로 보인다”며 “위탁관리계약은 A사가 아파트에서 철수한 지난 4월 23일에 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지됐다”고 인정했다. 
이에 따라 입대의는 A사에 위탁관리계약에서 정한 바에 따라 2019년 3월 12일부터 계약의 합의해지일인 4월 23일까지 발생한 위탁관리수수료(약 176만원) 및 직원들에 대한 급여 상당액(약 4,025만원)을 지급할 의무가 있다고 판시했다. 
한편 입대의는 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기했다.