상가 관리비를 연체하다가 상가가 경매로 이전된 경우 경락자가 전 소유자의 연체 관리비(체납관리비)를 납부할 책임이 있는지를 살펴본다.체납관리비 문제에는 쟁점이 많다. 공용부분 관리비와 전유부분 관리비를 구분해 고려할 것인지, 어떤 항목들이 승계되는지가 쟁점이 된다. 이밖에 △체납관리비 징수를 위해 관리단이 단전·단수를 한 경우 신 소유자에 대한 불법행위 및 손해배상의 문제가 발생하는지 △단전·단수로 인해서 동 건물을 사용하지 못한 기간에도 관리비 납부의무는 발생하는지 등도 쟁점이 된다. A주식회사는 경기 고양시 소재 빌딩 중 B주식회사 소유의 8층 전체를 경매로 경락받았다. C빌딩관리회사가 종전소유자의 체납관리비를 지급하지 않는다는 이유로 8층 승강기 사용을 정지시키고 8층의 전기와 수도 사용을 못 하게 했다. A사는 약 6개월간 8층을 사용하지 못하자 C사를 상대로 소송을 냈다. 전 소유자의 체납관리비는 승계되지 않으며, 사용·수익하지 못한 기간의 관리비 지급의무는 없음을 이유로 채무부존재확인소송을 낸 것이다. 사용·수익하지 못한 기간의 손해배상청구 부분은 여기서 논하지 않는다.집합건물법 제42조 제1항은 ‘규약은 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있다’
집합건물의 구분소유자가 관리비를 연체하는 경우가 발생한다. 관리단이 구분소유자를 상대로 직접 소송을 제기하는 것은 번거롭다. 관리단의 대표자인 관리인 입장에서는 하고 싶지 않은 일일 것이다. 이때 건물관리를 맡긴 위탁관리회사가 소송을 대신하는 게 가능할까. 임의적 소송신탁의 허부와 관련해서 논의되는 문제다. 신탁법 제6조는 소송행위를 하게 하는 것을 주된 목적으로 하는 소위 ‘임의적 소송신탁’은 무효로 한다고 명시하고 있기 때문이다. 집합건물의 관리단이 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있을 것이다. 이 경우 위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 ‘임의적 소송신탁’일지라도 필요한 일임은 분명하다. 이 문제를 해결할 합리적인 방안을 모색해야 한다. 집합건물의 관리단이 위탁관리회사에 관리비 부과징수를 위탁하는 것은 재산권에 관한 소송에서 소송물인 권리 또는 법률관계에 관한 관리처분권을 갖는 권리주체가 관련소송을 제3자에게 위임하게 하는 것이다.
부동산신탁은 신탁목적에 따라 관리신탁과 처분신탁으로 나눌 수 있다. 부동산신탁이 이뤄진 경우 개개의 재산권마다 신탁회사(수탁자)를 등기권리자, 위탁자를 등기의무자로 하는 신탁등기(부동산등기법 제81조 이하)에 의해 공시하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다. 부동산이 신탁돼 있을 때 집합건물을 관리하는 관리회사는 관리비가 연체된 경우 등기명의자인 신탁회사를 상대로 관리비를 독촉하고 때로는 소송에까지 이르게 된다. 이때 신탁회사는 위탁자와의 신탁계약에 따라 관리비등 제3자에 대한 채무는 위탁자가 모두 부담하기로 했다고 하면서 자신은 부동산의 실질적인 소유주가 아니므로 관리비 납입의무가 없다고 항변하는 경우가 종종 있다. 이러한 경우 과연 신탁회사는 관리비 지급책임이 없는 것인가.실무상 자주 문제가 되는 쟁점 중 하나다. 이는 관리비 지급책임뿐만 아니라 신탁부동산과 관련한 손해배상책임 등 다른 경우에서도 논의될 수 있는 부분이다. 하급심 판결은 관리단이 구분소유권자로 등기돼 있는 부동산 신탁회사에 관리비를 청구한 사안에서 원칙적으로는 신탁회사에게 지급책임이 있으나 예외적으로 위탁자가 될 수도 있다고 판시하고 있다. 이 판결을 소개한다.서울중앙지방법원(2019.
집합건물에서 관리회사가 시행사와 계약을 체결하고 건물관리를 하고 있는데 선출된 관리인이 관리회사에 퇴거를 요구할 때, 관리회사는 퇴거해야만 할까.집합건물의 관리단 분쟁사례다. 건물관리를 하는 A주식회사는 집합건물의 분양자(시행사)와 관리위탁계약을 체결하고 건물관리를 하고 있었다. 수분양자들이 관리단 집회를 개최해 선출된 관리인 갑이 A주식회사를 인정하지 않고 새로이 B주식회사와 건물관리계약을 체결하고 A주식회사에게 건물관리인계를 요청했다. A주식회사는 자신에게 건물관리권한이 있다고 하면서 관리인의 요구에 응하지 않고 있다.구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것) 제9조의 3 제1항은 ‘분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리해야 한다’고 돼 있어 이 조항을 근거로 분양자가 관리회사와 건물관리위탁계약을 체결한 것이다.이러한 규정을 둔 취지를 보자. 집합건물에 구분소유관계가 성립돼 관리단이 당연설립됐더라도 관리인선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖춰 관리를 개시하기 전까지는 현실적으로 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업