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우리 아파트 단지 내에 비교적 넓은 호수공원이 조성돼 있다. 인공적으로 만든 호수가 아니라 샘물이 솟아나는 자연생태의 호수로 다양한 수생 식물들이 자라고 있다. 연꽃이 특히 많아 평소 연잎의 싱그러운 모습뿐만 아니라 7~8월이면 우아하고 단정한 연꽃을 볼 수 있다. 물속에는 다양한 어류가 산다. 토종 붕어, 자라, 거북이 등이 눈에 뜨일 정도로 많다. 또 호수공원 주위는 소나무, 자작나무, 구상나무, 주목, 상수리나무, 자귀나무, 조팝나무, 모과나무, 회화나무, 화살나무, 팽나무, 느티나무 등이 여러 가지 식물군들이 함께 어우러져 있다.이곳에 소장으로 부임해 첫발을 디뎠을 때 우리나라에 이렇게 자연생태 저수지와 다양한 식물군을 감싸고 있는 아파트 단지가 몇 곳이나 될까 하는 생각이 들었다. 자연과 인간이 잘 어울리게 만들어진 참으로 매력적인 아파트 단지라는 생각을 했다. 예로부터 저수지 주변에 마을을 형성하고 사람과 생물의 상생을 위해 노력했다고 한다. 내가 자라던 마을에도 오래된 버드나무가 있었다. 정월 대보름날 늦은 저녁 시간에 마을 사람들이 모여 마을의 안녕과 함께 각자 소원을 빌었다. 나는 근무 단지 주변에도 이와 비슷한 공동체 활동이 있지 않았을까
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황덕현 주택관리사
호수 1358
2024.04.18 09:07
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장기수선계획을 지키지 않고도 수시조정을 하지 않았다가 과태료 2000만 원을 맞은 인천의 한 아파트 사례다. 현재는 비송재판 결과를 기다리는 관리사무소장과 상담했다.인천 A아파트 입주자대표회의와 관리주체는 지난해 공동주택관리법 위반으로 각각 1000만 원의 과태료를 맞았다. A아파트 B소장은 곧바로 “과태료 처분이 부당하다”는 의견서를 냈으나 지자체가 받아들이지 않았고, 지난해 7월 처분이 확정됐다. A아파트는 지자체 감사에서 장기수선계획에 잡혀있는 공사를 하지 않았고 계획연도를 지키지 않은 점이 문제가 됐다. 왜 그랬을까. A아파트는 2020년 9월 단지 내 보도블록 일부교체 공사를 계획연도에 맞춰 진행하기로 의결하고 업체를 선정했지만 계약 체결이 지연된 채로 겨울을 맞게 됐다. 기온이 내려가면서 지반 결빙 등으로 부실공사가 우려되는 상황이었다. 이에 업체가 사업자 선정 포기각서를 제출했고 이후 공사는 진행되지 않았다. 그런데 A아파트는 장기수선계획을 수시조정하고 사업자를 재선정해 공사를 진행했어야 했지만 그러지 않았다.외벽균열 보수 및 재도장 공사는 장기수선계획서상 2020년에 잡혀있었다. 당시 입대의는 공사를 진행하지 않기로 의결했다. 코로나19가 유행
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박재순 주택관리사
호수 1358
2024.04.16 09:21
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공동주택의 장기수선계획공사를 집행하기 위해서는 전문 공사업자를 선정해 시공하게 된다. 공사업자 선정과 공사품질관리가 공사의 성패를 가늠할 수 있다.성실한 공사업자 선정에 가장 필수적인 문서가 특기시방서의 작성이다. 특기시방서는 입주자대표회의 및 입주자와 시공자가 이해할 수 있는 내용으로 작성해 공개하고 특기시방에 따라 공사가 집행된다면 관리사무소장에 대한 악성루머가 생산·유포될 수 없을 것이다.공사를 수행한 단지에 방문하거나 공사 경험이 있는 주변 소장들의 의견을 청취해 특기시방서를 작성하는 것이 공사 과정에서 발생할 오류를 최소화하는 방법이다. 공사시방에 대한 전문적인 자료는 국토교통부 및 LH의 표준전문시방서를 참고해 작성하면 된다.특기시방서 작성 때는 첫째로 공사의 목적을 명시한다. 부실하게 시공해 공사의 목적이 달성되지 않았음에도 공사가 완료됐다거나 나머지는 하자보수 공사로 처리하면 된다면서 공사잔금을 요구하면 공사의 목적이 달성되지 않았으므로 잔금 지급을 거절할 사유가 된다.둘째, 시공계획서 제출을 요구한다. 현장대리인 지정, 공사일정표, 자재 반입계획, 현장시공 인력투입계획, 공정관리계획, 시공일지 등 공사업자가 발주처에 제출할 서류목록, 작성양식
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한대철
호수 1357
2024.04.12 09:24
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아파트가 사업자 선정지침을 따르지 않고 긴급공사를 했다가 과태료 예고 통지를 받았다. 이 단지의 관리사무소장과 상담한 사례를 소개한다. 다행히 이번 사건은 지자체가 과태료에 대한 아파트의 의견을 받아들여 사전 통지를 철회했다.경기 A아파트에서는 지난해 1~2월 총 3차례에 걸쳐 지하의 노후 횡주관이 파손되는 일이 발생했다. 오·하수가 지나는 횡주관 파손으로 입주민들은 악취로 인한 피해를 겪었다. 관리주체는 입대의에 보고 후 종전 계약한 적 있는 업체와 긴급히 수의계약을 체결해 보수를 진행했다. 지난해 12월 벌어진 지자체 감사에서 횡주관 공사가 문제가 됐다. 공동주택관리법 위반 사항이 적발된 것. 지자체는 A아파트에 수의계약 부적정을 이유로 각각 200만 원씩의 과태료 부과 처분을 예고했다. 지자체는 사전 통지서에서 “입대의와 관리주체는 횡주관 보수공사 시 공사 시기와 물량을 나눠 동일업체와 수의계약 했다”고 지적했다. 이 공사를 ‘쪼개기 계약’을 통해 진행했다고 본 것이다.사전 통지된 과태료를 그대로 납부하면 80%로 감액된다. 하지만 이 아파트 B소장은 평소 알고 지내던 나에게 도움을 구해 의견서를 제출했다. 공사 당시 촬영한 사진, 횡주관이 파손된 날짜
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박재순 주택관리사
호수 1357
2024.04.11 16:06
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아파트 화단에 심을 꽃 구매를 수의계약으로 진행했다가 지자체로부터 과태료를 맞은 단지의 관리사무소장과 상담한 사례를 소개한다.경기 A아파트 관리주체는 지난해 10월 지자체로부터 과태료 부과 예고를 통고받았다. 단지 내 화단 조성 사업을 문제 삼은 입주민의 민원이 발단이었다. 조사에 나선 지자체는 A아파트 관리주체가 공동주택관리법 제25조, 제28조, 같은 법 시행령 제5조 및 사업자 선정지침을 위반했다고 봤다. 과거에 인근 단지에서 근무했던 이 아파트 B소장은 나의 도움으로 과태료 처분이 부당하다는 의견서를 제출했다. 하지만 지자체가 이를 받아들이지 않았고 관리주체에 떨어진 200만 원의 과태료 처분이 확정됐다. A아파트가 지자체 조사에서 적발된 부분은 꽃을 구매하면서 수의계약 금액을 초과 집행한 점이었다. A아파트 입주자대표회의는 단지 내 화단에 심을 식물을 구하기 위해 조경위원회를 구성했다. 위원회는 수차례 논의하고 직접 꽃시장을 방문해 꽃의 발육상태 등을 확인했다. 이런 과정을 거쳐 입대의는 지난해 4월 수의계약으로 4000여만 원을 들여 회양목, 영산홍, 맥문동 등 식물을 선정해 구매를 진행했다. A아파트는 10월 말 “사업자 선정지침은 공동주택법령
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박재순 주택관리사
호수 1356
2024.04.04 08:56
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아파트 입주자대표회의가 경비·미화 용역업체를 선정하는 과정에서 사업자 선정지침을 따르지 않은 데 대해 지자체로부터 과태료를 맞은 관리사무소장과 상담한 적이 있다.경기도의 자치관리 A아파트 관리주체인 B소장이 2023년 9월 지자체로부터 맞은 과태료는 200만 원짜리였다. 그해 1월 한 입주민의 민원에 의해 시작된 지자체 감사에서 경비, 청소 용역업체 선정 시 사업자 선정지침을 위반하고 사업자 선정 결과 계약서를 지연공개·미공개한 사실이 적발된 데 따른 처분이었다.A아파트에서 2003년부터 2022년까지 19년간 근무한 B소장은 평소 알고 지내던 나에게 도움을 구했다. A소장은 지자체에 ‘과태료 처분 사유가 될 수 없다’는 내용의 의견서를 제출했으나 지자체는 이를 받아들이지 않고 처분을 확정했다. B소장은 2023년 10월 이의신청을 제기했다. 이에 따라 현재 A아파트에 대한 과태료 부과 처분 효력이 상실된 상태다. 과태료와 관련해 문제는 B소장이 사업자 선정 과정에서 배제됐다는 점이었다. B소장에 따르면 A아파트 입대의 구성원 5명은 2021년 12월 30일 경비·청소 업체 선정을 위한 입찰을 적격심사로 진행했다. 이 자리에 B소장은 없었다. 그런데 제한경쟁
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박재순 주택관리사
호수 1355
2024.03.26 09:18
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아파트에 대한 감사에서 자신이 부임하기도 전에 벌어진 공사에 대해 과태료를 맞은 관리사무소장과 상담을 진행한 적이 있다. 경기 화성시 A아파트는 지난 2월 500만 원의 과태료를 맞았다. 지난해 11월 입주민의 민원에 의해 나온 지자체의 감사에서 ①승강기 보수공사 수의계약 체결 부적정 ②단지 내 어린이집 보수공사 장기수선충당금 사용 부적정 등 두 가지가 문제가 됐다. 과태료 처분에 A아파트의 B소장은 한국아파트신문에 연재 중인 나의 기사를 보고 나에게 연락했다. 사정을 들어보니 B소장이 A아파트에 부임하기 전에 진행됐던 공사로 B소장이 그 책임을 뒤집어쓰게 된 상황이었다. A아파트는 나의 도움으로 이달 초 “과태료 처분에 대해 불복하며 이의를 제기한다”며 “비송사건절차법에 따라 법원에서 과태료 재판을 받도록 조치해달라”는 이의신청서를 지자체에 제출했다. 현재 결과를 기다리고 있다.①승강기 보수공사와 관련한 두 가지 지적과 이에 대한 이의신청 논리는 이렇다.첫째 지적은 A아파트가 고장 난 승강기의 보수를 위해 수의계약으로 업체를 선정하는 과정에서 2개 이상 업체의 견적서를 받지 않았다는 것이었다. 이에 대해 B소장은 이의신청서에서 “A아파트 승강기의 제조업체는
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박재순 주택관리사
호수 1354
2024.03.22 09:09
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공동주택 관리주체는 장기수선계획에 따라 공사를 집행할 의무가 있다. 공동주택관리법 제29조 제2항에 따라 장기수선계획을 검토해 시설물의 상태가 불량하다고 판단해 조정된 항목의 공사는 반드시 집행돼야 한다. 기억해야 할 것은 장기수선계획에 따른 보수공사 때도 입주자대표회의와 입주자의 여론을 살펴야 별다른 저항이나 마찰 없이 공사를 마무리할 수 있다는 점이다. 하지만 반대 여론이 많다는 사유로 장기수선계획에 따른 공사를 집행하지 않는 것도 위법행위에 해당한다. 공사를 실시하기 어려운 경우라면 수선주기를 연장하는 장기수선계획을 조정해야 추후 과태료 부담에서 벗어날 수 있다.공동주택 관리현장을 과태료 늪에 빠지게 하는 장기수선계획 공사의 집행 절차와 공사계획서 작성 방법을 살펴본다.▷공사집행 시기= 옥상방수, 외벽 균열보수, 보도블록보수, 아스팔트포장 공사 등은 장마가 시작되기 전에 완료돼야 하는 등 공사집행 시기가 중요한 항목도 있다. 시기와 상관없이 장기수선계획으로 정해진 연도에 집행할 공사 전체에 대해 매년 2~3월경 공사집행을 요청하는 안건을 상정해 공사 시기를 미리 결정해야 한다. 이 일정에 따라 공사 집행 계획을 세운다면 연말에 허둥대지 않고 장기수선계획
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한대철
호수 1354
2024.03.21 08:51
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아파트 장기수선계획에 들어있는 공사를 계획한 금액보다 초과 집행해 과태료 2000만 원을 맞은 단지를 상담해준 사례를 소개한다.경북 경산시 A아파트의 한 입주민이 제기한 민원에 의해 단지가 시끄러워졌다. 민원을 넣은 입주민은 단지 내 보도블록 교체 공사를 문제 삼았다. 장기수선계획에 1억5000여만 원으로 잡혀있는 보도블록 공사에 계획 대비 약 2.5%, 380만여 원을 더 썼다는 것이다.민원에 따라 감사를 나온 지자체는 지난해 12월 초 A아파트 입대의와 관리주체에 과태료 부과를 사전예고했다. “공동주택관리법에 의거 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설물을 교체 보수해야 하나 조정된 장기수선계획에 따라 교체, 보수를 하지 않았다”는 이유였다. A아파트 B관리사무소장은 한국아파트신문에 나온 나의 과태료 취소 기사를 보고 내가 근무하고 있는 단지로 직접 찾아와 도움을 청했다.B소장은 나의 조언에 따라 과태료 처분이 부당하다는 의견서를 제출했다. 지자체가 이를 수용하지 않아 12월 말 A아파트 입대의와 관리주체에 대해 각각 내려진 1000만 원의 과태료 처분이 확정됐다. A아파트는 이에 불복해 1월 초 이의신청서를 제출했다. 이의신청서에는 국토교통부 산
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박재순 주택관리사
호수 1353
2024.03.13 08:49
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아파트에서 의무 사항이 아닌 공사를 장기수선계획에 반영하고 집행하지 않았다가 과태료를 맞은 단지에 대해 상담한 적이 있다. A관리사무소장은 지난해 9월 경기 B아파트에 부임한 지 한 달 만에 지자체로부터 감사를 받았다. 한 입주민의 민원 때문이었다. 감사에서 장기수선계획에 반영된 항목을 집행하지 않은 부분이 지적됐다. 이 아파트 전임 소장이 2022년 조정한 장기수선계획에 2022년 계획 공사로 ‘옥상자동문 개폐장치’라고 집어넣었고 계획금액에 반영했으나 이를 집행하지 않았다가 감사에서 적발된 것이다. 2011년에 사용승인을 받은 이 아파트는 옥상자동문 개폐장치 설치 의무단지가 아니다. 옥상자동문 개폐장치 등에 관한 법률은 2016년 2월 개정됐으니 이 단지는 적용 대상이 아니다.이 아파트는 감사에서 여러 사항을 지적받아 과태료 처분이 예고된 상태였다. 옥상자동문 개폐장치 건은 애초에 없다가 추가됐다. 이후 예고된 과태료 부과 통지는 취소됐다. 하지만 오히려 옥상자동문 건으로 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획 위반으로 최고 위반 금액인 1000만 원의 과태료를 맞았다.평소 알고 지내던 A소장이 나에게 도움을 요청했다. 전임 소장이 개인 사정으로 갑자기 단
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박재순
호수 1392
2024.03.07 09:11
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2019년 10월 첫 과태료 확정통지서에 이어 6개월 만에 두 번째 과태료 처분이 아파트로 날아왔다. 관리주체와 입주자대표회의에 1000만 원씩이었다. 당시 우리 단지는 2개의 위탁관리업체와 계약한 상태였다. 시청은 내가 속한 위탁사가 아닌 추후 계약한 위탁사에 업무를 인계하라는 명령을 내렸다. 이에 나는 시청 앞에서 1인 시위를 벌였다. 시청의 명령에 항의하고 입주민들과 함께 시청을 몇 차례 방문했다. 그러자 시청 측은 “감사를 실시하겠다”고 공표하고 얼마 뒤인 11월 2주간의 기획 감사를 벌였다. 감사 결과는 12월에 나왔다. 결과지에는 ‘2016~2018년 장기수선계획에 반영되지 않은 공사를 3차례 진행하고 공사비로 장기수선충당금을 부정하게 사용했다’는 내용이 담겨 있었다. 두 달 전 과태료 대응 경험이 있어 당황스럽지는 않았다. 2020년 2월 “장기수선계획 입법취지에 어긋나지 않았고 입주민들에게 피해를 끼치지 않았다”는 내용의 소명자료를 제출했다. 그러나 시청은 이를 받아들이지 않고 3월 입대의와 관리주체에 각각 1000만 원의 과태료 부과 사전예고를 했다. 이에 입대의와 관리주체가 의견서를 시청에 제출했으나 불수용 처리됐다. 그 이유는 듣지 못했다
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박재순 주택관리사
호수 1351
2024.02.27 16:00
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과태료는 현장 관리사무소장들이 가장 듣기 싫어하는 단어일 것 같다. 2건의 과태료 부과에 대해 처분 취소를 받아낸 경험이 있다. 소장들의 과태료 대응에 조금이라도 보탬이 되길 바라면서 사례를 소개한다.2019년 9월 말경 관리규약에서 정한 선거관리운영비를 초과해 집행한 일이 있다. 원래 기준 금액은 연간 300만 원을 집행하는 것이었는데 500만 원을 썼다. 이 부분에 대해 입주민이 민원을 제기했다. 이에 즉시 소명자료를 통해 ‘동대표의 잦은 사퇴로 인해 선거를 여러 번 할 수밖에 없었다’는 현장의 사정을 시청에 피력했다. 동대표의 공석으로 입주자대표회의가 구성되지 않는다면 관리규약을 개정할 수도 없는 등 단지가 정상적으로 돌아가지 않는다는 점도 함께 주장했다. 하지만 시청은 이를 인정하지 않고 과태료 부과 사전예고통지를 했다. 이처럼 민원 또는 감사로 위반사항이 발견되면 소명자료 제출을 요구받고 관리주체나 입대의 또는 드물게 선거관리위원회가 소명자료를 제출하게 된다. 지자체가 과태료 처분 항목에 해당한다고 판단하면 과태료 부과 사전통지(해당금액의 80%)를 한다. 이대로 납부하면 종결된다.아니면 의견서를 제출한다. 기간은 10일 이상이 주어진다. 이것이 수
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박재순 주택관리사
호수 1350
2024.02.20 16:14
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일반적으로 정책변화는 대중의 이목을 끄는 초점 사건이 발생하고 난 뒤에 일어난다. 공동주택 안전관리 분야도 다르지 않다. 관리주체가 입주민들의 안전을 위해 대비해야 하는 위해요인은 낙상과 화재 외에도 무수히 많다. 그러므로 공동주택 안전관리 조직이 각종 의무를 이행하는데 소요되는 자원을 충분히 확보할 수 있어야 한다. 자원에는 금전 이외에도 인력과 같은 형체가 있는 것에서부터 적절한 판단에 요구되는 정보까지 모두 포함된다. 공동주택관리법은 안전관리계획을 통해 시설물 종류 중심으로 안전관리가 이뤄지도록 하는 구조다. 공용부문 시설에 의해 발생한 손해에 대해 사법부는 민법 제758조 제1항을 근거로 위탁업체가 점유자로서의 책임을 부담하는 것으로 판단해왔다. 그러나 업체와 관리조직(관리사무소장과 직원)은 공동주택 입주민을 대표하는 입주자대표회의로부터 관리를 위탁받아 담당할 뿐이므로 점유자로 보기 어렵다는 관점 역시 존재한다. 최근 관리조직과 위탁업체가 전기안전관리자를 직접 선임할 수 없다는 법제처 의견은 업체와 관리조직에 부여된 책임을 현실화해야 한다는 관점이 받아들여지고 있다는 신호로 볼 수 있다. 이로써 입대의는 안전관리에서 책임과 역할이 확대됐다. 안전조치에
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이영웅
호수 1340
2023.12.04 09:11
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화재는 공동주택 안전관리의 주요 고려 요소 중 하나다. 지난해 한 해 부산의 공동주택 화재는 470건이 발생했고 이로 인해 63명의 인명피해가 발생했다. 내화성능 관련 의무는 오랜 시간에 걸쳐 점진적으로 강화돼 왔으며 일반적으로 소급 적용되지 않는다. 요양병원, 고시원 대상으로 예외적으로 스프링클러 설치가 소급적용된 사례가 있긴 했다. 따라서 관리주체는 현재 관리하는 공동주택의 화재안전 관련 의무 사항이 무엇이며 현황은 어떤지를 분명히 조사해 둬야 한다. 공동주택 스프링클러 설치 의무는 층수 기준을 낮추는 방식으로 강화돼 왔다. 준공일이 △1992년 이후인 공동주택은 16층 이상의 스프링클러 설치가 의무화됐고 △2005년 1월 11층 이상일 경우 전층으로 △2018년부터는 기준 층수가 6층으로 낮아졌다. 부산진구 소재 공동주택 562개 단지를 분류해 보면 △의무가 없거나 16층 이상에 한정된 211개 단지(38%) △ 11층 이상의 전층 설치 의무 대상 299개 단지(53%) △ 6층 이상의 전층 설치 의무 대상 52개 단지(9%)다. 대다수 단지가 저층부에서 시작돼 확산하는 화재에 특히 취약한 상태인 것을 알 수 있다. 스프링클러 설치 의무 대상이더라도 적
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이영웅 선임연구원 국립재난안전연구원
호수 1339
2023.11.28 09:25
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국가통계포털(KOSIS)에 따르면 2022년 우리나라 도시화율은 81.4%로 완숙 수준이다. 이는 집약적인 공동주택 중심의 정주 양식을 기반으로 한다. 한정된 면적 내에 다수의 사람을 효율적으로 수용하려면 단지 혹은 동 단위로 모든 입주민이 집단으로 위험에 노출될 수 있다. 필자는 부산 부산진구 건축관리과의 요청으로 9월 15일 현지 주택관리사 등을 대상으로 ‘공동주택 관리주체 방범 및 안전교육’을 했다. 그 내용을 재구성했다.상반기에 발간된 ‘2023 공동주택 안전관리 매뉴얼’을 검토해 봤다. 지하주차장 침수 참사 예방을 비롯한 안전관리 계획 및 점검과 관련된 실무 사항이 일부 개정됐다. 세부 사항마다 적절한 관리 결과와 그렇지 못한 결과를 사진으로 잘 비교해 주고 있다. 겨울이 되면 사람이 미끄러지거나 넘어져 사상자가 발생하기도 한다. 낙상의 주요 원인은 겨울철 일정 기간 이상 지속되는 응결점 이하의 기온 또는 강설 후 눈의 잔존에 따른 빙판이다. 기후변화에 따라 부산도 혹한과 폭설로부터 자유로운 도시가 아니다. 특히 공용부문에서 발생한 입주민의 낙상은 안전관리 주체의 과실을 따지는 소송으로 비화하는 경우가 많다. 재판부가 과실 여부를 판단하는 사안으로는
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이영웅
호수 1338
2023.11.22 09:00
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벚꽃은 4월에 화려하게 피었다 한꺼번에 지는 모습이 장관이다. 눈꽃이라 일컬을 정도로 사람의 마음을 설레도록 한다. 이토록 화려함을 자랑하던 벚나무가 완전한 가을이 되기 전인 7월부터 갑작스럽게 잎이 모두 떨어지는 현상이 여기저기서 벌어진다. 공동주택만이 아니라 가로수나 공원에서 자라고 있는 벚나무에서도 비슷한 증상이 나타난다. 가을이 되기 전에 잎이 떨어진다는 것은 벚나무에 무엇인가 이상이 있다는 뜻이다. 그 원인을 밝혀서 이른 시일 내에 회복 조치할 필요성이 있다. 벚나무 주변에 떨어진 낙엽을 주워보면 한 가지 공통된 증상을 확인할 수 있다. 떨어지지 않은 잎도 떨어진 잎에서 보이는 특징이 그대로 드러난다. 그 증상은 다름 아닌 구멍이다. 바닥에 떨어진 잎은 시간이 지나 갈색이 됐거나 막 떨어져 다소 푸른 기미가 있더라도 잎에는 다소 불규칙한 구멍이 다소 존재한다. 벚나무에 발생하는 구멍병은 크게 두 가지가 있다. 하나는 세균에 의한 세균성구멍병이고 다른 하나는 곰팡이에 의한 갈색무늬구멍병이다. 병원체가 다르지만 피해 증상은 거의 비슷하게 나타난다. 봄철에 환경에 따라 피해 발생 시기가 다소 차이가 나기 때문에 발생 시기를 갖고 구별하기는 어렵다. 어떤
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김철응
호수 1332
2023.10.08 16:00
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난방설비 사고를 예방하기 위한 방법을 정리해 본다.◇예방법1: 집수정 펌프 2개 자동 정상상태로두 개 다 고장이 나서 작동이 안 되면 사고가 난다. 하나가 고장이고 남은 하나도 수동밖에 되지 않을 때 집수정에 물이 차면 그야말로 물난리다. 급수펌프와 소방펌프는 보통 지하기계실저수조 옆에 있는데 저수조가 넘치면 집수정으로 가고 집수정이 넘치면 급수펌프와 소방펌프를 덮친다. 더 넘치면 전기실로 들어간다. 보통은 전기실이 기계실보다 조금 높다. 어떤 곳은 전기실 문 앞에 콘크리트 차단막까지 해 두고 있다. 이러면 폭우 때 전기실 침수를 막을 수 있다.◇예방법2: 배관 종류 위치 파악소방, 급수, 난방, 급탕 등 배관 종류와 특징을 평소에 정확히 알고 있어야 한다. 급수와 난방, 급탕은 고층부로 가는지 저층부로 가는지 알아야 하고 난방과 급탕은 공급관인지 환수관인지를 알아둬야 한다.배관 종류는 배관 PVC테이프의 색깔로 구분하고 있다. 급수는 청색이고 공급관만 있다. 난방 공급관과 환수관은 진한 분홍색으로 색깔이 같다. 소방은 그보다 더 붉은색이다. 급탕 배관은 공급관은 노란색, 환수관은 흰색 또는 녹색이다. 급탕관 공급관은 직경이 크다. 환수량이 적으니 환수관은
관리 지식in
권성균 주택관리사
호수 1331
2023.09.29 08:00
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◇말썽6: 벽지 변색에 보험처리민원을 넣은 세대에 가보니 작은 방 벽에 폭 20㎝, 세로 30㎝의 누수에 의한 변색이 있었다. 천장도 아니고 벽 중간에 생긴 누수의 원인을 모르겠다. 외벽에서 물이 들어온 건 아니었다. 누수전문업체 직원은 벽지의 변색된 높이를 따라가 주방을 지나 뒷 발코니의 세탁기를 들어냈다. 공동구 점검구를 열어보니 난방입상관이 드러났다. 불을 비췄다. 난방배관에서 물방울이 보였다. 위층 세대 같은 위치의 난방입상관에서 나와 2m 정도 세대 싱크대 쪽으로 가는 가지배관이 삭아서 물이 떨어지고 있었다. 입주민에게 “가지배관은 전유부분이어서 세대 간에 해결해야 한다”고 말했다. 위층 세대는 “분배기가 싱크대 밑에 있고 그 분배기에 열량계가 있으니 입상관에서 열량계까지는 가지배관이라도 공용부분”이라고 맞섰다. 건축 쪽에서 일하는 분의 말이니 일리가 있다고 보고 관리규약을 살펴봤다. ‘계량기까지는 공용부분이고 계량기 이후 세대로 들어가 있는 부분이 전유부분’이라고 나와 있었다. 후에 알게 된 일이지만 난방배관 입상관은 세대 안에 있으니 관리규약에 특별히 난방배관 가지배관은 전유부분이라고 수정해 놓은 아파트도 있었다.관리규약에 따라 공용부분은 관리주
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권성균 주택관리사
호수 1330
2023.09.21 09:12
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◇말썽3: 오래된 급탕배관 볼밸브 부러져105동 1호라인 10층 세대에서 “화장실 인테리어 중인데 온수배관의 물이 멈추지 않는다”고 연락이 왔다. 양수기함에 있는 온수앵글밸브가 오래돼 패킹이 낡아 밸브를 잠가도 물이 계속 나오고 있었다.앵글밸브를 바꾸려면 밸브에 물이 없어야 한다. 그 라인 전체의 온수물을 빼려면 동 지하에 고층부 온수라인 공급관과 환수관을 막고 드레인해야 한다. 그러려면 동 지하에서 건물에 올라오기 전 각 관에 볼밸브를 닫고 드레인하면 된다. 볼밸브 손잡이는 배관방향으로 일자로 위치하는데 손잡이를 직각으로 해야 밸브가 닫혀 물이 통하지 않게 된다. 틀어보니 직각으로 되지 않고 부러져 버렸다. 20년 동안 한 번도 돌려보지 않은 볼밸브라면 부러질만한 것이다. 볼밸브를 교체해야 했다. 세대에는 며칠 더 기다려 달라하고 업체에 볼밸브 교체를 의뢰했다. 며칠 후 “온수배관공사로 온수공급이 일시 중단된다”고 방송하고 작업했다. 볼밸브는 저층부와 고층부의 공급과 환수를 모두 교체하면 4개다. 배관 중간에 위치한 볼밸브는 그냥 빼낼 수 없다. 볼밸브 양쪽 배관을 전동 커터기로 잘라 빼내고 볼밸브 양쪽을 배관과 이을 수 있도록 해 양쪽을 용접한다. 한쪽을
관리 지식in
권성균 주택관리사
호수 1329
2023.09.12 16:00
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지역난방 관리 때 난방배관보다 온수배관이 더 잘 터진다. 여름에는 난방을 켜지 않기 때문에 사용이 적지만 급탕은 1년 내내 뜨거운 물이 통과하고 있어 더 잘 상한다.◇말썽2: “온수 안 나온다” 쏟아진 민원 아침에 출근하는데 기전실 직원용 단체 대화방에 사진과 동영상이 올라왔다. 열교환기실 급탕 저층부 환수관 배관 한쪽에 물이 샌다는 것이었다. 10초 동영상을 보니 직경 40㎜ 동관에서 멀티조인트 옆으로 여러 가닥의 물이 가늘게 뿜어져 나오고 있었다. 열교환기실에 급히 달려가서 보니 바닥이 흥건히 젖어있었다. 멀티조인트를 더 조여보자고 해서 직원이 사다리를 대고 올라가 해보니 물이 더 세차게 뿜어져 나왔다. 멀티조인트를 갈아보기로 했는데 멀티조인트를 다 풀면 물이 더 쏟아져 나올 것 같았다. 오전 10시경 “급탕 배관공사로 온수가 중단된다”고 방송했다.물이 없는 상태에서 교체하기 위해 우선 급탕수를 빼야 했다. 그래도 안 되면 업체를 부르려고 했다. 앵글 부분 바로 옆이라 일반 일자 배관상태라면 양쪽을 자르고 플렉시블을 넣어 조치해 볼 수도 있었다. 하지만 물이 새는 위치가 앵글부분 바로 옆이라 어려워 보였다.어느 동에서 열교환기실로 들어오는지를 파악하고 그
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권성균 주택관리사
호수 1328
2023.09.05 15:54