구분소유자들의 건물명도 청구 ‘승소’

수원지법 

입주자대표회의 회장 자격이 없음에도 입주민 A씨가 수년간 회장 행세를 해온 경기도 안산시 모 아파트. 이곳은 지난 2018년 대한주택관리사협회 등의 적극적인 지원으로 정상화가 된 바 있다. <관련기사 제1076호 2018년 6월 4일자 게재> 
다만 A씨가 2012년 9월경 입대의 의결 및 관리사무소장과의 10년 무상임대차계약을 빌미로 여전히 관리동 2층에서 ‘학습센터 및 무료법률경제교육지원센터’(이하 학습센터)를 운영하자 일부 구분소유자들이 A씨를 상대로 건물명도 청구소송을 제기하고 나섰고, 2심 항소심은 구분소유자들의 손을 들어줬다. 
수원지방법원 민사6부(재판장 염우영 부장판사)는 해당 아파트 구분소유자 2명이 A씨를 상대로 제기한 건물명도 청구소송 항소심에서 구분소유자들의 항소를 받아들여 1심 판결을 취소, ‘A씨는 구분소유자들에게 관리동 건물의 2층 부분을 인도하라’고 주문했다.  
재판부는 “A씨가 아파트 소장과 무상임대차계약을 체결해 배타적으로 점유·사용하고 있는 부동산은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 ‘공용부분’”이라며 “공용부분에 해당하는 장소를 배타적으로 점유·사용하는 것은 공용부분의 변경에 해당해 구분소유자들의 적법한 집회결의에 의한 동의가 필요하다”고 밝혔다. 
문제가 된 관리동 2층 부분은 2007년 아파트 준공 당시 주민공동시설로 용도가 지정돼 일정기간 주민운동시설로 이용되다가 2010년경부터 공실이었다. 이후 2012년 9월경 입대의 의결 및 소장과 A씨 사이의 계약에 따라 A씨가 이때부터 2022년 9월경까지 10년간 무상으로 학습센터를 운영하게 된 것으로 알려졌다.      
재판부는 “계약에 따르면 A씨가 ‘학습센터를 운영하는 과정에서 발생하는 수도료, 전기료, 난방비, 수리비 등을 모두 아파트 소장이 부담하기로 했는바, 결국 부동산의 외관 및 그 경제적 용도 변경으로 인한 제반비용을 궁극적으로 아파트 입주자들이 부담하게 됐다”고 봤다. 
이와 함께 “학습센터 운영과 관련, 관할관청은 아파트 소장에게 ‘용도변경이 이뤄졌음에도 공동주택관리법령에 따른 절차를 거치지 않았다’는 이유로 시정명령 사전통지를 했다”고 인정했다.  
재판부는 결국 이 사건 계약은 공용부분인 부동산의 기능과 용도를 변경해 그 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 집합건물법 제15조의 ‘공용부분의 변경’에 해당하고, 공용부분 변경을 하려면 구분소유자의 결의나 서면합의를 거쳐야 함에도 이러한 절차 없이 계약을 체결했으므로 계약의 효력을 인정할 수 없다고 판단했다. 
이에 대해 A씨는 “이 아파트는 공동주택에 해당하므로 공동주택관리법이 적용될 뿐 집합건물법은 적용되지 않고 아파트 관리규약에서 ‘관리주체는 공용부분을 관리한다’고 정하고 있으므로 아파트 관리주체인 소장과 사이에 체결한 이 사건 계약은 유효하다”고 항변했다. 
하지만 재판부는 “이 아파트는 705가구로서 관리에 관해서는 집합건물법이 아닌 공동주택관리법의 적용을 받으나, 이 사건 부동산에 관해 계약을 체결하고 이를 배타적으로 점유·사용하는 것은 공용부분의 ‘관리’가 아니라 공용부분의 변경에 해당한다”고 되짚었다. 
아파트 관리규약에 따라 공용부분을 관리주체가 관리한다고 하더라도 공용부분의 단순한 관리가 아닌 그 기능과 용도를 변경하는 등 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 ‘공용부분의 변경’에 관해서는 관리주체가 집합건물법에 따른 절차를 거치지 않은 채 독자적으로 행할 수 없다는 것. 
‘아파트 구분소유자들에 불과한 원고들은 부동산의 인도를 구할 수 없다’는 취지의 A씨 주장에 대해서도 재판부는 “집합건물법 제16조 제1항은 공용부분 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정한다고 규정하면서 그 단서에 ‘다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다’고 규정하고 있다”며 “집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 그 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있다”며 받아들이지 않았다. 
한편 A씨는 이 같은 판결에 불복해 대법원에 상고를 제기했다. 
 

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