유신비 본부장
(주)아파트너스  컨설팅사업부 

지난 기고에서 장기수선충당금의 용도 외 사용으로 과태료 1,000만원의 행정처분을 받게 된 부산 A아파트의 판례를 살펴봤다. 해당 판례에서 법원은 “장충금은 장기수선계획에 따라 공용부분의 보수·교체 및 개량을 위해 사용해야 하고, 이를 전유부분 보수 등에 사용해서는 안 되며, 공용부분 보수 등에 사용하는 경우에도 관련 법령에서 정한 장기수선계획 조정 절차를 거쳐서 이뤄져야 한다”고 판시했으며, 공사 계약 당시의 전 입주자대표회장 C씨와 전 관리사무소장 D씨 모두에게 손해배상 책임이 있다는 판결을 내렸다. 
지난 2015년 5월경 A아파트 입대의는 균열보수 및 재도장공사 업체 선정과 관련, 입찰에 참가한 3개사 중 B사를 선정해 다음 날 균열보수, 재도장공사 및 창틀 실리콘 코킹공사에 관해 공사대금 약 6억7,400만원에 공사계약을 체결했다.
이후 입대의는 전자입찰 요건 불비를 이유로 B사와의 계약을 파기했다가 B사가 제기한 공사도급계약 유효확인 소송에서 패소함에 따라 2016년 2월경 다시 B사와 계약을 체결해 공사비를 지급했다. 손해배상의 책임이 있다는 판결을 받은 전 입대의 회장 C씨는 2015년 7월경부터 2016년 10월 말까지 회장을 맡았기에 최초 계약체결 시에는 회장이 아니었으며, B사와 다시 계약을 체결한 시점에는 회장이었다. 
해당 사건에서 최초 공사계약 전 입대의는 전유부분의 창틀 실리콘 코킹공사 비용을 장충금으로 부담할 것인지 아니면 가구 부담으로 할지에 대해 입주민들에게 의견을 물었고, 입주민의 75%가 코킹공사 비용을 장충금으로 부담하자는 안에 찬성했다.
그러나 A아파트의 위탁관리업체는 입대의가 공사업체인 B사와 다시 계약을 체결하기 전에 ‘장충금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 된다’며 2015년 2월경과 2016년 2월경 입대의 및 소장에게 ‘장충금 용도 외 사용을 금지하고 장기수선계획과 관련된 공사를 진행할 시 절차에 맞는 조정을 거친 후 진행하라’는 내용의 통보를 보냈다. 그럼에도 불구하고 C씨는 이를 무시한 채 공사업체에 장충금을 이용해 전유부분인 창틀 코킹공사대금 약 1억원을 지급했고 이로 인해 관할관청으로부터 과태료 처분을 받았다.
공동주택관리법 제29조 제1항에서 정의하고 있는 장기수선계획은 공동주택의 ‘공용부분’에 대한 계획이며, 장기수선충당금은 공동주택관리법 시행규칙 별표1(이하 별표1)에 명시하고 있는 공용부분 73개 항목의 전면교체 및 부분수리에 대해 장기수선계획에 따라 사용해야 한다.
입주민 과반수의 동의를 받았다고 하더라도 장충금을 전유부분의 보수 및 교체공사에 사용하는 것은 장충금을 용도 외의 목적으로 사용하는 것이며, 공용부분과 전유부분의 구분은 공동주택관리법 제18조 제1항 및 같은 법 시행령 제19조 제1항에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 필요한 사항을 규정할 목적으로 제정되는 관할관청의 관리규약 준칙에 구체적으로 구분해 규정하고 있다.
장기수선계획 조정 시 별표1에 해당하지 않는 항목이라도 필요한 경우 입주민의 의견을 반영(수시조정 시 입주자 과반수 동의, 정기조정 시 입대의 의결)해 장기수선계획서에 추가하는 것이 가능하다. 다만 앞서 말했듯이 장기수선계획은 공용부분에 대한 계획이기 때문에 조정 전 해당 항목이 공용부분인지 필히 확인해야 한다.
추가로 이와 관련해 가장 많이 받는 질문 중 하나가 ‘가구 내의 스피커, 감지기, 스프링클러 헤드는 전유부분이므로 수선유지비로 사용하면 되는지?’다. 이에 대한 답은 ‘아니오’다. 해당 항목들은 전유부분인 가구 내에 설치돼 있더라도 공용부분의 주요설비(방송설비-앰프, 수신반, 소화수관)와 연동돼 작동하기 때문에 공용부분으로 간주하며, 별표1에 포함된 항목이므로 수선유지비나 가구부담비용이 아닌 장충금으로 교체해야 한다.
또한 해당 항목들의 경우 단위개수가 많더라도 각각이 모두 독립적인 기능을 하는 항목이기 때문에 1개만 교체해도 별표1의 전면교체에 해당한다. 따라서 스피커, 감지기, 스프링클러 헤드는 지출 금액이 소액일지라도 1개 이상 교체할 경우 반드시 장충금을 사용해야 한다.
공동주택관리법 시행령 별표9에 따르면 장기수선충당금을 용도 외의 목적으로 사용하는 경우와 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 않은 경우 모두 과태료 1,000만원의 행정처분 대상이 된다. 그러므로 장기수선계획에 대한 올바른 이해와 적법한 절차를 통해 장충금을 용도에 맞게 사용해야 할 것이다.