경비·미화용역업체를 선정하는 과정에서 관리규약에서 정한 적격심사제 표준평가표와 다른 세부배점기준으로 평가해 업체를 선정한 서울 동작구 A아파트 입주자대표회의와 주택관리업자가 입주민들에게 손해배상을 해야 하는 상황에 놓였다. 
서울중앙지방법원 민사8부(재판장 황기선 부장판사)는 최근 혼합주택단지로 500가구가 넘는 A아파트 입주민 중 임대주택 임차인 포함 26명(이하 원고 입주민들)이 입대의와 주택관리업자 B사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 ‘입대의와 B사는 공동해 원고 입주민들에게 각 최소 5만원에서 최고 15만원을 지급하라’고 주문했다. 이는 입대의와 B사가 항소를 제기해 진행된 2심 판결로, 2018년 8월경 원고 입주민들의 청구금액을 그대로 받아들인 1심 법원보다는 합계금액이 약 18만원 적다.   
원고 입주민들은 지난 2016년 11월경 적격심사제를 통해 B사를 경비·미화용역업체로 선정한 과정에 의문을 제기했다. 평가위원들(입대의 회장을 포함한 동대표 3명과 B사 소속 관리사무소장)이 입찰 참여업체들의 입찰가격 부분에 대한 평가에 있어 관리규약과 다르게 세부배점을 규정한 입찰공고상 세부배점기준에 따라 평가했으며, 기업신뢰도와 업무수행능력 평가의 경우 객관적인 정량평가로서 평가자 간 점수가 상이하거나 세부배점과 기준을 달리 평가할 수 없음에도 불구하고 관리규약이나 입찰공고에 명기된 세부배점 기준을 무시하고 임의로 배점을 부여하는 광범위한 오류를 범했다는 것. 
원고 입주민들은 “입찰 당시 관리규약에 따라 채점했다면 경비업체로는 C사, 미화업체로는 D사가 최저가격을 입찰한 업체로서 최고점을 받아 낙찰자로 선정됐어야 한다”면서 “B사와의 각 입찰가 차액에 대해 입대의와 B사는 공동해 원고 입주민들에게 2년의 계약기간 중 해당 거주기간 및 분양면적에 따라 산정한 금액을 손해배상으로 지급하라”고 주장했다.  
이에 대해 재판부는 “관리규약에 세부배점 간격을 정한 적격심사표(1, 2안)가 존재하는 이상 입대의와 B사는 모두 아파트 경비·미화업체를 선정하기 위해 적격심사제에 따른 입찰 및 평가 절차를 진행함에 있어 1, 2안 중 하나를 택해 입찰공고 시 첨부하고, 이에 규정된 평가항목, 배점 및 세부배점에 따라 평가절차를 진행할 의무가 있다”고 전제했다. 
아울러 “입대의와 관리주체인 B사는 입찰을 통해 경비·미화용역업체를 선정하는 과정에서 고의 또는 과실로 관리규약 및 관계법령을 위반함으로써 원고 입주민들에게 손해를 가했다면 이를 배상할 책임이 있다”고 판시했다. 그러면서 “입대의와 B사가 입찰을 함에 있어 관리규약에 정해진 적격심사표의 입찰가격 항목의 세부배점 기준과 다른 기준을 적용할 수 없음에도 임의로 이와 달리 적용함으로써 입찰가격에 따른 점수 차이가 6점에서 1점으로 적어진 결과 최저 입찰가보다 높은 액수로 입찰을 한 B사에 유리해진 것으로 보인다”고 봤다. 
또한 “B사가 구성한 평가위원들이 입찰에 참여한 업체들에 대해 기업신뢰도, 업무수행능력 각 부분을 평가함에 있어서 관리규약이나 입찰공고에 명기된 세부배점 기준을 무시하고 임의로 점수를 부여하는 광범위한 오류를 범했는데, 대체로 B사에 대해 다른 업체와 비교해 상대적으로 세부배점 기준보다 높은 점수를 부여했다”고 인정하면서 “그 결과 최저 입찰가격보다 높은 액수로 입찰한 B사가 경비와 미화용역 부분 모두에서 최고점을 획득해 낙찰업체로 선정됐다”고 판단했다. 
재판부는 이로써 “관리규약 및 관계법령이 정한 기준을 위반해 계약이 체결된 B사의 각 용역비는 정상적으로 입찰절차가 진행됐을 경우보다 B사에 유리하고, 아파트 입주민들에게는 불리할 것으로 보인다”며 “입대의와 B사는 공동해 용역사업자를 선정함에 있어 관리규약 및 관계법령을 위반해 B사를 경비·미화용역업체로 선정하는 불법행위를 함으로써 원고 입주민들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다”고 못 박았다. 
손해배상 범위와 관련해서는 “원고 입주민들의 주장과 같이 원고 입주민에게 B사의 각 입찰가격과 C사 또는 D사의 각 입찰가격과의 차액을 기준으로 산정된 추가 관리비 상당의 손해가 발생했다고 보기 어렵고, 구체적인 손해액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 해당한다”고 해석했다. 이 아파트 경비·미화업체 입찰은 적격심사제 방식으로 진행돼 최저가 입찰업체가 당연히 낙찰자가 되는 것이 아닐 뿐만 아니라 실제 B사를 포함해 각 입찰업체의 입찰서류를 다시 검토할 경우 각 업체의 입찰을 무효로 볼 수 있는 사정도 존재하는 데다, 경비·미화용역업무의 특성상 업체 역량에 따라 실제 제공하는 용역의 내용 및 수준이 매우 상이할 수 있어 원고 입주민들이 B사로부터 제공받는 용역 업무에 대해 적정 가액보다 얼마나 더 많은 비용을 부담하게 됐는지 특정하기 어렵다는 이유에서다.
재판부는 이에 따라 대법원 판례를 참조해 “재산적 손해의 발생사실이 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의해 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 채무불이행과 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 이후의 제반 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합해 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있고, 이는 불법행위로 인한 손해배상 청구에 있어서도 다르지 않다”고 인용했다.  
이를 토대로 재판부는 입찰 당시 B사의 각 입찰가격과 다른 업체들의 각 입찰가격, 입대의·B사의 지위, 손해 발생 경위, 원고 입주민들에 대해 부과되는 경비 및 미화용역에 대한 공동 관리비 산정기준, 원고 입주민들의 입주 시기 등을 모두 참작해 손해액을 산정했다. 
한편 이 같은 판결에 입대의와 B사가 대법원에 상고를 제기함에 따라 최종 판결에 관심이 모아지고 있다.