‘혼합주택단지 의사결정 방법 일원화’ 등 의사결정 신속성 보완
주택관리업 등록 또는 관리사무소장 배치 후 3개월 이내 교육 진행

온영란 기자l승인2020.02.05 13:55:12l1156호

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국토부

분양 및 임대주택이 혼합된 단지에서 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 되지 않는 경우 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 곳에서 결정하도록 의사결정법이 일원화된다. 또 앞으로는 주택관리업 등록 또는 관리사무소장으로 배치 후 3개월 이내에 관련 교육을 받도록 교육시기를 앞당겨 공동주택 관리자의 역할 수행을 위한 자질과 역량을 강화해 입주자 등을 보호하도록 했다.  
국토교통부는 지난달 29일 공동주택관리법 개정에 따른 시행령 위임사항 및 공동주택 관리제도 운영의 미비점 개선을 위해 공동주택관리법 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법예고했다. 개정안은 오는 4월 24일부터 시행한다. 
개정안에 따르면 현재 의무관리대상이 아닌 150가구 미만 공동주택도 해당 아파트에 거주하는 입주자(소유자) 및 사용자(임차인)의 3분의 2 이상이 동의하면 의무관리대상으로 전환할 수 있다. 의무관리대상으로 지정되면 주택관리사를 채용하고 입주자대표회의를 구성·운영해야 하며 관리비를 공개해야 한다. 
아울러 전환된 의무관리대상 공동주택에서 제외하려는 경우에도 입주자 등의 3분의 2 이상이 동의하면 된다. 
의무관리대상 공동주택 전환 및 제외 시 관리인 또는 입대의 회장은 입주자 등의 동의를 받은 날부터 30일 이내 전환·제외 신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 하며, 의무관리대상으로 전환하는 경우 관리규약 제정 및 개정 신고자는 사업주체 또는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리인임을 명시했다. 
또 입주자가 아닌 사용자도 동별 대표자로 선출할 수 있게 된다. 지금까지 동별 대표자는 해당 공동주택에 거주하는 입주자만 가능했지만, 앞으로는 2회의 선출공고에도 불구하고 입주자인 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 선거구는 다시 선출공고를 거쳐 사용자도 동별 대표자가 가능해진다. 단 3차 공고에서 입주자 중 후보가 나오면 사용자의 후보자격은 상실된다. 
입대의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우 소유권에 직접적 영향을 미치는 장기수선계획의 조정·검토, 공용부분 하자담보 종료 확인 관련사항 등 중요 사항은 거주하지 않는 입주자에게도 사전 동의를 받도록 하는 등의 주요 절차를 거쳐 입주자의 소유권 침해 논란의 소지를 방지하지도록 할 계획이다.
또한 지금까지 중임한 입주자인 동별 대표자는 2회 선출공고에 불구하고 ‘후보자 없는’ 선거구의 경우에는 다음 선출공고를 거쳐 동별 대표자로 선출될 수 있었으나, 앞으로는 ‘선출된 자 없는’ 선거구의 경우에도 선출 공고를 거쳐 다시 선출될 수 있도록 함으로써 선출 절차가 신속하게 진행될 수 있도록 했다.
아울러 혼합주택단지의 공동결정 사항에 대한 의사결정 방법을 일원화해 신속한 의사를 결정할 수 있도록 공동결정 사항 5가지(관리방법의 결정 및 변경, 주택관리업자 선정, 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요 시설의 교체 및 보수, 관리비 등을 사용해 시행하는 각종 공사 및 용역) 모두를 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입대의 또는 임대사업자가 결정하도록 의사결정 방법을 일원화해 입주민들의 피해를 최소화하도록 했다. 
동별 대표자 및 선거관리위원의 결격사유도 보완한다. 지금까지 동별 대표자가 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속 체납해 당연 퇴임된 경우에도 체납한 관리비 등을 납부하면 본인의 결격사유에 따라 실시되는 보궐선거에 바로 후보자가 될 수 있는 불합리한 점이 있었다.
하지만 앞으로는 관리비 등 체납으로 당연 퇴임돼 그 남은 임기 중에 있는 사람을 결격기간에 포함하되, 남은 임기가 ‘1년을 초과하는 경우’에는 ‘1년간’은 보궐선거 출마를 제한하게 된다. 또 동별 대표자가 결격사유 등으로 당연 퇴임된 경우에도 그 동별 대표자의 남은 임기 동안에는 선거관리위원이 될 수 없도록 해 선거관리의 공정성을 강화할 수 있도록 했다.
이외에 지금까지 주택관리업을 등록하거나 관리사무소장으로 배치되는 경우 1년 이내 공동주택 관리 및 윤리교육을 받도록 규정하고 있으나, 배치 후 상당기간 교육 없이 업무를 수행하게 되는 경우 변경된 법령 등에 대한 이해 부족으로 체계적·전문적 관리가 소홀할 수 있다는 지적에 따라, 소장이 배치받은 날부터 3개월 이내 공동주택 관리교육 및 윤리교육을 받을 수 있도록 교육시기를 앞당겼다.
공동주택 주차장 개방요건에 대한 규정을 명확히 하기 위해 운영·관리에 ‘위탁관리를 포함한다’는 내용을 추가 명시해 공동주택 주차장 개방에 따른 관리의 효율성 증대 및 공간공유 활성화 도모에 기여하도록 했다.
한편 올해 4월부터 비의무관리대상 공동주택 중 100가구 이상 단지는 관리비 등을 공개하도록 시행령이 개정됨에 따라, 공개를 하지 않은 경우 150만∼250만원 이하의 과태료 부과가 가능하며, 의무관리대상 전환을 위한 입주자 등의 동의를 받은 이후 30일 이내 시·군·구청장에게 신고를 하지 않은 경우, 지연기간에 따라 50만∼100만원의 과태료를 부과할 수 있게 된다.
국토부 주택건설공급과 이유리 과장은 “이번 개정으로 관리 투명성·전문성이 강화되고 신속한 의사결정으로 관리 효율성이 더 높아질 것으로 보인다”고 말했다.
 

온영란 기자  oyr@hapt.co.kr
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