집합건물법상 관리단이 책임져야 하는 관리인의 행동범위는?

권형필 변호사의 law talktoc 권형필l승인2020.02.05 09:55:29l1156호

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집합건물법상 구분소유관계가 성립되면 관리단은 당연 설립되며 외부에 의사표시를 하기 위해서는 관리단집회를 거쳐 관리단을 대표하는 관리인을 선정해야 합니다. 관리인 선임은 집합건물법 제24조에 규정돼 있는 바를 따라야 하며, 이는 강행규정에 해당하므로 위 조항을 위반해 관리인을 선출할 경우 강행규정 위반으로 효력을 인정받지 못하므로 반드시 주의해야 합니다. 관리인은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사무 집행을 위한 비용, 즉 관리비를 구분소유자에게 청구하는 행위, 관리단을 대표해 재판상 또는 재판 외의 행위를 하는 업무를 담당하고 있으며 그 외에는 관리규약에 규정된 사안을 따라야 합니다. 그러나 관리단 내부의 상황에 따라서 관리인을 선임하지 못하는 상황이 발생하기도 하는데 그러한 경우 관리비 청구와 같은 관리인의 업무를 대리할 자가 누구인지에 대해 혼란을 초래할 수 있습니다. 본래 관리단 등이 행사하는 공용부분에 대한 관리비 징수권은 공유자의 청구권에 기초해 부여된 것으로 집합건물의 관리 및 운영을 위해 필요한 관리비를 거두기 위해서는 관리비 청구와 수령의 권한을 가진 사람 또는 법인을 선임해 진행할 수 있습니다. 그러므로 적법하게 성립된 관리단으로부터 관리업무 등을 위임받았다면 구분소유자에게 관리비를 청구할 수 있고 관리비 청구 및 수령 권한은 관리인에게만 전속되는 것이 아니라고 볼 수 있습니다. (서울동부지방법원 2013가단37525 판결 참조) 그러나 위와 같이 특별한 상황이 아닌 이상 기본적으로 집합건물법상 관리인은 선임해야 하며, 관리인이 관리단을 대표하는 지위에 있는 만큼 관리단은 관리인의 행위에 대한 책임 또한 함께 부담해야 합니다. 
그렇다면 구분소유자는 어디서부터 어디까지 책임을 함께해야 할까요? 이와 관련된 사례를 다루고 있는 대상판결의 A씨는 해당 건물의 구분소유자로서 지하 1층에 위치한 목욕탕을 인수했고, 이후 스스로를 관리인으로 선임하는 관리단집회를 개최한 뒤 해당 건물을 관리하던 위탁관리업체와의 계약을 해지하면서 위탁업체 직원의 출입을 막는 등의 행위를 하며 업무를 방해했습니다. 이에 간접강제금 및 손해배상 판결을 받은 한편, A씨를 관리인으로 선임한 관리단집회는 의결정족수 미달로 인해 무효가 됐고 이를 추인하고자 하는 관리단집회 또한 의결정족수 미달로 인해 무효가 됐습니다. 그러나 이후 관리단집회가 적법하게 성사돼 이전 관리인 선임 결의가 모두 추인됐고, 이에 따라 소급효가 적용되면서 적법한 관리단집회 이전의 A씨의 행위도 모두 관리인의 행위로 인정받게 됐습니다. 
그러나 구분소유자들은 간접강제금 및 손해배상 책임은 해당 건물과 무관해 이를 함께 부담할 수 없다 주장했고, 이에 법원은 해당 사건에 따른 관리단의 채무는 A씨가 관리인으로 선임된 이후에 이를 직접 관리하고자 하는 과정에서 발생한 재판상 채무에 해당돼 해당 건물과 무관한 채무라 보기 어려우며, 구분소유자 책임의 범위는 지분비율의 범위 내 관리단 채무의 전액이고, 채무의 종류와 원인은 계약·부당이득·불법행위 그 어느 것에 의해 발생한 것인지 묻지 않는 것과 더불어 관리단의 이름으로 이미 간접강제금 및 손해배상의 확정판결이 존재하는 이상 이는 관리단의 채무가 아니라고 부정할 수 없다고 판시했습니다. (서울고등법원 2019나2016725 판결 참조) 위 판례에 따라 관리인의 행위에 대한 관리단의 책임 범위는 공법과 사법채무 등을 불문한 건물과 관련된 모든 채무라 할 수 있으며, 이를 바탕으로 구분소유자들은 관리인 선출과 관리인의 행위를 견제하는 데 유의해야 할 것으로 보입니다.

권형필  kslee@hapt.co.kr
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